大大的惊喜：中国房价已屹立于世界民族之林！
——沪最贵公寓10万元1平米 价超纽约楼盘
引子：21世纪初，世界在关注中国崛起。中国是否真正崛起不得而知，然而，中国房价已经迅速崛起，并屹立于世界民族之林，真是令人振奋啊！
◇字体：［大 中 小］ 来源： 每日经济新闻 (08/18 13:47)
http://china.ynet.com/view.jsp?oid=6130280&pageno=1
“上海最贵公寓”这个名号，即将不再属于均价58000元/平方米的华府天地。
“我们的售价初步定为100000元/平方米。”昨日，地处小陆家嘴－滨江沿线的汤臣国宝售楼人员对《每日经济新闻》表示。同样被称作“上海顶级公寓式景观豪宅”，与汤臣国宝一路之隔的鹏利海景，其工作人员昨日也称：“定价肯定超过盛大金磐。”
上海方方房产工作室主任胡宗亘表示，仅从报价来看，它们将成为上海单价数一数二的楼盘。
住宅面积约为10万平方米的汤臣国宝，若果真以每平方米10万元的价格出售，对汤臣集团来说就是数十亿元的真金白银。
中外房价对比
引自：dwj_vivian 2005-11-29 23:08:52发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-业内论坛论坛
一、韩国
目前汉城的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他们 认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。)
汉城寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。再加上汉城市开发余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。(跟中国一样)
韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅(但是中国有些没德的所谓的经济学家现在还在鼓吹富人应该买第二套房子租给穷人住，不知是何居心)。但许多富豪利用不正当手段，购置多处住宅，进行不动产投机，致使当局今天抓了一批不动产投机者，明天又会冒出另一批。(我们ZF是不是太忙了，没时间打击这种不正常行动呢)。
二、美国
应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。
美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。
更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Square footage)概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积瘀-80%左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积(Finished footage)，必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面，因此，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5 英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。当然，其墙体仍是建筑面积的一部分，而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。
美国物产税(property taxes，不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因素。美国物产税的征收比较复杂，根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，自住住宅征收物业税较低，每年相当于房价的1.1%左右，更多的是市场调节的一个方式对房价没有大的影响。中国的购房虽没有物产税，但需一次性支付的税费约1.5%，且由于中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而美国人纳税之后享有对住宅的永久的所有权。这样综合推算，物业税对中美之间的比较影响可以抵消。
从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因子，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。
美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%，而开工面积应相当于美国的10%以上。 但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。
三、东京
现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平米左右, 合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。
人家日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还 免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，加15万日元 再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口配 矿化饮水装置；等等设备一应俱全。 不需要你动一个手指头，就能立刻住上舒适写意的新房。
一哥们回上海结婚，买房，静安区边缘，现在买1万6千/平米还要排队等。好不容易买了房还是毛坯的，然后装修，想和日本水平看齐是不可能的，光是热水管热水器的费用就化了上万，其他的费用更加数不清道不明，一次装修10几万化掉，还觉得非常不满意。
年底就要搬进去了，可是钱已经化得7788了，说起来，98平米的房间， 实际得房率相当低，还被开发商把阳台算了进去(东京的房子不算阳台，而且阳台是转角大阳台，10多平)。也就是70多点的房间，化了近一百八十万还不如品川的房子。
我替他一算，单价已经是直逼东京了。而且是花了钱没得到应有的产品。 标准的价不廉物不美。
四、英国
英国的领土面积小于四川，而人口8千万，虽比四川略少一点，但人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区为200英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～600英镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/m2；伦敦地区约合5000～10000人民币/m2。
五 其它
瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高约合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民币/m2，但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民币/m2，一套100m2的住宅售价为15～20万瑞士法郎合90～120万人民币居多。
这里有几点需要说明，瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一套100m2的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房的压力，因此租房的居多。这也是政府及开发商宣传的重点之一，即国外的价格也是让少数人买房，多数人租房。殊不知真实的情况是，多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，反正出了情况可以找政府，不像中国人有巨大的买房压力，这并不是消费观念的差异。
其次，英国的住房信息不是很齐全，但瑞士的住房信息很好，从了解的信息来看，上述的房价都是带装修、家具的价格，并且2000瑞士法郎左右的房子，装修与家具在我看来都是很不错的了。另外一点，就是房子的面积问题，曾经有一处标为130m2的房产，打开图片上出现的却是一栋小楼，细看之下，原来下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，因此都不计入房屋面积。而且所有房屋信息中，各种阳台、露台都不计入房屋面积，而且房屋的面积是按户内使用面积来计算的，更不用说公摊了，因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多。
另外一点，就是房子的面积问题，曾经有一处标为130m2的房产，打开图片上出现的却是一栋小楼，细看之下，原来下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，因此都不计入房屋面积。而且所有房屋信息中，各种阳台、露台都不计入房屋面积，而且房屋的面积是按户内使用面积来计算的，更不用说公摊了，因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多 最后一点，就是同兄长聊天时，他现居瑞士，问起瑞士的车价，他说了解很少，说了很多车型都不了解，最后他自己提到PASSAT，说只知道这一款，我忙问在瑞士的售价，答为20000瑞士法郎，前年的汇率合人民币11万，现在的汇率要12万多。PASSAT还是政府与经销商宣传的与国际价格相差最小的，甚至号称比在欧洲售价还低的车型，不曾料想却是这样的情况。
当前中国的房价水平究竟高不高：日本经验
首先我们看看日本房地产价格在泡沫经济前后的表现。
日本从上世纪80年代中期开始到90年代初破灭的泡沫经济是人类历史上最著名的泡沫事件，既便是一贯爱吵架的经济学界对当时日本泡沫经济的实质的认识也达到了空前的一致，国内的学者在讨论泡沫问题时也通常是言必称日本泡沫经济。那么我们看看在这个最著名泡沫事件中房地产价格究竟表现如何。
按一般的看法，日本的泡沫经济自1985年的“广场协议”开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，1990年泡沫破灭以后，日本经济陷入衰退，直到现在14年过去，经济衰退仍然没有过去。根据日本不动产研究所的数据，在1990 年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168.6%。
再看看我国的数据，从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨。从2000年底到2004年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在不到四年的时间里上涨了44.2%，部分城市地价上涨更为惊人，天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过50%，杭州上涨则超过了170%。虽然土地的绝对价格与日本相比还有较大差距，但从全国平均的上涨幅度看并不输给日本当年，部分明星城市的表现则更为耀眼。
日本不动产研究所的报告显示，2003 年，东京地区公寓式住宅的平均单价为54.5万日元每平方米，折合人民币4.3万元，每套住宅的平均价格为4096万日元，折合人民币约为320万元，目前上海市区的商品房平均单价约为1.25万元，平均每套售价约为150万元。这两项数据上海分别达到了东京的1/3和1/2。2003年上海的人均收入约为东京的1/15。值得一提的是，日本的住房购买者均拥有所占土地的产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。
另外根据2003年美国商务部的发布的报告，2003年中期美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅就是别墅，按照上海市的当前价格，类型相当的房子价格约为300～400 万元，大约是美国平均水平的 2倍。
如果按照某学者的提法，上海未来的房价应该在若干年内涨若干倍，因为在1990年房地产价格最高的时候，东京一地的所有物业价值就已经超过整个美国，那么可以由此做个大胆的预测，用不了20年时间，就算上海比东京面积小一些，我们也可以卖掉一个上海，而买回来大半个美国。
天底下简直找不到比这更好、更便捷的富国之计了。
谁来终结疯狂楼市?
www.hexun.com 【2005.05.13 08:42】人民日报市场报/谭丽莎
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一平方米1万、3万甚至5万，百姓一年的收入不够买一个平方米？土地公开招标，提高按揭房贷利率，政府宏观调控为何阻力重重？专家认为，一个庞大的房地产利益集团正在形成！
继2004年商品房平均售价同比上涨14.4％，房价再度攀升，一季度商品房平均售价同比上升12.5％，二季度36个大中城市房价涨幅约在7.5％左右。
国家统计局日前披露消息，2004年，内地商品房平均销售价格同比上涨14.4％，涨幅比上年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2％。国家发改委价格监测中心最新报告显示，今年一季度，中国商品房平均销售价格同比上升12.5％，二季度中国36个大中城市房价仍保持上涨态势，涨幅约在7.5％左右。
2005年一开年，房价便成为中国社会最热门的话题。在3月召开的“两会”上，人大代表和政协委员们不约而同地提出：“房价涨凶了，政府该管管。”他们认为，房价的非正常上涨，不仅不能实现“居者有其屋”，反而会给国民经济带来直接冲击。全国人大代表、上海市发改委副主任俞国生的话更发人深省：“不要谈房价，一谈房价我就晕。一平方米1万元、3万元、甚至5万元都有，按照这个价格，一般老百姓一年的收入，大概只能买一平方米。”
上海及以其为中心的“长三角”是狂热的中国房市的领跑者，上海房价在过去几年里上涨了近两倍。据上海市政府公布的数据，2004年上海房价上涨了15.8％，但这一数据遭到了普遍质疑。上海市民和一些专家认为，去年上海房价的涨幅不会低于2003年的24％，因为他们所看到的身边楼盘普遍上涨了40％甚至50％。笔者的一位朋友，去年花80万元买了上海某楼盘一套100平方米的住宅，今年初刚领到钥匙，就有房屋中介三天两头打电话，说有人愿意以130万元把这套住宅买下来。短短数月，涨幅竟达到60％以上。
而这一切的疯狂，居然是在上海市政府当局一月份杀一儆百——对通过发布虚假信息、签订高价假合同、雇人排队当“托儿”等手段哄抬房价的万邦企业集团处以“极刑”——立即注销其房地产开发资格之后进一步升级的。知名学者、成功策划过被誉为中国房地产界典范之作的“广东碧桂园”的王志纲用了“上帝欲让其亡、必先令其疯狂”的措辞来抨击上海房市。刚刚出版了《中国房市警告》一书的知名学者、作家羊慧明尖锐地指出：“狂炒上海楼市，就像当年股市恶炒神话庄股‘亿安科技’。高地价将导致官富民穷，高房价将削弱中国城市竞争力，透支经济高增长空间，缩短经济高增长周期，透支子孙后代的财富空间……”
有专家认为，一个庞大的房地产利益集团正在形成：开发商、炒家、销售商、部分地方政府官员、被拉进“圈”内为其代言的经济学家以及传媒人
2004年被业界定义为“房地产政策年”———中央政府出台了一系列试图为过热的房地产市场降温的政策，包括：土地使用权出让一律实行公开招标，严禁低价卖地；提高房地产开发门槛，开发商对开发项目的自备资金必须达到35％；严控房地产投资信贷和按揭信贷……然而，宏观调控非但没有使房地产市场降温，房价依然持续攀升。为什么会出现这种南辕北辙的调控效果？
羊慧明的看法是，过去管理层出台的调控政策，只会让房地产开发商、经纪商偷着乐———因为几乎所有调控政策都在助涨：严控土地，使地价飙升，有的大城市一年地价上涨了50％，而地价长一尺，房价就会长一丈；土地供给减少，加上提高开发门槛，紧缩房地产开发贷款，只能被市场解读为预期供给减少；需求在增加而预期供给减少，房价只会涨得更疯；而房价越是涨得快，越会逼着潜在购房者抢先下手，大家都清楚，这个月不买，下个月每平方米又要多出几百元、上千元，这就像股市上的“逼多”。
他说，中央的调控方针是正确的，问题是部门和地方局部利益在作怪。一些地方部门的真实心态是怕冷不怕热，怕跌不怕涨。首先是利益所系，房地产是GDP的大头，拉动本轮经济增长的火车头。房价一涨，政府什么都不做GDP就上去了。如果房市降温，管理层既担心影响GDP，又担心出现系统性的风险。再有，房市大涨，大中城市政府可以卖更多的地、卖更高的价，也就有更多的钱来搞城市建设。一些腐败官员也热衷于搞政府大工程，好从中权力提成。
一些专家学者认为，在中国，一个庞大的房地产利益集团正在形成。其中包括：开发商、炒家、销售商、地方政府相关部门的一些官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及传媒人。这个利益集团所能左右的权力、掌控的资源和拥有的能量，已经非常惊人了。他们已经主宰了房地产市场绝大部分话语权，完全做到了用“涨”声来统治舆论。谁要是对房地产市场的不正常现象发一点杂音，他们就会组织百倍的火力反击。他们甚至可以动用京城一些最著名的经济学家之口，为房市的不正常疯涨找“根据”、打圆场。
羊慧明认为：房价越是疯涨得快，气泡吹起来了，开发商、炒家就越是能把政府、银行绑到同一辆战车上。气泡风险越大，政府、银行更是骑虎难下，政府怕跌，银行更怕跌，只好千方百计维持涨势。但是，这只能推迟泡沫破裂的时间。
羊慧明还指出，现在大腐败已从前些年的交通建设领域转移到国土、城建系统。几年前，一个大贪官吃几百万就够惊人的了，现在，查到的动不动就是几千万、上亿元，连个小小的乡镇干部，也可以短短几年从土地城建项目中捞取上千万元。而这些腐败官员，不仅有审批权，还有话语权、政策建议权甚至是决定权，他们当然要为“圈子”的利益说话、办事，争取制定有利于“圈子”的政策。他尖锐地指出：今天的腐败分子，已经不满足于瓜分公有资产了，因为有油水的已经瓜分得差不多了，现在转而开始向民间掠夺。房市上的种种欺诈，就是向民间掠夺的信号。
房价涨得太快、太高，导致只有富人才买得起房的财富扩张效应，富人通过购买多套房产迅速暴富
高房价加剧贫富悬殊。政府可以高价卖地有充裕的资金搞政府工程，但许多老百姓却买不起房甚至租不起房。即按一些大城市现在的房价，就是买得起房的工薪族，也得把70％以上的收入用于供房。而欧、美发达国家的标准是，居民用在住房方面的开支，应当小于他们收入的30％。房价涨得太快、太高，导致只有富人才买得起房的财富扩张效应，富人通过购买多套房产迅速使财富增值几倍甚至几十倍，而买不起房的人相对来说则更加贫困。
对于广大中低收入者来说，目前的市场房价已经大大超出了他们的经济承受能力。尽管政府在政策上给予了微利房、经济适用房的照顾，但专家指出，与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强，由此加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。
且不说中国西部广大的欠发达地区，就说沿海最富庶的浙江，据该省对11个市1300户城市居民抽样调查，有84.6％的市民表示难以承受当地房价，表示可以承受的只占14.9％，表示完全可以承受的只占0.5％。“居者有其屋”，在大多数人那里只是难以企及的理想，又如何能够“构建和谐社会”？
上海某些部门的一些官员一听别人说上海房价高，就会反问道：上海房价高吗？比起伦敦、东京的房价，上海的房价一点也不高。但反对的意见认为：2004年，上海人均可支配收入不过16683元，不到伦敦、东京的人均收入的1/10，房价却要向人家看齐，低工资撑得起那么高的房价吗？老百姓买不起房也租不起房了，这楼市由谁去支撑？仅靠开发商、炒家撑得住吗？
至于说中国地价比美国低很多，2004年刚去考察过美国地产的羊慧明反驳道：美国许多城市住宅用地，不过3－4万美元1英亩，折合5万元人民币左右1亩，每平方米只有80元人民币左右；而我国国土资源部公布的2004年末内地城市平均地价，已达1198元每平方米，是美国地价的10倍以上。美国的低地价，使它的房地产还有长远的发展空间。低地价、低房价，加上安全、环境好，是美国吸引外来投资和移民的重要因素。
也许，相对于部门对GDP的数据指标、房地产开发商的利润额和政府高价售地的利益，房价永远都是不高的。然而，相对于80％以上的老百姓的收入，当前的房价显然已经过高。
羊慧明说：上海的房价已经超过了美国休斯敦和芝加哥的房价，这正常吗？他建议那些为高房价打圆场的经济学家，无论多有名望，都最好多到平民的铺子、菜市场转转，到大众人群的消费、生活中去找点感觉，而不能只听端着香槟酒的富人们的话语。
羊慧明还说：我不否认中国内地房地产业还有巨大的发展空间，房价也有上涨空间，但那要随着国民收入的提高稳步上涨，而不应该在几年内就把它透支了，把子孙后代的财富空间都透支了。
竞争是最好的调节。竞争充分，就不会出现寡头垄断哄抬价格的现象。成都一位知名的房地产公司老总坦言，政府应该采取市场的方式来抑制房价的不正常上涨，而抑制房价的关键在于加大供给，政府、银行要围绕如何扩大供给上做文章，比如：当年土地供应和土地供应预期都应是一个宽松的态势，资金的供应也不应搞一刀切。同时，应当通过经济手段和法律法规来限制投机性的购房行为，防止炒房引起房价不正常波动。
《市场报》 (
房地产业2004年利润超1200亿
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本报讯 （记者史宝华）16日发布的经济普查主要数据第三号公报显示，2004年，中国房地产业企业法人单位主营业务收入为14740．6亿元，利润总额1225．5亿元。
普查显示，房地产业企业法人单位利润总额中，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动利润分别为1035．2亿元、41．2亿元、46．6亿元和102．5亿元。
2004年末，中国房地产业企业法人单位的资产负债率为72．6％，分行业看，房地产开发经营业资产负债率为74．1％，物业管理业为62．5％。
后记
有人说：在黄浦江畔每平方米售价10万元的高档住宅，仍然有买家追捧，“说明上海楼市并没有崩盘，相较之前更趋向健康发展”。
（刘建江编辑－整理－转发，2005.12.15）