在房地产上，你可不能走错路。

 

对，没错。

 

我对发生全国性的房地产泡沫破裂表示怀疑。但谁想看到泡沫破裂呢？对于一些房主来说，只要部分地方市场呈现疲态，加上自己有点不走运，事情就可能变得非常糟糕。

 

想确保你的家不会变成一个让你提心吊胆的地方？以下便是如今过热的住房市场面临的5个主要风险－－以及你怎样才能保护自己的方法。

 

--大量借贷。如果你告诉朋友你正在借钱买股票，那他们会把你当成疯子一样看。如果你告诉朋友你买下了一所50万美元的房子，首付5%或10%，那他们会对你大加祝贺。

 

SMR Research估计，在2003年申请抵押贷款的购房者当中，有61.4%的人的贷款额度为房屋总价的80%以上，有时候是申请两笔独立的贷款。到2004年上半年，贷款额度为房屋总价80%以上的购房者的比例上升到了70.6%－－而如今，它可能还要高。

 

新泽西州金融服务市场研究公司SMR的总裁斯图尔特·费尔德斯坦(Stuart Feldstein)称，如果一个地方的房价停止上涨，或者上涨幅度较为缓慢，那些贷款比例较高的人依然会选择较高的贷款比例。这和贷款拖欠比例较高有一定的关系。

 

由于在过去5年中，房地产价格已大幅盘升，因此抵押贷款形势格外令人担忧。如果房价掉头下跌，那些首付较少的人可能发现他们的房屋净值所剩无几，有时甚至还是负值。

 

好消息是，即使房价下跌导致你的房屋净值消失殆尽，抵押贷款机构也不能要求你立即偿还所有贷款；而坏消息是，如果你不得不搬家，那么无论如何也必须要偿还所有的贷款。

 

--应对搬家。据全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据，房主们通常都会在买下房子6年后将其出售。如果你在目前最火爆的市场买了房子，并计划至少呆上6年时间，那么你完全可以安然渡过各种房价下跌的困难时期，利用你每月的还款额积累一些房屋净值。

 

但万一在你买房后房价停滞不前，而你又突然必须搬家，这时该怎么办？如果你最初的贷款比例是95%，在包括进律师费、搬家费以及5%或6%的销售佣金后，你可能几乎会所剩无几。

 

为了避免重新沦为租户，不妨考虑一下在目前多偿还一些本金，或者建立一个应急资金储备，这样一来，你就有足够的资金支付下一套房子的首付款了。

 

--利息调整问题。去年，当人们想方设法应对不断上涨的房价时，有35%的人选择了不同类型的可调息抵押贷款，据Federal Housing Finance Board的数据，2003年时这一比例为18%。可调息抵押贷款的起始利息较传统的定息按揭要更低。

 

不过现在，随著短期利率不断升高，这些贷款人不再享受刚开始时获得的低利率，每月的还款额随之增加。那些申请只付息贷款的人遭遇的打击更大，随著只付利息期的结束，他们接下来要面对的是更沉重的本金偿还任务。

 

实际上，即便是利率维持在一个较低的水平，一些贷款人也会发现自己的财务状况十分不妙。假设你申请了30万美元、期限为30年的“混合”抵押贷款，前5年贷款利息固定在5%，之后变成可调息贷款。

 

你最初每月的还款额为1,610美元，但到了第6年，利率升至8%，根据www.dinkytown.net提供的可调息贷款计算工具计算，其结果是，你的月还款额涨到了2,126美元。

 

新泽西州抵押贷款信息提供商HSH Associates副总裁基思·冈宾格尔(Keith Gumbinger)建议称，你应该考虑一下看似合理的方案，看自己是否能够承受。那些倾其所有的贷款人可能会面临风险。每月多还几百美元也许就会让事情变得很糟糕。

 

--制定应急方案。让事情变糟的不一定就是还款额的增加。如果你的抵押贷款侵占了大量的收入，一旦你患上大病，或是失去工作，你的财务状况就会陷入困境。

 

如果现在你只能够勉强支付抵押贷款，显然你不会再有钱来建立应急储备。不过你还是需要制定一些方案来应对可能出现的财务问题，不管这个方案是向姐夫借钱，是动用物业套现贷款额度，还是换购一套便宜一些的住房。

 

--检查房屋。你可能将大笔的财富都投向了住房，这样做很危险，原因这相当于你将大量的赌注押在了当地的房地产市场上。

 

不过，即使你所在的地方房价不断上扬，由于存在白蚁、地下油库漏油或是重大的结构缺陷等问题，你的房子也有可能赔钱。这是在热门房地产市场实实在在存在的问题，这里的人们往往由于急于买到住房，而忽视了对房屋进行仔细的检查。

 

忽视对房屋的检查是完全不应该的。如果有必要，你要问问售房者能否在出价前对房屋进行检查。当然，你有可能会白白浪费400或500美元，最终也没有买下这套房子，但这总比花50万美元买下一套有缺陷的房子强。