房价为什么没跌？——我的一点看法
目前，大家有一个疑问：国家实行宏观紧缩政策，银根已经非常紧了，房价为什么还没有降下来，相反，某些地方房价不降反升。
对此大家感到疑惑不解，应该是可以理解的，我们应该积极寻求问题的答案。
一种商品价格出现普遍下降的理由不外乎五条：第一，在市场需求相对稳定或减少时，供过于求。第二，在市场供应相对稳定或增加时，或者人们普遍预期未来住房供应会大量增加时，有效需求不足。第三，在某些卖家资金紧张的情况下以低价贱卖套现。第四，有人故意操纵市场，故意人为压低价格倾销。第五，以上几种情况的综合作用（一个行业的全面危机）。
总体来看，现在，中国的房地产市场（个别地方除外），还不存在第一、第二、第四种情况，更没有出现第五种情况。因此，我们有必要仔细考察一下第三种情况，即在某些卖家资金紧张的情况下以低价贱卖套现，并带动其他卖家跟进降价，第三种情况的核心问题是房地产商的资金链条。
本文重点分析那些已经拥有现房（包括进入销售阶段的已经完工和未完工的住房）的开发商的资金链条。
到目前为止，人们很少在媒体上看到具体谈论房地产商资金链条的文章。笔者从事过金融工作，对房地产商的资金链条兴趣很大，所以，做了一些调查，谨将初步的分析结果公开，供大家参考，不对的地方，也热烈欢迎大家批评指正。
关于房地产商的资金链条，我想说一点感想，我觉得，在现行体制下，中国的部分房地产商简直就是一条鲨鱼，它吃了“前面”再吃“后面”，再加上大量套取贷款，吃银行，并因此养肥了自己。
所谓吃“前方”，是指它吃承包商，表现为大量占用承包商的资金。2003年7月之前，房地产开发商与承包商之间的协议，在关于项目决算的条款中，沿用的是计划经济体制下的“定额制”，因为采用“定额制”，双方在决算时需要对帐，只有把帐目对完了，双方都认可了，房地产商才会结清承包商的全部工程款。但是，双方恰恰在一些细节问题上难以达成一致意见，就只好拖着。房地产商充分利用这个条件，拖延决算，从而达到推迟付款的目的。据笔者对深圳市部分承包商的调查，普遍反映，开发商推迟付款的时间一般在三年左右，最长的已经五年以上。在2003年7月引进“清单制”之后，房地产商付款的进度加快了。可是，现有的存量住房和在建住房，承包商与开发商之间的协议大多是在2003年7月前签定的，沿用的还是“定额制”。这就是说，承包商早就垫资帮开发商把房子建好了，开发商甚至早就把房子卖完了，在实行抵押贷款的情况下，开发商早已从银行方面获得了该楼盘的全部销售货款，收回了成本，实现了高额利润。但是，开发商本该付给承包商的工程款还没有结算，这种情况在深圳非常普遍。这个分析说明，开发商仍然大量占用着承包商的资金。至少在形式上是如此。这当然不是最后的结论，我们还要做进一步的分析。
对于占用承包商资金的开发商来说，紧缩银根对他们几乎没有明显的资金压力。即使房子没有卖完，或者刚刚开始卖，开发商也绝对不会因为资金紧张而降价销售，他们会用各种借口来推迟决算。通过继续占用他人资金来应对银根紧缩。开发商具体的借口是技术性的人为的，这里不便详谈。
进一步分析，我们发现：承包商的前方是原材料供货商，如钢材、水泥、铝型材、沙石、混凝土、卫生洁具等装饰材料的厂商。根据笔者对深圳部分承包商的调查，除了钢材要及时足额付款之外，承包商对其他供货商都或多或少是打欠条。很显然，在开发商没有对承包商决算之前，楼盘建设的所有资金都需要由承包商垫付，如果承包商没有垫付这笔资金，就是由他的供应商来垫付。在一个楼盘的工程完成之后，如果承包商没有资金实力支付材料商的货款，也无法从银行或者其他渠道得到贷款来支付供货商，就会形成一个错综复杂的拖欠关系，也就是所谓的“三角债”。在上世纪九十年代，“三角债”在建筑行业也是最普遍的，根本原因就是开发商的这种资金链条造成的。
所谓吃“后方”。就是指房地产商吃购房者，占用购房者的资金。就全国而言，这也许不是普遍现象，但是，房地产商通过卖楼花等方式，的确可以从购房者那里占用一些资金。另外，就是开发商吃银行，这两个方面，大家谈的已经比较多了，我就不多谈了。
总之，就现在的资金情况来看，一般性的紧缩还不足以让已经拥有现房的开发商就乖乖降价卖房。拥有现房的开发商目前还裹着厚厚的被子，在银根紧缩的寒流到来之际，他们暂时还不会感觉到寒冷。但是，随着银根紧缩政策的“时滞”（大约6个月到12个月）过去，“三角债”进一步恶化，承包商资金趋于紧张，他们会加快催款的步伐（实际情况：深圳的一些承包商已经加快了催款的步伐），此时，开发商就会有压力。一旦开发商普遍感到这种压力，我国整个房地产行业的资金矛盾将全面暴露。
届时，这个已经习惯于占用他人资金的怪物就会感到真正的寒冷，这应该是准备购房者期待的局面。正是从这个角度讲，笔者认为，从中期（2-5年）看，将会有一部分开发商面临资金链条断裂的危机。此时，房价将出现比较大幅度的下降。有计划想买房的投资者，可以耐心地等待一段时间。