政策:政府保障市场稳定
第一是要保持现有的土地供应的量.就是每年供应的量,政府不收紧,也不放宽.土地平稳供给,是要保持每年的建设总量.重庆这几年连续供求都是90%多,这说明市场供求平衡---在重庆每年开发量2千万平方米的情况下,现在重庆的住宅积压房没有超过100万平方米.
第二是要保持房价的大体稳定.这个稳定就是平衡的小幅度的增长,不要大起大落.
第三是政策上也要保持稳定.比如说交易税,印花税,在亚洲金融危机前是3%交易税,90年年都是3%的交易税,后来调到了1.5%.
政府也有三个要加强的工作.
第一要加强重庆的房地产结构的管理.这个结构管理就是说总体上有三类房子,一类是供求基本平衡的住宅.二类是高档写字楼\宾馆供不应求.重庆的高档宾馆不够.三类是百货\或者各式各样的大卖场在总量上相对有些过剩,也不是很多,但是出现了过剩的趋势.
第二是政府的设计规划部门要加强把关,不能让房产商乱七八糟想象.造房的土地需要有详规,交通路道在那里,配套的学校在哪里一看就清楚.这个应是开发的第一前提.
第三是要解决加强低收入房开发.在老百姓方便的地方选择一定的地块作为低收入房的建设基地,这是一个规划问题.建好后的低收入房规划环节\销售环节\是哪个房产商来承建都要公布.另外,低收入群体不可能是永远的.低收入者富后要卖房,只能卖给低收入者.
别外,低收入房在这个城市里面如果普遍不足,低收入者住不到房子,或没有地方住房子,如果出现这种情况我始终有个观点,低收入房没有解决好,是政府的导向没有到位,调控力没有到位,行政能力不及格.房地产产商在商言商,是跟着市场走.低收入房已经不完全是市场起作用的地方,是市场公共服务的对象,任何一个市场经济国家低收入平衡都是政府在平衡.所以在这个意义上,如果政府只让媒体批判房产商政府自己不说话,实际上是一个卸责行为.
资金:澄清融资五大疑问
房地产开发不可能百分之百不融资,小农经济可以不融资,房产商造房却是要融资的.融资要从5个方面合情合理的融资.
第一,如果房产商有30%的资本金,给他50%\60%的融资贷款应该是合理的.这里面有一个概念,30%不是说的总投资,应该是单体独立运行项目的30%.
第二,房产商拿土地抵押进行融资是合理的---他出钱买了地,用地抵押造房子是合理的.它有抵押物保障的,你不能说这个事情不算.而在调控当中,房产融资当中对土地抵押有一些不同看法.
第三是预售,如果造个小别墅,刚造个地面就卖,肯定有泡沫.高层建筑楼一出地面就要用掉1/4的钱,到了中间,60%/70%的钱已经花掉了,这个时候预售是合理的.不能一概否定预售不对
第四是按揭贷款.现在说买第一套房子的人二八开,如果是一个白领,买第二套房的时候就不能二八开.而现在有许多人自己房子住得蛮好的,但是小孩要在另一个区域读书,这就要去另买一个房子,在住了4年以后要卖掉,这也是很正常的.所以,我们不能把这些正常行为去扭曲
第五房产商把房子质押了.比如出租给客户,然后用这些客户出租的定单\合同质押给银行,银行也可以贷款给他.
监管:防范融资五大风险
有五个要防止的事情.第一要防止"一房二嫁".老百姓买了房子,房产证就该给他了.有些产商把这些房产证拿到银行去贷款了,还不了银行的贷款时,银行说房子是银行的,老百姓说我是付了钱的.重庆不允许这样的情况出现.
第二要防止皮包开发商----他只有500万,但是他想干5亿的事,1:100的放大,亿无法运作的时候,就成了许多的料尾楼.如果资本不对称,工程别让他干.
第三要防止开发商的高额返租.一些返租金率高达10%/15%的楼盘,投资者要小心了.到时候开发商卷款逃到国外,找谁要租金去?我提醒大家担心这种事.
第四,对开发商分零销售商铺的做法也要防范.比如开发商建1万平方米的商铺,然后按5平方米\10平方米等不同规格切碎销售,没有红线,没有围墙,容易造成纠纷.
第五,必须防范不规范的融资行为.但是,对合理的该给的融资行为,要有合理的融通.
现在重庆不良资产率是最低的,西部的不良资产率是15%左右,重庆是9%.在一个城市不良资产只有几个百分点,一些银行总部可能会给这个城市增加几个百分点的贷款,因为金融机构认为这个地方诚信\安全.
政府给我们树立了信心
政府对房地产的观点及政策对房地产的调控力度或方法,无疑是开发商非常看重的.因为,这涉及到开发战略的制定\开发速度的快慢及销售策略的变化等一系列问题.
黄红云(重庆金科集团董事长):听了黄副市长对未来重庆城市的规划,金科是更有信心了.金科近期与外资基金接洽,就很说明问题,因为这涉及到金科企业的战略规划.
刘克伟(重庆建工房产董事长总经理):建工房产下一步将有新的拓展计划.在以后项目的开发上,与城市的规划方向更赵一致,政府发展在那里,建工房产就跟到那里.
张永水(重庆华立地产集团总经理):做为外地来的房地产企业,我们是很关心地方政府对城市的规划\对房地产业的重视程度\对房地产的调控思路等.黄副市长的讲话,让我们华立地产投资重庆更有信心了.
柯敬陶(重庆晋愉地产集团董事长):黄副市长讲重庆的城市化率还有很大的进步,这是肯定的.因为,重庆直辖市的魅力会吸引更多的区县居民.同时,还会吸引一部分外地人在重庆安家落户.
第一是要保持现有的土地供应的量.就是每年供应的量,政府不收紧,也不放宽.土地平稳供给,是要保持每年的建设总量.重庆这几年连续供求都是90%多,这说明市场供求平衡---在重庆每年开发量2千万平方米的情况下,现在重庆的住宅积压房没有超过100万平方米.
第二是要保持房价的大体稳定.这个稳定就是平衡的小幅度的增长,不要大起大落.
第三是政策上也要保持稳定.比如说交易税,印花税,在亚洲金融危机前是3%交易税,90年年都是3%的交易税,后来调到了1.5%.
政府也有三个要加强的工作.
第一要加强重庆的房地产结构的管理.这个结构管理就是说总体上有三类房子,一类是供求基本平衡的住宅.二类是高档写字楼\宾馆供不应求.重庆的高档宾馆不够.三类是百货\或者各式各样的大卖场在总量上相对有些过剩,也不是很多,但是出现了过剩的趋势.
第二是政府的设计规划部门要加强把关,不能让房产商乱七八糟想象.造房的土地需要有详规,交通路道在那里,配套的学校在哪里一看就清楚.这个应是开发的第一前提.
第三是要解决加强低收入房开发.在老百姓方便的地方选择一定的地块作为低收入房的建设基地,这是一个规划问题.建好后的低收入房规划环节\销售环节\是哪个房产商来承建都要公布.另外,低收入群体不可能是永远的.低收入者富后要卖房,只能卖给低收入者.
别外,低收入房在这个城市里面如果普遍不足,低收入者住不到房子,或没有地方住房子,如果出现这种情况我始终有个观点,低收入房没有解决好,是政府的导向没有到位,调控力没有到位,行政能力不及格.房地产产商在商言商,是跟着市场走.低收入房已经不完全是市场起作用的地方,是市场公共服务的对象,任何一个市场经济国家低收入平衡都是政府在平衡.所以在这个意义上,如果政府只让媒体批判房产商政府自己不说话,实际上是一个卸责行为.
资金:澄清融资五大疑问
房地产开发不可能百分之百不融资,小农经济可以不融资,房产商造房却是要融资的.融资要从5个方面合情合理的融资.
第一,如果房产商有30%的资本金,给他50%\60%的融资贷款应该是合理的.这里面有一个概念,30%不是说的总投资,应该是单体独立运行项目的30%.
第二,房产商拿土地抵押进行融资是合理的---他出钱买了地,用地抵押造房子是合理的.它有抵押物保障的,你不能说这个事情不算.而在调控当中,房产融资当中对土地抵押有一些不同看法.
第三是预售,如果造个小别墅,刚造个地面就卖,肯定有泡沫.高层建筑楼一出地面就要用掉1/4的钱,到了中间,60%/70%的钱已经花掉了,这个时候预售是合理的.不能一概否定预售不对
第四是按揭贷款.现在说买第一套房子的人二八开,如果是一个白领,买第二套房的时候就不能二八开.而现在有许多人自己房子住得蛮好的,但是小孩要在另一个区域读书,这就要去另买一个房子,在住了4年以后要卖掉,这也是很正常的.所以,我们不能把这些正常行为去扭曲
第五房产商把房子质押了.比如出租给客户,然后用这些客户出租的定单\合同质押给银行,银行也可以贷款给他.
监管:防范融资五大风险
有五个要防止的事情.第一要防止"一房二嫁".老百姓买了房子,房产证就该给他了.有些产商把这些房产证拿到银行去贷款了,还不了银行的贷款时,银行说房子是银行的,老百姓说我是付了钱的.重庆不允许这样的情况出现.
第二要防止皮包开发商----他只有500万,但是他想干5亿的事,1:100的放大,亿无法运作的时候,就成了许多的料尾楼.如果资本不对称,工程别让他干.
第三要防止开发商的高额返租.一些返租金率高达10%/15%的楼盘,投资者要小心了.到时候开发商卷款逃到国外,找谁要租金去?我提醒大家担心这种事.
第四,对开发商分零销售商铺的做法也要防范.比如开发商建1万平方米的商铺,然后按5平方米\10平方米等不同规格切碎销售,没有红线,没有围墙,容易造成纠纷.
第五,必须防范不规范的融资行为.但是,对合理的该给的融资行为,要有合理的融通.
现在重庆不良资产率是最低的,西部的不良资产率是15%左右,重庆是9%.在一个城市不良资产只有几个百分点,一些银行总部可能会给这个城市增加几个百分点的贷款,因为金融机构认为这个地方诚信\安全.
政府给我们树立了信心
政府对房地产的观点及政策对房地产的调控力度或方法,无疑是开发商非常看重的.因为,这涉及到开发战略的制定\开发速度的快慢及销售策略的变化等一系列问题.
黄红云(重庆金科集团董事长):听了黄副市长对未来重庆城市的规划,金科是更有信心了.金科近期与外资基金接洽,就很说明问题,因为这涉及到金科企业的战略规划.
刘克伟(重庆建工房产董事长总经理):建工房产下一步将有新的拓展计划.在以后项目的开发上,与城市的规划方向更赵一致,政府发展在那里,建工房产就跟到那里.
张永水(重庆华立地产集团总经理):做为外地来的房地产企业,我们是很关心地方政府对城市的规划\对房地产业的重视程度\对房地产的调控思路等.黄副市长的讲话,让我们华立地产投资重庆更有信心了.
柯敬陶(重庆晋愉地产集团董事长):黄副市长讲重庆的城市化率还有很大的进步,这是肯定的.因为,重庆直辖市的魅力会吸引更多的区县居民.同时,还会吸引一部分外地人在重庆安家落户.