一、剧场理论
剧场理论包含四要素，即：演员（服务人员）及其他服务提供者；观众（顾客）及其他服务的接受者；舞台（实体环境设施）及服务行为发生的地点；表演（服务接触过程的表现） 。
根据马家大院的布局构成，通过改变传统的镜框式舞台的演出方式，将大院的楼上楼下、走廊、房间，均变成演员的表演区，观众与演员零距离接触，融为一体。
二、真实性理论
瓦利 （vallee，1988）认为“真实性是旅游者渴望得到，并积极追求的一种经历，这种经历被认为是反映真实的，不掺假的目的地的日常生活，或者能够让旅游者接触的生活。”
马家大院本身作为省级文物本身就具有真实性。同时，戏剧在马家大院真实上演，游客置身于舞台，能体会到演员所体会到的外部环境变化，如《雷雨》中的人造雨，是游客的真实体验。因此，观众的真实性体验不仅仅来自于客体本身——院落，还与游客所处的特殊情境或主观感受，以及旅游供给者对真实性的设计和解释——剧场表演有关。
三、体验经济理论
体验经济理论指出，体验是企业以服务为舞台，以商品为道具，以消费者为中心，创造出能使消费者参与、值得消费者回忆的活动。体验包括四种类型——娱乐、教育、逃避和审美。
马家大院中娱乐体验是吸引游客的重要方式。游客置身于舞台当中，对于演员的表演有时可能只闻其声不见其人，但演员突然就从观众身边经过。对于场景布景，声、光、电，甚至是自然力量，如：风、雨、雪等的运用，都使得观众感同身受。戏随人而走，人因景入戏，游客在此过程中能感受到与常规剧院不同的体验。马家大院“走马转角”、“四合五天井”的建筑结构，以及院内雕梁画栋的雕刻艺术给了游客极大的审美体验。同时，马家大院还是云南艺术学院舞蹈、戏剧学院教学实践基地，其基本功能就是提供一种教育体验。院内一楼的茶室、二楼会议室为游客提供品茗、交流活动，使他们可以从琐碎而沉重的日常生活中解脱出来，对人身和自我进行思考和规划；从城市的喧嚣和拥挤中解脱出来，回归宁静与平和。
四、市场营销理论
马家大院利用五感营销，即利用视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉感官对院落进行设计和场景布置，达到了很好的体验效果：视觉方面——院落的修缮及复原，凸显马家大院的昔日风采；听觉方面——庭院剧场表演中利用声音使游客身临其境；嗅觉及味觉方面——院落一楼飘香的咖啡厅和茶馆，为游客提供嗅觉和味觉体验；触觉方面——近距离接触文物、接触演员、接触舞台，使游客获得丰富的真实性体验。
五、符号学理论
20世纪初瑞士语言学家索绪尔将符号划分为两个重要方面——“能指”和“所指”。“能指”指所呈现出来的符号形式，“所指”即体验者引发的某种情感与内涵的联想。
游客可以通过马家大院景观空间所呈现的符号形式，感受到它所传达的意义及场所的氛围，再利用演员对《昆明老宅》的剧情描述和演艺，从而引发游客对于马家大院甚至老昆明百年变迁的感慨。
六、活化理论
文化遗产活化的目的就是让遗产不再是静止的历史遗物，而是充分发挥其所蕴含的文化价值，使之体现在当代人的生活中，并持续保持活力。通常通过文化的三个方面实现，包括：物质层、思想制度层以及心理层。
马家大院通过对院落场景的再利用实现其物质层面的活化；通过宣传教育促进对马家大院文物的保护和敬畏是在思想制度上的活化；同时，通过剧目表演，将无形遗产娱乐化、情景化、可视化，则是在心理层面上实现了活化。
七、旅游解说系统理论
旅游解说是运用某种设施或方式，将特定信息传达至解说受众，帮助其认识、了解相关事物的性质和特点，实现服务和教育的基本功能。马家大院通过设立剧场海报、开展剧目表演、展览图文古籍等方式，让游客进一步了解昆明历史、了解马家大院历史，实现了旅游解说的服务、启示、管理、娱乐、经济、宣传等功能。
八、可持续发展理论
可持续发展理论强调公平性、持续性、共同性为三大原则，要求既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。经过多次修缮，马家大院利用庭院布局开展多项服务，创造了服务、娱乐、经济等价值，满足了当代人的需求。同时马家大院被云南省人民政府列为省级文物保护单位，促进游客、旅游经营者对马家大院整体建筑的保护，从而确保不对后代人的需要产生威胁。