如今建筑市场兴起了一股建豪宅热，不仅普通市民望房兴叹，就是许多开发商也眼花缭乱。 可怕的豪宅冲刺 在1997年的深圳，足以代表豪宅水平的东海花园、万科城市花园的成功销售，汇展阁的外销奇迹，使当时的豪宅开发成了热点。 如今，深圳的豪宅冲刺出现了大塞车。在今年的房交会上，单价在每平方米6000元以上的项目占了六成，房交会成了高档住宅的主战场。戴德梁行的研究资料显示，今年上半年，香蜜湖片区开售面积近20万平方米，景田区面积也有20万平方米，并且这两个片区的均价都接近8000元，中心区的开售面积有10多万平方米，其均价直逼万元。深圳目前东起盐田，西至蛇口，每平方米7000元至8000元算是较低价位，10000元已属正常，一套房子在百万元以上也不足为奇。而在深圳的写字楼市场上，有位地产商估计，深圳目前的写字楼积压量10年也消化不完。 在北京市场，目前当以潘石屹的“亚洲建筑师走廊”（英文译名为长城脚下的公社）最为杰出，这个据称即将实施的项目是在八达岭的附近的10个山头，每个山头上建造一幢超级豪宅，来自亚洲各地的设计师们将在此放肆地建造他们的梦想，房子千奇百怪的相貌便可见窥其一斑；游船形、日本竹屋、变形的庭院、自带轨道的屋脚等。据说一期不卖，要想买只有等二期开盘。 对于这两年北京市场上一度出现的高档房好销的现象，有人评论新生的中国内地市场说，目前许多开发商，只有不敢想的，没有不敢做的。 高风险市场已现疲态 在如今北京的豪宅市场上，许多销售代表都会说出一个很相似的比例：已经订出大约40％了，像贡院六号、水印长滩、玫瑰园的销售工作人员都不约而同地说出这样的比例，事实上并非如此。 号称不卖给演艺界明星的贡院六号，由当今中外名设计师设计，户型包括意大利豪华型、贵族型、总统型、现代型、中国皇朝型及皇宫型，售价为每平方米4万元至6万元不等。据说一开始贡院六号的150套公寓全部用来出租，后来由于一个特别原因才想到限量发售50套。其中原因有人认为肯定是资金周转出现了困难。 玫瑰园现在已经发售三期，每套标价是600万元起价，但玫瑰园售房打折已是业界公开的秘密，一个最多能打到6折的别墅虽然还是豪宅，但多少给人底气不足的感觉。打出董事官邸招牌的塞纳维拉目前销售也没有起色，据说是因为没有做广告和周围环境不好。 被媒体视为有炒作倾向的“世界级富豪区项目”———上海紫园，很多业内人士怀疑每栋1亿元售价是否属实。某神秘人士只交了8万元定金就订下了这1亿多元的超级豪宅，这使人怀疑卖主有无成交诚意。 据业内人士粗略估算，未来1—2年内，北京的超豪宅（每栋价格在500万元以上的别墅）供应量约在5000套～7000套左右，总市值不下300亿元。和市场总量比起来，这些超豪宅所占有的资金比例明显偏高，若再加上属于同一价位的公寓等其他种类的超豪宅（此类产品在北京也有相当数量的供应）、价位在上千万的顶级豪宅和价位在200万元～500万元之间的豪宅产品，豪宅总金额约略可以占到北京住宅总投资金额的一半。数量如此巨大的豪宅，市场何时能够消化完？ 在近日由央行发布的一份权威报告中，专家指出，迄今为止，我国房地产行业仍然是一个暴利行业，导致许多厂商纷纷进入该行业，加上地方政府不断变动的城市规划和一些地方性优惠政策，整个行业又缺乏有效的监管与宏观调控，导致房地产开发的数量成倍上升，地产价格也呈节节攀升的上涨势头，其中房地产商品正逐步向高档住宅和写字楼方向发展。另外，一个更为重要的因素是，居民的可支配收入增长远远低于房地产价格的上涨速度，他们的房地产需求正在逐渐下降。因此在一定程度上，一些地方的房地产业发展的规模与速度，已经超过了当地居民可支配收入平均水平及平均增长速度，区域性的房地产过热已经出现。 政府不会坐视不管 在北京市场上，目前出现一种放大我国实际住房购买需求的倾向，导致了虚幻的房屋购买需求。根据北京市统计局公布的有关数据，有些开发商评估北京的房地产需求，竟认为“北京有150万百万富翁”。 在当今外来户口控制还很严格的情况下，北京市家庭总数应在300万个上下。有一半户口是百万富翁，显然是不成立的。根据北京市税务部门的材料，北京市重点监督的个人所得税缴纳对象的统计数字显示，北京年收入超过10万元的，占总人口的0．3％，这与150万的数字相去甚远。 据国家统计局城调总队的统计表明，近年城镇居民只有近13％的家庭打算购房。目前，55．7％的城镇居民已经购房。有资料表明，在西方国家，住房自有率是35％至65％。另据报道，我国城市商品房空置率在30％左右。而美国为7％，香港为3％到4％。 今年上半年，上海楼市增量供应几乎成为每平方米8000元以上豪宅的舞台。据上海市房地产交易中心与上海市统计局提供的数据，上海房地产市场中单价低于3000元的商品房比去年同期减少5％，而单价大于7000元的高价房则同比增长172％以上。目前上海高价房市场的消费者一半以上来自外省市和境外，这些消费者购买高价房的用途主要是投资，而投资行为的变数很大，一旦这些投资者在高位抛售，势必对市场造成严重冲击。对此，上海市房地资源局有关负责人最近表示，政府将通过调控土地等手段，进一步调控高端市场，引导开发商开发中低价位、适应上海人居住的商品房。 由于目前部分的开发商一味“追高”，建设部负责人最近称，政府已采取有效措施，来抑制房价过猛涨势。从目前看，政府干扰房地产市场主要手段是大规模建设和推出经济适用房。国家计委和建设部前不久宣布，今年将投资1700亿元，计划建设2．25亿平方米的经济适用房。因为我国的中低档房地产市场上，还远远没有饱和，没有出现泡沫。