房价现状与未来走势
文/郑友林
一、目前，房价是高了还是低了？
关于这个问题，争议颇大，在赞成局部过热的说法的前提下，笔者只是把收集到的一组数据列举出来，让大家判断。
在中国，一套普通住宅大约等于城市居民10至15年的收入，在美国，这一数字大约是3.5年（美国是税前收入，中国是税后收入，中美人均收入差别大约为35倍）。而中国的房屋购买者正在负担着和美国人一样高的房价。在房价处于高位时，一个小幅上升，也意味着开支的猛增。2004年1至3季度，北京普通住宅类商品房售价比去年同期上涨了4.3％。这个看似不高的百分比换算成具体购房款后的数字却不低：一套面积100平方米、价格为5500元／平方米的住宅，总价款为55万元，一年后总价将上涨2.36万元，相当于一名普通公司职员近半年的收入。针对北京住宅价格一路高涨，调查显示，77%的受访者认为存在泡沫。
11月4日，浙江省统计局城调队发布最新调查结果：浙江杭(州)、宁(波)、温(州)三大城市群房屋销售综合均价已达5125元，房价与市民的收入比突破10：1。杭州市更是达到11.3倍，特别是，杭州的房价连续12年只涨不跌，最近几年的涨幅达到15%至20%，高档住宅均价已近万元，目前的房价水平已远远高于了市场的平均购买力，普通百姓已经买不起房子了，现行房价远远超过了普通百姓可承受的范围，有84.6%的市民表示难以承受当地的房价，表示还可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%。
11月中旬，上海市委书记陈良宇对市场崩盘的危险给予了高度关注。他说，上海房地产10多年来一直持续升温，众多境内外投资者在上海购置了物业，在市区，目前高层住宅房价格较高的每平方米已达4万元。而房地产运作大量靠信贷。一旦出现大崩盘，将会出现大批负资产者，后果将不堪设想。
11月20日，国家统计局发布的统计数据显示，到9月末，全国商品房空置面积绝对值仍然较大，达到9777万平方米。
二、加息：对房地产行业究竟意味着什么？
房地产是在投资和消费两端都依靠高负债率的典型行业，加息将同时打击供给和需求的两端。
要谈加息对房地产行业的影响，如果你只是跟房地产开发商谈，他们会认为没有任何影响。不过，那不是事实，只是他们希望如此。因为他们已经把“旺盛的需求”和大幅上涨的房价作为永恒不变的前提条件，他们也希望这两点给自己提供足够的利润空间。对于供应方，希望价格永远上升，这种愿望可以理解。可是，一枚硬币有两面。谈房地产市场，绕不开需求这一面，尽管大家在这个问题上已经争论了很长时间，但基本问题还是需要澄清。
在房地产需求端，大致可以划分为三种：
消费性需求：以自主为目的，兼保值增值要求，属于长期购买行为。
投资性需求：以出租或者转卖为目的，主要主要追求保值增值，属于中长期购买行为。
投机性需求：以赚取差价为目的，买房是为了高价转手，主要是搏取价差，属于短期投机行为。
在一个纯粹的投机市场上，加息改变人们的投资预算，也改变了人们对买房投资的赢利预期。这意味着后续接盘者会逐渐减少，必然会导致整个资产价格泡沫的破裂。即使消费需求占主导地位，加息对房地产的影响会小一些，但是，由于预算约束和消费者对进一步加息的预期上升，消费需求仍会降低。
关于购房者的构成，有许多说法，有人认为，近年投入房地产市场购买住房的资金，除了来自普通市民外，也有相当部分是投机热钱。譬如，大量投机人民币升值的资金暂时用于购买物业；同时，储蓄利率偏低造成的负利率效应也加速存款和贷款流入房地产市场，寻求更高回报。任志强甚至认为“目前国内买房者主要是5%的富裕阶层”。这些都是主观判断。由于数据缺乏，无法辨别投机需求与消费需求的比例，我们只能认定目前的需求为混合型。
笔者认为，加息对房地产行业的影响会通过需求端表现出来。如果市场是以消费需求为主体，即使加息，房价也不会暴跌。如果市场是以投资性和投机性需求为主体，一旦加息，在继续加息预期的作用下，房价将出现比较大幅度的下跌。
这次加息虽然幅度不大，但这是中国近10年来首次上调银行利率，因此，不管对于房地产企业，还是购房者而言，加息对于心理的冲击将大大超过实际影响。对广大普通消费者来说，加息无疑是一利空消息，提高利率，借贷成本增加会抑制居民购房的动力，动摇购房者对于房价未来预期的信心，使持币观望者增多，导致有效需求下降，房价下跌。对于市场信心的预期下降，才是加息对房地产市场最大的影响。
央行最关注的问题是资产泡沫破灭将给商业银行带来大量坏帐，并可能导致系统性风险，系统性风险是经济金融危机的代名词。央行最终决定选择加息，就是为了避免遭遇系统性风险。而且，在中国目前的行政体制和经济体制之下，中央与地方之间的“政策——对策”博弈已经公开化和表面化。央行选择加息就是因为“道义劝说”无效的无奈之举。央行加息之后，地方还会有别的对策。完全有理由相信，未来地方政府将出台各种政策来对冲加息的影响，所以，我们不能指望一蹴而就。由此也可以得出一个结论：央行将进一步加息。
三、未来，房价将会怎么走？
如果从国际比较的角度看，中国大部分城市的房价还处于较低的水平。比方说，上海，作为此轮房地产泡沫论的漩涡中心，上海的房价走势已经引起了广泛的关注。有专家做过比较，在解放前，上海的地价和房价，在太平洋沿岸城市圈中，一直居于较高水平。新中国成立到九十年代，由于中国国内经济体制和价格刚性，上海的地价和房价一直没有大的变化，而同期其他各国的物价发生了巨大变化，导致土地和房产价格出现大幅度上升。因此，使上海与这些城市之间的房价出现巨大的差距。国内外投资者和投机者正是看准了这一点，对上海的房地产进行投机，以求博取差价，获得暴利。他们认为，中国与国际接轨，上海作为中国大陆国际化程度最高的城市，首当其冲，上海的房价也将最先与国际接轨。所以说，目前，上海的房价的确有疯狂的一面，但也有其理性的和合理的一面。在国际大背景之下，又具有补涨的性质。国际投资者和投机者看准了中国城市房地产价格上升的趋势，国际资本的介入，带有明显的投机性质。因此，有专家建议，如果上海房地产价格出现10%左右的回挡，应该坚决介入买进，还有一定的获利空间。持这种观点的人在上海的房地产投机者中间不在少数。
依笔者之见，这种观点有一定的道理，仍然有失偏颇。我们不要忘记，决定一国物价总水平的还是本国居民的收入水平和经济承受能力，而不是单纯的国际比价。应该说，建国以来，中国的物价水平与中国居民的收入水平是基本相当的，房价也是这样。既然如此，现在某些城市的房价出现超常增长，房价收入比达到10倍以上，三倍于国际水平，已经是一种行情透支。任何透支都是需要连本带利偿还的，利率向上调整就标志着总清算时刻的来临，总清算就意味着离价格拐点的临界点不远了。
短期（1年之内）：上涨有惯性
本次加息，基准贷款利率仅增加027%，对于大多数已购房者而言，充其量每月的负担仅增加了2%，这不会增加太多的还贷压力。在这次加息之后，一年期存款利率由原来的1.98%提升为2.25％。但是27个基点的升息幅度没有改变负利率，房地产投资收益率仍然高于存款利率。2003年上海地产投资收益率为34％，北京为7.7％，全国36个大中城市的平均住宅租金年收益率则仍在5％以上，这样，就无法阻挡部分资金继续流入房地产市场。因此，在加息周期的初期，房价依然会上涨。资金还是会往投资收益率高的地方走。据调查，有六成左右的欲购房者并没有因为加息而改变其原本的购房计划。对少数房产投资者而言，只要房产升值的空间和投资收益率大于利率增幅，投资热情会继续高涨，需求并不会因此而降低。不过，这一年之内的上升，或许就是此轮上涨行情的末路狂奔，接下来该是一轮真正的中期调整行情。
中期（今后2-5年）：调整是趋势
加息是趋势。美国过去40年来住房抵押贷款利率平均在8—9%。长期来看，中国抵押贷款利率存在很大上升空间。由于人民币事实上实行盯住美元的汇率政策，人民币利率受到美元利率的影响是客观存在的，美元进入加息周期和中国经济过热并存，决定了人民币必将渐进加息。人民币持续加息将降低人们对房地产行业的投资收益预期。投资和投机需求将逐步减少。
目前，我国城镇人均住宅建筑面积达到23.7平方米，已相当于中高收入国家的水平。而去年中国人均收入刚刚突破1000美元，尚处于世界中下水平。随着中国个人消费信贷规模的急剧扩大，一些大城市的居民已经悄然成为高负债一族。在家庭债务方面，北京的家庭债务比例高达122%，高出美国的115%；上海的这个比例甚至已经达到155%。住房消费信贷是造成大城市家庭负债比例过高的主要原因。家庭卷入债务旋涡，加息预期将改变其行为。更多的人会加入低价出租或者变卖二手房的行列。房地产经纪公司“我爱我家”的统计显示，北京再上市的已购商品房，超过八成的出售价格低于当初的购买价格。显然，投资商品房已不再是包赚不赔的好买卖了，这一趋势将带来房价的中期调整。
房价的调整会加速房地产行业的整合进程，势单力薄的房地产开发公司将被淘汰，资源将被重新分配，国家也会出台一些法律法规来规范和引导房地产行业的发展。
长期（5年之后）：上升是主流
从国内发展趋势看，按照2020年我国城市化水平将达到55%左右测算，我国城镇居民将由目前的4.9亿增长到8亿左右，将有3亿左右的新增住房需求，潜力巨大。如果只计算城镇居民改善住房的需求，潜力同样巨大——假定有20%的现有城镇家庭有改善住房的要求，且每户仅仅想增加20平方米，这个需求潜力就是5.4亿平方米。改革开放加速了工业化进程，很多农民成了城市的工人，农村人口减少了，城市人口增多了，城市人对房子的需求增大了，房价也跟着涨上去了。而且中国的经济要发展，工业化的路程还很漫长，这个过程要让现在80%的农民至少减少到50%左右，让现在只有20%的城市人增加到50%以上，城市人口源源不断的增加，房地产的需求自然在一个相当长的时间内应该是一个需求旺盛的产业。中国人多地少，土地不可再生，土地的稀缺性导致土地价格在未来城市发展中价格看涨，因此，房价也自然总体趋涨。可以预期，经过一轮大的调整之后，中国房地产市场会逐渐步入理性和良性发展的轨道。