问：我准备租赁一商铺经营服装生意。请问谢律师，租赁商铺要注意什么法律问题？

　　谢恒律师解答：

　　建议承租方在签订商铺租赁合同之前做好以下法律准备工作：

　　（一）核实出租方是否具有法定出租资格。承租方可以通过查验房产证及相应身份证件来确定出租方是否享有出租商铺的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方应向对方索取该房屋权利人同意转租的相关书面证明。

　　（二）核实租赁房屋的法律性质。1、承租方应根据租赁目的调查租赁房屋的用途和土地用途。必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非...

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     问：我在天河区某楼盘买了套商品房，收房时发现面积严重缩水，请问谢律师，我可以要求开发商承担什么法律赔偿责任？

　　谢恒律师解答：

　　请仔细查阅商品房买卖合同中有关面积误差的相关约定。如果有约定，按照约定处理。若无约定或者约定不明确的，根据法律及司法解释的规定，按照以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算。

　　（二）面积误差比绝对值超出３％，小业主可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。小业主同意继续履行合同，房屋实...

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　　问：2009年1月中旬，我购买的一套商品房收楼。在此过程中，我发现该商品房的结构型式发生重大变化，原来开发商未通知我就擅自变更了该商品房的结构型式。请问谢律师，我有权要求开发商退房吗？

　　谢恒律师解答：

　　开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。如确实需要变更，开发商应当报经相关部门批准或同意。

　　如因为规划变更、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之...

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   问：我去年一月买了一套预售商品房，当时与开发商签订的买卖合同中未约定办房产证的期限。请问谢律师，象我这种没有约定办证期限的，开发商必须在多长时间内为业主办证。

　　谢恒律师解答：

　　根据司法解释的规定，如果商品房买卖双方未约定办证期限，开发商应在以下期限内履行办证义务：（1）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（2）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　由于开发商的原因，业主在上述期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，...

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     问：我准备将我的一套房子出租出去，请问谢律师，房屋租赁合同要包括哪些条款？

　　谢恒律师解答：

　　房屋租赁合同是出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的合同。就合同内容而言，完整的房屋租赁合同应包括以下法律条款：（1）租赁当事人的姓名或者名称、住所；（2）房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；（3）租赁用途和租赁期限；（4）租金和支付方式；（5）房屋使用和修缮责任；（6）转租的约定；（7）租赁合同变更和解除的条件；（8）违约责任和争议解决的方式；（9）当事人约定的其他内容...

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     问：我购买预售商品房后，开发商很快到房管局办理了预售登记手续，请问谢律师，这种备案登记手续具有什么法律效力？

　　谢恒律师解答：

　　根据我国的法律规定，订立预售合同后，商品房预售人（开发商）应在法定期限内到房地产管理部门办理预售合同登记备案手续。

　　预售合同备案登记后，业主对预售房屋享有的权利即产生对抗第三人的法律效力。如果开发商在签订预售合同后，又擅自将涉案房屋再卖与第三人时，业主可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，有权依法请求法院裁定开发商一房二卖行为无效。

　　注：本作品允...

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     问：我公司的某一股东前段时间因车祸身亡。该股东的家属现想继承股东资格，但公司的其他股东不愿意让外人进入公司。请问谢律师，该死亡股东的股东资格可以被继承吗？多谢指教！

　　谢恒律师解答：

　　根据我国《公司法》第七十六条的规定，有限责任公司的自然人股东死亡或者被宣告死亡的，如果该死亡股东有合法继承人，该合法继承人可以继承股东资格。但是，公司章程对此情形另有规定的，将从其规定。

  就本案而言，如果公司章程对股东资格的继承有相关规定，将从其规定。若公司章程对此无规定，该死亡股东的合法继...

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     问：我去年一月买了一套预售商品房，当时与开发商签订的买卖合同中未约定办房产证的期限。请问谢律师，象我这种没有约定办证期限的，开发商必须在多长时间内为业主办证。

　　谢恒律师解答：

　　根据司法解释的规定，如果商品房买卖双方未约定办证期限，开发商应在以下期限内履行办证义务：（1）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（2）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　由于开发商的原因，业主在上述期限届满后未能取得房屋权属证书...

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　问：我这个月买了一套商品房，当时签订买卖合同时就发现售楼广告内容并没有写进合同，请问谢律师，售楼广告内容未写入合同会有法律效力吗？

　　谢恒律师解答：

　　售楼广告是开发商宣传楼盘、吸引购房人的主要宣传方式。根据司法解释的相关规定，商品房售楼广告的内容符合下列情形之一的，视为要约，其内容对小业主及开发商有法律约束力：（1）出卖人（即开发商）就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的；（2）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。

　　谢恒律师提示：售楼广告被视为要约后，其内容即使未载入商品房买卖合同中，仍...

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    问：我外公名下有两套房产，请问律师，作为外孙，我可以继承外公名下的房产吗？

　　谢恒律师解答：

　　孙子女、外孙子女是祖父母、外祖父母遗产的第二顺序继承人，在祖父母、外祖父母的子女都还健在的情况下，孙子女、外孙子女是没有资格继承他们的遗产的。但如果祖父母、外祖父母的子女先于自己死亡的，则该份遗产可以由该子女的晚辈直系血亲，即祖父母、外祖父母的孙子女、外孙子女来继承，这在法律上被称作代位继承，即他们可以代替自己的父母来继承祖父母、外祖父母的遗产。

　　谢恒律师提醒，上述代位继承只能存在于法定继承的情...

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