作者文章归档：谢恒
问：我准备将自己的一套房子用于出租，请问谢律师，法律对房屋租赁期限有什么要求？
谢恒律师解答：
根据我国法律的相关规定，当事人约定了租赁期限的，为定期租赁；未约定租赁期限的，为不定期租赁；租赁期限6个月以上，而未采用书面形式的，视为不定期租赁。定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。
出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，承租人应当在租赁期满前提出，并征得出...
问：前不久，我公司收到某采购项目的中标通知书，得知我公司正式成为该项目的唯一供货商。昨天，我公司接到招标人的电话，说要变更中标结果，已发出的通知书要收回。请问谢律师，我公司可以追究招标人的法律责任么？
谢恒律师解答：
我国《招标投标法》第四十五条规定：“中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。&rd...
问：前段时间有买家看中我名下的一套房屋并向我支付了一万块订金，双方约定一个星期内签订买卖合同并到房管局办理过户手续。然而，缴纳订金后买家反悔了，拒绝买房并要求我返还订金。请问谢律师，我可以买家违约为由没收订金吗？
谢恒律师解答：
由于买卖双方约定的是“订金”而非“定金”，卖家无权没收订金。“订金”并非法律术语，在司法实践中，“订金”只要没有约定“定金”性...
问：婚前按揭购房，但婚后一起还款，如果离婚房子怎么处理，如果一方无法提供相关还款凭证怎么办？
谢恒律师解答：
我国《婚姻法》明确规定：一方婚前财产为个人财产。一方婚前办理房屋按揭手续，并以自己的名义办理了产权证，则房屋属于婚前个人财产。婚后，夫妻用共同财产清偿个人债务（即还贷）只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不改变该房屋个人财产的性质。因此，离婚时，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，房屋名义产权人应当予以返还。
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问：我与老公婚后买了套商品房，但房产证上只写有我老公的名字。我和老公想在房产证里加上我的名字。请问谢律师，这该如何办理？
谢恒律师解答：
“加名”在法律上的含义是增加房屋的共有权人。如房屋系夫妻共同财产，可采取办理房屋析产登记的方式增加夫妻一方为房屋的共有权人。办理程序一般为：夫妻双方应先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理税务手续，再要求国土房管机关测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到国土房管机关交易登记部门申请房屋析...
谢恒律师注：为了帮助企业客户规范催收债务，谢恒律师从企业法务角度出发，结合历年来法律顾问的实践经验，设计了此催收债务函范本。现公之于众，供各企业参考。为了更好地维护企业利益，谢恒律师建议各企业最好在法律专业人士的指导下使用此范本。此催收债务函的法律作用为：1、催收债务；2、中断诉讼时效，使诉讼时效重新计算。
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问：请问谢律师，商品房的销售面积有哪几部分组成？
谢恒律师解答：
根据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的相关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和（商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积）。
套内建筑面积由以下三部分组成：1．套（单元）内的使用面积；...
问：请问谢律师，哪些房屋被法律禁止转让？
谢恒律师解答：
总结我国法律的相关规定，下列情况的房屋被禁止转让：1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2、依法收回土地使用权的；3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；4、权属有争议的；5、未依法登记领取权属证书的；
谢恒律师提醒，若当事人交易被法律禁止转让的房屋，由此产生的合同将因违法而无效，交易利益也因此得不到法律保障。
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问：我这个月在海珠区某小区买了一套按揭房屋。听说有法律规定开发商违约要对业主双倍赔偿。请问谢律师，是哪些违约情况导致开发商赔那么多呢？
谢恒律师解答：
总结司法解释的相关规定，如果开发商存在以下违约情况之一，导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，业主除可以请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的法律赔偿责任：
一、开发商（出卖人）订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导...
问：我居住的小区今年6月召开了业主大会，并在房管局的指导下成立了业主委员会。请问谢律师，哪些事项是需要小区业主共同决策的？
谢恒律师解答：
根据我国《物权法》的相关规定，应由业主共同决定的事项包括：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
谢恒律师提示：上述第五项和第六项规定的事项，应...