（引言）房价从未像现在这样受到如此关注。房价上涨的既得利益者，希望房价不断上涨，并高呼中国房价将连续上涨30年；更多的为房价上涨而发愁的老百姓，则期盼着房价回归到他们能够承受的水平，并相信房价将下跌。然而，在参考外国经验后，中国房价在未来十年至少可翻一番。
（正文）尽管有些地方房价上涨与居民收入比已接近警戒线；尽管有宏观调控的一系列措施；尽管有8.31大限，但是上半年中国大部分地区房价还是不断走高。据国家统计局公布数据显示，上半年全国房屋销售量及价格同比增长26.4%和9.1%，上半年全国累计完成土地购置面积15,489万平方米，同比增幅下跌51.9%；预计房屋需求量仍将保持较高增速。
对于大家普遍关注的房地产过热问题，中国房地产协会会长杨慎却非常乐观，他表示，房产市场过热只是个别地区的个别现象，并不会影响到房地产业全局的健康发展。
“有数据显示，到2003年11月底，中国共完成房产投资8,258亿元，与2000年同期相比增长了32.5%，创历史新高。全国除西藏外，各个省市的房产投资都有不同程度的增长。其中，有17个省的增长额度都超过了40%。这是一个可喜的现象，而且，我相信这种增长还会持续下去。”
他同时指出，“随着经济的进一步发展，随着全面建设小康社会的逐步实现，估计房地产业至少还有20年的发展空间，我预计在未来20年内，住宅建设数量将持续增长，人民居住水平有望达到发展中国家前列”。
（小题）房地产发展仍处于初级阶段
中国房地产市场建立较晚，从90年代初房地产市场启动至今，不过十几年。期间，中国房地产业经历了两个较短的繁荣期。1992-1993年为第一个繁荣期，但由于行业的不规范及投资的盲目性导致短暂的辉煌后经历了1994-1996年的衰退期和1997-1999年的萧条期，1999-2000年市场才进入复苏阶段。2001年开始，房地产业开始进入新一轮的上升期。
在这十几年中，中国房地产市场得到了较大的发展，并且已成为中国国民经济的主要支柱产业。据权威专家估计，1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动作用,每年约可拉动国民经济增长1.5-2个百分点。目前，房地产及建筑业每年增加值约9,000亿元，约占GDP9%。
但是，由于区域经济发展的不平衡，东部、中部、西部地区的经济发展水平呈现高、中、低三个层次，房地产业的发展也存在着很大的地域差异，东部沿海地区房地产已经进入了较快的发展时期，而内陆地区则刚刚起步。这种地域发展的不平衡，无疑为中国房地产业的发展留下了巨大的空间。
对此，中国房地产协会秘书长顾云昌指出，“目前中国城镇住房人均建筑面积仅为23平方米，刚刚跨入“居者有其屋”的初级阶段，距离人均35平方米左右全面小康水平还有很大距离；加上城市化的推进,城镇总人口的不断增加，未来中国住房市场需求将会持续旺盛。“
他认为，就全国总体而言，在总量远远不足的今天和今后较长一段时间里，住宅建设不太可能出现产能过剩和大起大落的问题。
“在国外房地产发展大概有四个阶段：人均GDP3,000美元以下，为解困期；3,000-8,000美元，为小康型阶段，其主要特征是，房地产消费快速进入家庭；8,000-10,000美元,房地产由数量向质量发展阶段；10,000美元以上，为个性化阶段。”比照这几个阶段，上海社会科学院房地产研究所常务事理顾建发指出，目前上海人均GDP已突破4,500美元,处于房地产发展的第二个阶段。
而全国人均GDP刚突破1,000美元，显然，从全国来看，中国房地产发展还处于初级阶段，发展空间巨大。
现在中国房地产开发以住宅为主,住宅产业具有极大的发展潜力，根据专家预测，21世纪的前20年，中国平均每年需新建住房3.56亿至4.19亿平方米，相当于2000年住宅新开工面积的1.5-1.8倍。
杨慎向记者列举了一组数据：今后20年，中国的城镇化水平将从目前的37.6%提高到50%，城镇人口从4.8亿增加到7亿。这需要新建各类商品房80亿—100亿平方米，折合9，000万套左右。他明确指出：“按照这样一个走势，我们估计中国房价十年会翻一番。”
（小题）房价上升空间巨大
中国房地产发展只有十几年的历史，此轮房价上涨从2001年开始到现在只有3年时间。而房地产市场的发展及房价的上涨必然伴随着地价的上涨。纵观日本房地产发展历史，我们可以发现，其房价持续上涨达近40年！据统计，1955年，日本城市地价指数为1.64，1991年达到110, 36年上涨66倍，年平均上涨12.3%（见上图）。1986年中，日本东京、大阪等6大城市市区的各类用地指数为40，1990年中则为110，4年时间上涨175%。地价大幅度上涨使日本的土地资产总额从1985年底的1,004万亿日元上升到1990年底的2,389万亿日元，相当于美国同期土地资产总额的4倍，相当于133万亿元人民币，相当于中国当前经济总量的13倍。
日本不动产研究所最近发表的调查报告显示，2003年，日本全国新建公寓平均每平方米的价格为46.2万日元(约合人民币3.4万元)，每套住宅的平均价格为3,539万日元(约合人民币263万元)。这是在日本地产连续下滑近10年后的数字。离东京等大都市远一点或离交通枢纽站远一点的地方，房价同样很便宜，有的不到100万日元。按照日本大学生年收入200万-300万日元计算，好一点的房子，每年可买3个平方米左右。
现在，中国房价最高的是上海，目前上海平均预售房价每平方米约为7,000元。以上海地区的大学生年收入2万-3万元计算，每年也可买3个平米左右。但是，要知道，中国的人力资源成本非常低廉，未来的上升潜力巨大——试想，日本的大学生年收入可达到2.5万美元，中国的大学生为什么就只有0.25万美元呢？假设中国的大学生工资也上升到了2.5万美元，那么，中国的房价应是多少呢？
现在，上海是全世界资本汇聚的焦点。上海核心商务区的房价每平方米不过2万元，再过10-15年，这一带的房价涨到5万-6万元都不足为奇。从长期看，现在的房价仍然有很大的上涨空间。
对于今后十年上海房价走势，很多专家感到非常乐观。上海中房置业于永强博士表示，“上海房地产已是全球性市场，很多华人及国外投资者纷纷到上海置业，上海特殊的地理位置及战略地位，决定了上海在全国乃至全世界都具有很大的资金、人才集聚效应，而目前上海房地产仍处于发展期，因此我认为上海房价今后6-7年将翻一番。”
上海房价今后十年总体将向上,十年翻一番没什么悬念”，普润地为上海房价今后6-7年将翻一番。”
“上海房价今后十年总体将向上,十年翻一番没什么悬念”，善润地产研究中心主任王水田表示。
（小题）经济增长为房价上涨打下基础
联系日本的近代经济起飞历史,可以更好的认识到大历史背景下房地产价格发展的一般规律：经济起飞阶段往往伴随着房价的高速增长。据统计，1946-1966年的20年间，日本名义GNP从0.576万亿日元上涨到38万亿日元，20年上涨了66倍(见下图)。其间，日本批发物价上涨了23倍，银行存款增加了164倍,城镇土地价格则上涨725倍。
“中国经济的高速增长、城市化进程的不断加快，这些因素是中国中长期内房价走高的主要动力”,复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示。经济的快速发展为房地产发展奠定了基础，而随着经济的不断增长,居民收入也将得到大幅提升。
与此同时，国外经济学家纷纷看好中国经济的增长前景。今年年初，美国高盛银行资深全球经济学家多米尼克·威尔森(Dominic Wilson)在“世界2004中国年会：预测与展望”会上的演讲中预测,中国经济将在2041年超过现在的一些发达国家，而增长率会在8%到9%的水平开始逐渐下降，人均收入则可能增长25倍。”
（小题）城市化迅速，房产需求巨大
据专家预测，到2010年中国城市化率将达到46%，城市人口将达到6.4亿人，比目前净增1.9亿人，仅住宅这一项来说，按现在的城市人口计算，每增加1平方米人均住宅建筑面积，就要新建5亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到2010年城市人口达到6.4亿人，人均住宅建筑面积按目前的23平方米计算，那么仅满足新增加的1.9亿城市人口，就需要建设43.7亿平方米住宅。
2001年，中国的城市化水平约为37.7%，年均增长率稳定在1.5个百分点。以2001年末全国人口12.76亿，城镇人口4.8亿为基数，按2001 年人口自然增长率0.70%估算，每年新增总人口893.2万，其中城市人口336.7万，由于城市化进程，城市增加人口1,914万，每年新增城市人口2,250.7万。
现在，中国的城市化率是37%，按照西方发达国家的发展经验，当一个国家城市化率达到30%的时候，整个城市化将面临一个起飞，而从30%到70%进入一个高速发展的阶段。
据联合国有关机构分析，每个国家的人口城市化率在30%至50%区间，人口的城市化进程将加快。城市化达到70%后，进程会明显减缓。因此，中国每年增加1.2-1.5个百分点的城市化进程大约能维持15-20年。难怪杨慎预言：房地产业至少还有20年的发展空间。
低利率政策托高房价
从历史上看，房价与利率成反比，利率升得越狠，房价承受的压力就越大。这几年，为刺激经济增长，中国一直保持非常低的利率水平。椐统计，７月份我国通货膨胀率达到达5.３%，而同期银行一年期存款利率（税后）为1.58%，减去通货膨胀，实际利率为-3.72%。
低利率甚至是负利率使得居民存在银行的存款为负收益，这就鼓励了投资及消费，而目前国内股市极度低迷，其他投资品种普通民众有不了解，因此房地产就成了居民保值增值的一个重要选择。
“我估计，我们国家将长期实行低利率政策。”尹伯成教授指出，“现在国家实行低利率主要有几个原因：1、较少企业负担；2、刺激消费；3、推动股市，利率上升将严重打击股市；4、担心对房地产打击太大。”
“还有一个，低利率政策可以避免国外大量的‘热钱’进来搞投机套利活动，同时降低人民币升值压力”他说。
尹教授预测，“十年内上海乃至包括不发达地区在内的全国房价都将翻一番，大概每年的价格上涨7%-7.1%。现在按均价7,000元计算，十年之后，上海房价将达到14,000-15,000元左右，假如年通货膨胀为4%，剔除通货膨胀因素，那么实际增长率更低就能实现‘十年翻一番’的目标。“
“所以说，如果每年保持7%的增幅，十年之后房价将翻一番，如果达到8%或者更高，十年之后房价上涨倍数将会更大”他强调说。
（小题）开发成本上升，房价将保持刚性
从房地产开发成本方面看，近年来总体上呈节节攀升之势，这是支撑目前房价仍然保持增势的一个重要因素。一般而言，商品房成本主要包括土地使用费(包括拆迁费)、建筑安装费和开发商利润三大块。导致房地产开发、销售成本增加的主要有以下几个因素：
一是地价提高。随着房地产开发规模的扩大和国家控制非农用地、实行土地有偿使用制度等措施的出台，土地供应的相对稀缺性导致了地价的上涨。此外，一些城市土地供应的不规范，拆迁费用过高，助长了地价的上扬；
二是随着房地产市场竞争的加剧，相应地引起了各种交易费用和销售策略中广告宣传费用的增加；
三是各种材料费、人工费逐年增加。据统计，从2001年至今，钢材价格从2,400元/吨上升到3,400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加了100多元/平方米。
除了原材料、地价成本上涨之外,新的住宅开发规范也导致了开发成本的增加。新修订的《城市居住区规划设计规范》对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出更高的强制性要求，这必然导致开发成本的上涨。
此外，业内人士透露，绝大部分项目在初期都有几百万甚至上千万的“运作费”，主要用于三个方面：加速各种手续的办理、提高容积率、突破限高等规划指标。而这些费用无疑被列入开发成本而反映在房价之中。
2004年3月31日，国土资源部与监察部共同下发了71号文件，要求各地协议出让土地(经营性用地)过程中产生的历史遗留问题必须在2004年8月31日以前解决，否则，政府有权强行回收土地。现在，沿用多年的协议转让土地的方式已被统一挂牌招标方式所取代。通过竞标而不是行政划拨方式转让土地使用权，无疑将增加开发商拿地的难度和成本。
“随着经济的发展，我国土地资源需缺的矛盾越来越突出，因此今后土地供给政策将趋紧。”尹伯成教授预测说。而目前房地产开发成本中有相当大的一块是土地成本,土地成本在市区楼盘基本占总开发成本的30%－40%。土地成本的上升，将直接影响总体开发成本，甚至带动房价上升。