谁动了我们的房地产“奶酪”
——关于当前房地产问题的几点思考
刘旭/文
思考之一：走出关于房地产现状认识上的几个误区
继教育、医疗后，房地产再次成为当前公众关注的焦点，
一是“唯利是图”的房地产开发商。也有人认为商业银行与之“沆瀣一气”。但是从微观经济学而言，企业的目标就是利润最大化，正所谓“无利不早起”，作为理性经济人无论是房产商还是商业银行，只要是在正常的游戏规则内合法经营，其逐利行为亦应无可厚诽。如果非要给它们强加上诸多非经济性的或道德上的义务,那倒是我们的市场经济观念存在问题了。
二是高价土地造成房价高（致使老百姓买不起房）。在理论和实践中土地高价会促使房产成本增加（致房价上涨），但是此说无法解释房价虚高（暴利）的形成，且笔者以为土地的高价亦符合国有资产保值增值的要求，事实上有相当一批地方国有企业改革成本的支付最主要的来源正在于此（不知为什么在对待房产土地高价拍卖的态度上，原来有不少担心国有资产贱卖流失的有识之士这一次普遍“失语”了，真是“此一时，彼一时”也），倒是个别地方低价转让土地给房地产开发商的做法值得思考。
三是腐败（政府官员与房产商相互勾结）与投机导致房地产市场扭曲。这种认识只是看到了当前房地产开发中存在的不良表象，实质则是一种因果关系的倒置，正确的认识应是：房地产的高利润是腐败或投机产生的土壤（诱发因素）。当然，这与监督查处的力度有很大关系，但更为重要的应是房产开发的制度设计有待完善。
四是当前还有人认为，外资造成了我国房地产市场的扭曲。但是，我国的房产业所存在的问题并非是因外资来了才产生，早已有之，外资的到来至多只是起到了一定程度的推波助澜的作用（而从市场竞争的角度来看，我们倒是应欢迎外资的介入的）。
五是普遍的舆论导向是认为地方政府应该负主要责任。在实际中也正演绎着一幕幕中央与地方的房地产调控博弈戏。目前一个较为普遍存在的事实是，相当多的地方的税收增长主要依靠房地产业来拉动，房地产已成为名符其实的“地方第二财政”。但实事求是而言，在当前的财税体制下，发展房地产业只不过是地方政府考虑机会成本而权衡取舍的结果。从这一点而言，地方政府只不过是为了增加本级有效财力而不得已为之，因而如果简单地将之归结为缺乏正确的政绩观，把矛盾直指各级地方政府和官员显然有失公允，而且，如果我们把解决当前房产突出问题的主要路径和期待过多地放在地方政府身上，则恐怕亦难以取得明显、持续的效果。
思考之二：房地产市场扭曲的根本原因在于缺乏竞争
上个世纪末以来，我国大力推进城镇住房制度改革，住房水平和质量明显提高，通过旧房、旧城改造，许多城镇面貌一新，但是房地产市场建设中存在的诸多问题也日益暴露。
李瑞环同志曾经说过，反复出现的问题，要从规律性上找原因，普遍性出现的问题，要从制度上找原因。与当前教育、卫生存在的情况相类似，我们不能将教育、卫生所存在的问题简单地归责于学校、教师或医院、医生及地方政府，当前房地产存在的问题也不能简单地归责于房产投资商、银行或哪一个地方政府。
笔者以为，造成我国目前扭曲的房地产市场的根本原因在于房地产市场体系的不健全，在于房地产市场的竞争不够充分。正如王则柯所说，局部垄断造就了房市的高利润。与大多数商品不同的是，房地产在地域方面具有局部垄断性质。由于销售半径一般较窄，房地产市场因而具有十分鲜明的区域性，一个地区的房地产市场往往很容易被操控，几个大的房地产开发商的介入通常会极速地抬升房价。
思考之三：两个基本判断及房地产业发展对策思考
公众对最近出台的“国六条”及配套细则“国十五条”给予了极大热情和关注。但是，笔者以为上述措施更多地只`1氏13是侧重于技术性，应急大于长远，治标重于治本，其效果是否明显不容乐观，当然这还有待于实践的检验。笔者以为要加强对房地产的有效宏观调控，必须基于两个基本的判断：一是调控的目的是什么？有人说是降低房价，但是更根本的应是“居者有其屋”，要让绝大多数的老百姓都能买得起房，都有合意的房买。二是房地产的供求状况。目前，我们采取的调控措施中，有不少是抑制房地产供给市场的做法，如对二手房征税、70%的
因而，笔者非常赞同如一在《少给过度炒作提供机会》一文中所说的一句话：“需求就是存在的最好理由………要真正稳定房价，最根本的办法应该是增加有效供给。”增加有效供给，建立公平竞争的房地产市场才应是我们政策的根本取向。笔者建议政府应出台关乎房地产市场竞争全局的措施，切实打好房产调控组合拳，从而实现房地产业持续健康发展与较好解决群众住房问题的双赢。具体而言，至少要从以下五个方面着手：
1、规范土地供应市场。要加强土地供应的计划性，加强土地市场动态监测分析，定期公布土地放量情况、开发情况。坚持公开、平等竞争，进一步完善经营性用地的招拍挂程序，坚决遏制违法违规占地。总而言之，既要有效防止开发商囤地居奇，又要保证较为充足的土地供应，从而促进房地产市场的持续健康有序发展。
2、加大经济实用住房的开发力度。新加坡是解决居民住房问题最好的国家之一，其中最重要的一条经验就是实施“政府组屋”计划，该国居住“政府组屋”的居民高达87%。目前，我国经济实用住房的开发存在两个突出问题：一是规模不够；二是执行标准走样，有的借经济实用住房之名行商品房开发之实。在规范经济实用住房市场的同时，要加大开发力度，笔者以为一个地方的年度经济实用住房（90平方米以下户型）新开发面积至少应占到该地年度房产开发总面积的三分之一，总体目标则应是居住经济实用住房的居民达60%以上。
3、许可部分商业银行直接经营房产业务。经营房地产业务不但是银行拓宽投资渠道，实现资本保值的新的有效手段，更重要的是可以有效打破区域性垄断，促进房地产业的充分竞争。当前，我国最具实力的能与专业的房产开发商（包括外资）竞争的只有银行，要大胆放宽限制，充分发挥商业银行这一支防止房产垄断经营、平抑房价的重要力量的作用。
4、对房产开发商应更多地采用激励政策。从这一点而言，笔者以为“90平方米以下户型占70%”的强令指标是值得商榷的，其作用可能是利大于弊，会刺激房产市场又走向另一个极端。笔者认为在实施上述三条措施的基础上，其适当的比例至多在30%。同时，笔者更倾向于采取另一种措施，对90平方米以下户型的开发和购置实行税费减免政策，90平方米以上实行累进税制税，征收高消费税。
5、调整和完善分税财税体制。为了有效抑制地方发展房地产的冲动和激情，对涉房涉地税收中央应加大调控力度。但是与之同时，对有的税种（如增值税等）则应加大地方分成比例，努力增加地方可用财力，真正实现地方政府“一级政权、一级事权、一级财权”，从而走出“房地产依赖症”及“中央转移支付依赖症”的困境。
参考书目：
1、[美]斯蒂格利茨 《经济学》（第二版） 中国人民大学出版社
2、《投资理论与实践》 中南财经大学投资经济系选编 人民出版社
3、茅于轼 《房地产市场扭曲的宏观原因：不是房地产商抬高了房价》
博客中国网
4、王则柯 《局部垄断造就房市高利润》 新浪网
5、华伟 《高房价不是外资惹的祸》 新浪网
（作者单位：中共荆州市委政研室）
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