关键词：开发商、义务
上海市新版(2005年)《商品房预售合同》(征求意见稿)日前发布。新版合同在适应目前楼市调整的市场特征基础上，更多地站在保护消费者的权益立场上，把一系列的更细节的内容在合同中对买卖双方作了约定。上海联业律师事务所首席律师王展认为，这在防止一些不必要的纠纷发生、堵住以往
据介绍，上海楼市最早施行的是1997年版内销、外销商品房预售合同。从2000年9月1日起，上海市民在预购商品房时，开始使用2000年新版《上海市商品房预售合同》。而目前已经公示的2005版预售合同（征求意见稿），首先在形式上不仅将合同内容进行归纳，分为主体、标的物、价款、生效、附件等十六“部分”，而且在每一“部分”前面增加了签约提示，将法律规定或者房屋交易相关知识告知购房者。王展律师认为，从内容角度看，新版《上海市商品房预售合同》条款的内容变更至少有十大细节值得关注，如“土地使用年限必须如实告知”、“面积误差如何算购房者说了算”等，从不同的细处为减少买卖双方的纠纷，保护购房者的合法权益竖起了屏障。
2005版合同在“合同主体”部分，增加了开发商对购房者个人信息负有保密义务的条款。一直有购房者抱怨，刚买了房子或者搬进新房子不久，其手机就不断接到来自房产中介的电话，内容全是询问是否愿意出售或出租房屋。而购房者的个人信息一般只在开发商和小区物业管理处才登记过，所以不排除系开发商泄露购房者个人信息的可能性。
点评
新版合同规定，未经乙方（即购房者）同意，甲方承诺不向第三方提供或者泄露以上乙方信息及甲方了解的其他乙方信息。这就在合同条款中强调了开发商的保密义务，为遏制泄密起到一定的积极作用。
关注细节：房屋及相关信息的透明度
关键词：土地使用年限、规划布局图
新版合同在“合同标的物”部分，进一步强调了房屋及相关信息的透明度问题。在保留原有合同商品房预售许可、房屋坐落、建筑结构、层高、暂测面积等信息的基础上，增加了土地使用权取得方式、土地使用起始年限、经规划部门批准的布局图等内容，使得购房者对于自己购买的商品房本身及相关信息有了更直接全面的了解。
点评
以往我们注意到，尽管有些内容，比如土地使用权取得情况，购房者是可以通过政府有关部门查询得知，但真正知晓并到政府部门去查询的购房者并不多见。因此新版合同直接添加这些内容，实际上是要求开发商履行如实告知义务，减轻了购房者调查的负担。
关注细节：房价款和付款方式
关键词：违约风险
在“房价款和付款方式”部分，提出了分期付款和按揭贷款办不出如何处理的条款，降低了购房者的付款风险。合同附件五提出了按时间进度和工程进度分七期付款的概念，体现了“一手交货、一手交钱”的公平交易原则，不仅减少了购房者的利息损失，而且也降低了购房者因开发商迟延交房甚至楼盘烂尾出现“钱房两空”的风险。
点评
对于以按揭方式支付房款的购房者而言，约定按揭贷款办不出的处理方式也十分重要。在新版合同中不仅规定购房者可以自行选择贷款银行和开发商必须提供贷款所需资料的责任条款以外，还专门规定了贷款办不出的三种情形（购房者原因、开发商的过错、非双方的原因）下的处理方式，从而降低了购房者贷款办不出的逾期付款或付款不能带来的违约风险。
关注细节：面积误差的处理
关键词：两种计算方式
在“面积误差的处理方式”部分，不仅视是否因开发商过错提出了两种完全不同的处理原则，而且在具体处理上提出按“建筑面积”和“套内建筑面积”两种计算方式供双方选择。
对于因开发商未征得购房者同意擅自变更建筑设计、不按施工图施工或因向房屋土地调查机构提供不实资料等原因造成建筑面积增加或减少的，新版合同规定购房有权退房或不承担或要求开发商返还由此增加或减少的建筑面积部分的房价款。
点评
因其他原因造成房屋实测建筑面积和房屋预测建筑面积有误差的，购房者可以要求按该房屋每平方米建筑面积或套内建筑面积单价计算多退少补，也可以选择一定误差比范围内的处理方式。这就把消费者因面积误差的损失弥补落实到了实处。
关注细节：房屋质量和保修
关键词：开发商的违约责任
在“房屋质量和房屋保修”部分，在明确开发商保修责任、保修期及保修范围的基础上，增加了出现质量问题情况下购房者的权利和开发商不履行保修义务的违约责任条款。
对于商品房质量保修问题，原来的预售合同仅在合同中提示买卖双方参照国务院《建筑工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》在附件中进行约定，但是现实交易中进行如此约定的情形并不多见，因此造成购房者在房屋出现质量问题后不知如何处理，第一反映是找物业公司进行维修。但事实上，保修期的房屋维修责任应该由开发商负责。
点评
新版合同中用了六个条款进行提示，既把法律规定中的很多内容用合同条款的形式进行明确，又把出现质量问题后的处理程序、购房者的权利、开发商的违约责任、争议处理依据等作了细化，一定程度改变了以往购房者在房屋保修问题上的被动局面。
关注细节：广告及宣传资料作为合同附件
关键词：无条件约束
在“广告”部分，提示关于广告法律效力的相关规定外，直接把销售广告及宣传资料作为合同附件粘贴在合同文本中要求开发商予以履行。
一般情况下，广告仅仅作为要约邀请对开发商没有约束力。尽管最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条明确开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，但毕竟要满足一定构成条件并完成一定认定程序。
点评
新版合同将销售广告及宣传资料作为合同附件粘贴在合同文本中并要求开发商予以履行的规定，就可以无条件地直接约束开发商，有效防止开发商夸大或虚假宣传。
关注细节：合同解除后注销登记
关键词：可操作性
新版合同在“合同网上备案和登记”部分，在提出预告登记概念的同时，加强了合同解除后注销登记手续的可操作性。
新版合同结合了修改后的《上海市房地产登记条例》和上海市实施的网上备案制度，既强化了预售合同生效后由一方或双方去房地产交易中心办理预告登记手续的时间、责任，也把旧版合同中注销登记的条款内容进行了修订。旧版合同规定，一方依据约定单方面解除合同的，该方凭单方解除合同的书面通知的送达凭证可以单方面到房地产交易中心办理注销登记手续。事实上，任何一方依据该条款去办理时房地产交易中心往往不予接受。
点评
新版合同规定单方解除合同而另一方又不予配合办理合同注销登记时，解除合同方应先通过诉讼或者仲裁途径确认合同解除，然后凭有关法律文书才能向房地产交易中心办理注销登记手续。
关注细节:房屋交付和所有权转移
关键词：小产证
在“房屋交付和所有权转移”部分，既完善了房屋交付程序和开发商逾期交房的违约责任，又明确提出了开发商在为购房者办理小产证事宜上的义务和责任。
新版合同除了规定交房条件、交房时间外，对于开发商逾期交房的责任方面进一步完善，比如对于开发商的逾期交房行为，买房人即便在签约时选择继续履行合同并要求开发商按逾期天数支付违约金，但当开发商继续逾期超过一定期限的情况下，买房人还是可以解除合同，避免无休止拖延下去带来的尴尬局面。另外，新版合同明确因开发商原因致使购房者未能在该房屋交付之日起一定期限内取得小产证的，开发商应该承担违约责任。
点评
当然，考虑到购房者小产证的办理需要双方配合，新版合同规定由于购房者原因导致不能办理过户手续，进而使开发商遭受损失的，比如阶段性担保责任无法及时免除产生的利益损害，购房者应该承担违约责任，体现了合同的公平性。
关注细节：框定开发商承诺
关键词：会所、绿化、绿地
新版合同在“甲方承诺”部分，不仅保留了规划、设计变更条款，还补充了会所、绿化及绿地等原本只属于促销广告中内容的条款。
以往围绕会所产生的纠纷非常多，主要原因就在于合同中双方就会所问题缺乏明确约定。新版合同不仅规定了会所的竣工时间，还在附件中提示性地列举了会所所有权、会所经营服务方式（是否对社会开放）和具体经营服务功能（健身、餐饮、美容等）。
点评
对于绿化问题，新版合同明确了绿地面积和绿地率的概念，这对于购房者而言可能更具实际意义。
对于全装修房屋，新版合同专门设定了相应条款予以规范，克服了旧版合同仅针对毛坯房预售拟定的局限性。
关注细节：框定开发商承诺
关键词：会所、绿化、绿地
新版合同不仅在签约提示条款中告知了购房者全装修住宅的两种装修模式的含义，而且在附件四中明确了房屋全装修价格及付款方式、全装修住宅装修设备标准，比如各房间各部位所用材料名称、品牌、规格/型号、质量等级、数量、颜色等，从而细化了原本只在开发商样板房中展示的内容，这样购房者日后在验收全装修房时就有了明确的依据和标准。
点评
新版预售合同还对全装修房的空气质量标准作了规定，一定程度上体现了新版合同的新颖性。
律师建议
在解读了新版合同后，王展律师认为，新版合同还有一些地方需要完善或者购房者补充约定的。比如在层高缩水问题，应明确层高缩水后开发商具体应承担什么样的违约责任；在会所条款中，明确会所逾期交付使用的责任、会所收费标准和会所无法经营后的处理办法；又比如，在单方面解除合同问题上，因为房屋买卖标的巨大，在一方因种种原因不愿履行合同的情况下，法律强制继续履行也不太现实或不具有操作性。因此，应该在新版合同中考虑赋予合同一方通过承担违约责任的方式替代继续履行的权利。
此外，在质量争议解决方式上，应该赋予任何一方有委托本市有资质的相应机构进行鉴定或评估并作为争议处理依据的权利。因为双方在签约时很容易就选择双方共同委托，但在日后出现争议后往往很难协商一致去共同委托，那么这样的条款就变得形同虚设。新版合同缺乏兜底性违约责任条款。对于任何一方违约的，应该约定非违约方有权要求违约方按合同总房价的一定比例或自己的损失承担赔偿责任，或者非违约方有权要求违约方返还违约所得。