作者文章归档：黎文江
国庆前夕，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发布对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知，提出五项要求，敦促各地进一步落实新“国十条”。从国家有关部委出台的政策的内容和手段上看，重点在于强调加大贯彻之前调控政策措施的力度，研究制定落实实施细则，基本上延续着今年以来的调控基调，并没有突破新“国十条”的框架。但值得注意的是，北京、上海、深圳、厦门等一、二线城市，都在实施细则中提出不同程度的“限购”规定，这是“4.17”新政出台以后，根据新政实施情况，进一步精准抑制投机投资需求的反映。广州市是否“限购”之谜底，今日终于揭开。
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在合富辉煌（亚运城发展商指定销售代理商）的亚运城大型认购专场所在地—花园酒店国际会议厅，今天早上不到8点钟己经人山人海，9点不到，认购书签定区己座无虚席（见下图）。
今天成交的亚运城住宅价格区间在1～1.5万元/平方米，整体均价在1.2万元/平方米左右，处在广州市十区一手房均价线，是适中的价位。因此，虽然亚运城成交量大，并不会拉升广州市房价。
文/黎文江
2010.9.26.15：00
在4月新政出台之时，人们把新政理想化，寄以极高的期望，以为“史上最严厉”新政一出台就能使房价降下来，有人因此贩卖“第二阶段量价齐跌”论。现在已经过了五个月，等来的却是成交量回升，而房价没有明显变化。于是，有人不耐烦了，又把新政妖魔化，拉大旗作虎皮吓唬别人，宣扬“新一轮调控箭在弦上”。实际上，在市场经济条件下，房价是遵从一定的经济规律运行的，不是人们想改变就能立马改变的。
4月新政要“抑制投机投资不合理需求”，这点做到了，成交量马上萎缩。4月新政要“遏制房价过快增长”，这点也做到了，房价上漲不明显了。...
合富置业数据显示，2009年1月至2010年8月广州二手住宅平均租金一路呈稳步上扬的态势，2010年1~8月广州二手住宅平均租金为34.4元/平方米/月，同比上涨12.3%（见下图1）。
数据来源：合富置业
一、需求增加是房租上涨主要原因。
1、外来就业人口增多。
租金水平在一定程度上反映一个城市的价值以及吸引力。经济快速发展，交通网络完善，国家中心城市地...
黎文江
2010年8月广州市房地产《阳光家缘》网站商品住宅交易网上签约数据显示，广州十区商品住宅均价为12172元/平方米，环比7月微涨5%，同比去年上涨17%。相比宏调新政出台的4月份13493元/平方米最高点下调10%。广州十区8月份商品住宅成交4966套，面积53万平方米，同比去年增长10%，环比4月大增29%（见图1）。买家感觉本轮调控政策逐步明朗，房价回调，刚性自住需求开始入市购房，成交量回升，带动整体市场回暖。
图1：
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广州日报上周五（8月13日）《家天下》楼市版，用了3.5版篇幅〝解码广州亚运城〞，其中讨论了〝亚运城究竟卖多少钱才算合理？〞就此问题，该版记者采访了广州市几位有代表性的专业人士，他们纷纷表态看好亚运城价值，并预期可卖万元以上价格。他们的观点摘录如下：
李义峰建议投资者要从城市运营的角度来看亚运城的价值，而自住者1万元/平方米上下可以考虑。
赵卓文呼吁亚运城不能贱卖，他表示，亚运城楼面地价已达5800多元/平方米，按照正常的水平，房价在1万～1.2万元/平方米才合理。
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按照阳光家缘“网签”数据统计，8月上半月十区两市一手房成交量29.2万平方米，是7月整月成交量45.5万平方米的65%，8月份十区两市“网签”有望回复新政前的3月份60万平方米以上成交量的正常水平。相对成交量的回升，十区两市整体均价稳定，没有明显变化。
外围城区的花都、增城、番禺成交量位列广州十区两市前三甲。8月份花都区表现出色，经过5、6、7三个月降价救量后，花都在8月份回复量价齐升态势（见图1）。位于花都区政府板块的锦东花园上周推出新产品，以8500元/平方米的售价，取得78套成交的好成绩。
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观察近几年的房地产市场，每当宏调政策出台，市场必有一段时间沉静。这时，买卖双方互相观望，看看政策能产生什么对自己有利或不利的影响。买方不急于出手，卖方不急于降价，就像瓣手腕，看谁能坚持到最后，看谁忍不住率先打破僵局。
导致双方形成博弈现象的关键原因，我认为是双方对政策的理解不全面，认识有偏差，或被误导。一般人对宏调政策都简单理解为“要开发商降房价”。所以买方总想等待卖方资金顶不住，或年底要完成销售计划不得不降价促销时才买房。而卖方则对宏调政策的执行力度表示怀疑，期待政策虎头蛇尾地收场。实际上，买方有购房意愿，卖方也想早点卖掉房子回笼资金，之所以观望，...
今天广州日报报道，市国土房管局将调整今年土地供应下限为2平方公里，有业内人士提出反对意见，我则认为这是明智之举。
据媒体报道，广州市国土房管局长谢晓丹曾向市人大汇报，目前广州市可利用的土地仅剩余60平方公里。土地眼看就要用光，以如此稀缺的资源作为迫降房价的工具，其代价实在是太大了。
目前在开发商手上的地还有不少，南方都市报做过详细调查，《6年制造44地王，34块没卖楼，19块晒太阳。》（2010年5月21日《黄金楼市》版），这些土地加起来就有4.6平方公里。把这些土地盘活，尽快推出产品...
