作者文章归档：蔡宇翔
昌平区回龙观村项目地块商业分析
基本资料：项目名称：昌平区回龙观村旧村改造联储项目
占地面积：730100万平方米，建筑面积：1100800万平方米。
土地性质：居住、商业金融、市政公用设施用地
区域：目前居住人口已突破50万，整个区域人口密度大，建筑密度大，配套设施少，公园绿地面积低。新兴住宅楼盘扩张极为迅速，且销售火爆，新住宅入住率高。根据政府规划，未来还将继续有大批西城居民迁居安置至此区域。按照居住人口入住的速度和人次，该区域的各项与居住相关的指标如交通，医疗，教育，商业配套等都面临巨大压力，已经到了不得不采取措施的临界点。
本地块的土地性质决定了地块用途的灵活性，如规划得当，...
由于受到世界范围内金融危机的影响，08年北京经济增长速度放缓，市场预期较为悲观，消费及投资均有不同程度的下滑，商业地产市场受冲击较为明显。另外，受奥运会举办影响，北京的大部分工程停建，各商业项目在完工时间上受到很大的限制。尚未完成施工的商业项目要赶在奥运之前完工或者开业，无法完工的工程只能暂且搁置，静待奥运之后再动土施工。商业用房期房预售面积出现大幅下滑，全年预售面积成交87.8万平米，同比下降38.0%，反映出各方对于商业地产未来走向并不看好。销售下滑不可避免地造成库存增加，截止2008年底商业用房空置面积157.1万平米，同比增加21.6%。库存...
随着4月17日“国十条”与4月30日“京十一条”的相继下发，房地产投资市场犹如经历了一场“过山车”，继之前的大热后转变为大冷，在这一个月内的多项调控影响下，北京一、二手房成交量出现大幅下降，但价格依然坚挺，买方、卖方都出现了明显的观望情绪。而至于本次政策的调整周期要持续多久，房价究竟何时见底的不确定性则是导致目前市场上观望情绪普遍存在的主要原因。
可以看到，近期政府连续出台新政，主要针对的是房价整体增幅过快，以及投资客投机性购房造成的楼市泡沫。而这种较大手笔的政策出台后，市场一般都需要一年左右的时间来适应与消化，调控周期较长，楼市价格在短期内大幅调整甚至触底的可能性是不太高的。
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瞬息万变的楼市总是让人目不暇接，随着政府楼市调控政策频出，住宅市场上观望情绪浓重，而商业地产则成为了众多开发商转型的首选。
过去几年，商业地产市场受政策影响很小，既没有得到政府鼓励和支持，也没有受到过政策的限制和打压。可是本次的房产新政出台后，很多原本专注于住宅市场的房地产公司开始转战商业地产领域。几乎所有主流的房地产公司都发出战略宣言，要大举进军商业地产。然而是否任何一家住宅开发企业都能顺利转型呢？这要从开发商的转型原因与转型方式两方面来具体分析。
一、 开发商转型商业地产的原因
1、 政策导向性
按照一般规律来讲，商业地产价格应比住宅价格贵1.5-2倍，但是在这几年中，由于中...
两会期间，连锁经营协会组织的一场全国商业企业人大代表座谈会中的一些讨论内容引发了一轮有关外企零售业在华享受“超国民待遇”的业内人士大讨论，一时间，“什么是超国民待遇”？外企是否享受了超国民待遇？为什么外企能享受超国民待遇？支持外企发展算是洋奴当道吗？...各种声音此起彼伏，各利益集团代表各执一词...
作为一个操作过近百个商业项目、长期和各种零售企业打交道的商业人，我对这一现象深有感触，而由于身处中介服务机构，不参与任何一方利益的客观观察角度和中立性，更给了我不一样的视角去看待这一现象。
由于以往操作过很多以大型超市（1万平方米以上）为主力店的购物中心模式的商业项目，使我对国内现...
截止至5月25日，“4-15”新政已经施行了40天了，市场的反应到底是怎么样的呢？根据新政实行后的二周内北京、青岛和深圳这3大一线城市的实施细则情况来看：
首先，北京发布了自2010年5月1日起，同一家庭只能再新购买一套商品住房并且以家庭为单位，拥有住房的数量不能超过3套；并且各大商业银行根据对于风险的评估情况决定，暂停发放第三套及以上住房的贷款；最后对于不能提供1年以上本市的纳税证明和社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放住房贷款。
其次，青岛颁布了暂停发放三套房贷，和对于不能提供1年以上纳税证明和社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放住房贷款；最后，对于房地产发展商所开发的一...
城市中心商业圈向来是商家的必争之地。零售商们削尖了脑袋希望在这里占有一席之地；开发商们则想尽办法抢占土地、空间。人们往往都注意到了这些区域的地上部分，却忽略了地下的商机。现在已经有越来越多的开发商将视角投向了地下商业的开发。
在繁华的中心商圈，地上商业普遍已趋于成熟、健全。区域内高楼林立，购物中心、百货、酒店、宾馆、餐饮、娱乐一应俱全。大量集中的商业，吸引来了越来越多的购物人群。人越来越多，而商业项目却渐渐开始供不应求。在人人都在向外扩张，占领昂贵的地上资源时，地下商业突然独树一帜，让人们大开眼界。
仅仅开发利用繁华地区的地上，其实是不完整的。与地...
上个星期在网上看到这样一条新闻，新闻的大致内容如下：两个月前因商户“封摊”罢工而被迫关门的春平购物广场，在没有通知任何商户的情况下“开业”了。与上次一样，商户依旧与商场在宣传推广等方面存在分歧，并以闭店作为回应。面对商户不合作的态度，物业持有者李春平心急如焚。
其实在现实生活中，像春平购物广场这样的拥有繁华地段的商业项目最后由于运作方面的失误而导致失败的例子数不胜数，如位于王府井的世都百货、西单的时代购物广场等等。在住宅开发商的眼中，好的地段就等于好的项目，如果拥有一块市中心的土地，不用做过多的策划与包装，便可以轻轻松松地卖到高价。但是对于一个商业项目来说，好地段并不等于可以拥有好...
在最近一段时间中，京城几大由于早期在运营上出现失误而导致经营失败的老牌商业项目正在悄然酝酿重生。例如：王府井的世都百货、西单的西单国际广场均出现了“起死回生”的征兆。除此之外，在最近的一条新闻中得知，已经营业近六十载的百货大楼将在本月15日对主楼（南楼）进行加固重装。百货大楼此次改造不仅是对主楼楼体进行加固，更重要的是商场将借助这一时机进行品牌调整，并完善业态，以增强功能性。这些老牌商业项目缘何要起死回生？又如何做到起死回生？这些都是值得大家关注和讨论的问题。
首先，当今的商业市场中，购物中心已渐渐取代传统百货占据市场的主导位置，与购物中心相比，传统百货缺少市场竞争力，因此被迫通过提...
在两会结束的第一天，北京市场又现三个“地王”，而这三个“地王”纷纷出自住宅市场。相比住宅市场，从过完春节2月份以来，北京有近20宗土地入市，其中纯商业金融用地8块，与住宅用地火爆的追捧场面以及溢价达到100-300%不同，这些商业金融用地或流拍无人问津或仅以比起始价稍高草草收场。在3月17日的拍卖现场，4块商业金融用地中的两块由于不足两个以上竞买人要求竞价，并没有进入现场竞价环节，仅仅以起始价成交，其余两块地的溢价也就在10%。而更让我们大跌眼镜的是与“地王”相邻的大望京村2号及3号地，规划性质为商业金融用地，竟由于投标单位未达法定数量而流标。
针对住宅市场的持续火爆，商业市场为何...