作者文章归档：谢恒
问：我收楼时发现小区里没有开发商在卖楼广告中宣传的游泳池，购房合同中对此问题亦未有约定。请问谢律师，开发商的卖楼广告失实，我还可以追究他们的违约责任吗？
谢恒律师解答：
根据司法解释的相关规定，如果开发商在卖楼广告中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未写入商品房买卖合同仍会被视为合同内容的一部分，开发商违反约定的要承担违约责任。
谢恒律师注：本期律师解答刊载于《中国买楼通》杂志2009年3月刊Q&...
问：我看中某小区的一套二手房，准备与业主签订房屋买卖合同。请问谢律师，作为买房人，要承担什么法律义务？
谢恒律师解答：
买房人在签订房屋买卖合同以后对卖房人主要承担下列法律义务：
1、给付价金的义务。买房人应当在约定的时间在约定地点支付约定数额的价款。买房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，除当事人另有约定的以外，卖房人有权请求解除合同。
2、受领房屋及其有关权利凭证的义务。对于卖房人交付的房屋及其有关权利凭证，买房人有受领的义务。在交付房屋时，卖...
根据我国《公司法》第十一条的规定，公司章程对公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力。其中，高级管理人员是指公司的经理、副经理、财务负责人，上市公司董事会秘书和公司章程规定的其他人员。
董事、监事和高级管理人员是公司组织机构的成员，负责公司经营决策、公共事务的执行和监督，具有十分重要的作用。因此，我国《公司法》第一百四十八条规定，董事、监事、高级管理人员不仅应当遵守法律、行政法规，而且应当遵守公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。
谢恒律师提示：为了保障公司章程有效得以贯彻实施，我国《公司法》特别规定了董事、监事和高级管理人员的...
问：我将自有的一套物业出租给某公司作仓库。请问谢律师，如果物业在租赁期间发生毁损、灭失，风险由谁承担？
谢恒律师解答：
如果由于承租人的原因，致使房屋毁损、灭失的，由承租人承担与其过错相当的过错责任，出租人可以要求承租人赔偿其损失。如果因不可归责于承租人的事由（如洪水、地震等），致使房屋毁损、灭失的，其责任由出租人承担。
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人...
问：上个月我房东因车祸身亡，他继承人一直未办理过户手续。请问这种情况下会影响租赁合同的效力吗？
谢恒律师解答：
不会影响。根据我国《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。若房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
谢恒律师注：本作品允许免费自由转载...
问：我看中花都区的一套商品房，开发商要我缴纳相当于房屋价款百分之十五的定金。请问谢律师，开发商这样收取定金方式是否合理，定金的收取有无法律规定的上限？
谢恒律师解答：
根据我国《担保法》的相关规定，定金的数额由当事人自由约定，但最高不得超过主合同标的额的百分之二十。当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分不具有定金的效力，当事人最多只能主张相当于主合同标的额百分之二十的定金数额。
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| 问：我准备租赁一物业做餐饮生意。听说租赁合同最长只能签二十年。请问谢律师，如果签超过二十年会有什么法律后果呢？
谢恒律师解答：
我国《合同法》规定租赁合同的最高期限为20年。如果超过 20 年的，超过的部分会被认定为无效。当然，当事人可以通过续订租赁合同的方式延续租赁期限，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。 ... |
问：我去年7月大学毕业，后来在海珠区某小区租了套房子。我虽然与业主签订了租房合同，但业主迟迟不将该租房合同送往出租屋管理中心进行登记备案。请问谢律师，不登记备案的租房合同还有法律效力吗？
谢恒律师解答：
我国《合同法》第四十四条规定：“ 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 ”
当前，我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》均只...
问：我准备出资200万与朋友合开一家贸易公司。请问谢律师，股东出资公司时要承担什么法律义务？
谢恒律师解答：
根据我国《公司法》的相关规定，股东出资公司主要承担以下四种法律义务：
(1)出资的足额缴纳义务。无论是有限公司股东还是股份公司的发起人，应按照公司章程规定足额缴纳出资。未足额缴纳出资的，应当补缴。
(2)非货币出资的差额补足义务。公司成立后，发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东或发起人补足其差额。
(3)违约...
问：请问谢律师，开发商预售商品房要符合什么法律条件？
谢恒律师解答：
根据建设部发布的《城市商品房预售管理办法》的相关规定，商品房预售应当符合下列法律条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
谢恒律师提醒，当前商品房预售实行许可制度。开发商进行商品房预售，应当向房地产管理部门申...