我国住宅市场结构至少存在以下问题： 

　　一是城镇住房供给结构不合理，过分依赖新建住房的供给来解决居民住房问题，大量存量房没有进入市场。这既有历史欠账太多、房屋产权不清、可以上市的存量房少等原因，也有ZF和企业的投资偏好、政策取向的问题。在住宅市场较成熟的美国，存量房的市场交易量是新建住房的5-6倍，而在我国城市目前住宅市场上，交易的主要是新建商品房，二手房市场发展最好的上海，新建住房与二手房的交易量在1.3:1左右。 
　　二是城镇住宅市场租售结构不合理，租赁市场欠发达。管理成本与交易成本过高，无法形成住宅租售互补、消费自由选择的市场规模。多年来，城镇新建住宅多实行“只售不租”的经营方式，这与ZF的政策取向和开发商急于收回投资的心态不无关系。特别是城镇住宅产权私有化改革后，ZF和产权单位为了节约管理成本也倾向于一售了之。2004年，我国城镇居民的住宅自有率已高达81%，甚至超过了许多西方经济发达国家的水平。租售比例不合理和交易成本过高不仅阻碍着我国租房市场的正常发育，而且使许多城镇出现了一种“售后空置”与“租房困难”并存的社会怪象，甚至使得许多刚刚步入工作岗位、金融资产积累不足的年轻人也被迫加入买房者的队伍，这就进一步加剧了目前城镇住房的供需矛盾。 

　　相关制度建设滞后对房价的影响 

　　“症现于四肢五官，病存于五脏六腑”，与住宅市场发展相关的制度改革滞后对房价同样具有不可低估的影响。 

　　一是我国城镇土地制度改革滞后。土地一级市场（征地）的ZF垄断和二级市场（建设用地）“一口进一口出”政策，使得地方ZF拥有了控制土地供给规模、节奏、地段、用途结构的至高无上的权力。土地市场供给渠道单一、市场规模狭小，供给弹性小，就不可避免会造成人为的短缺和“土地饥渴症”，更制约了合理的土地价格机制的形成。 

   占16.9%，科教文卫和行政办公用地800公顷，占12.3%。经济适用房、商品房和其他住宅用地1900公顷，占29.3%，商服用地300公顷，占4.6%。 

　　土地出让中的“二元”价格也值得关注。为促进地方经济发展，各级ZF都有对工业用地实施成本价，对房地产用地采取“价高者得”的政策，也正是由于基础设施用地、工业用地、行政办公用地的非市场化，使得许多工业园的用地利用效率低下，地毯式的厂房占用了大量耕地和有限的土地资源；在许多经济欠发达的地区道路建设过度超前，让许多经济发达的省份望尘莫及；一栋栋ZF办公楼拔地而起（许多镇ZF人均办公室面积超过200平方米），在国外城市的地标性建筑都是有实力的商业企业大楼，在中国ZF的楼堂馆所却是城市的新地标。 

　　地价上涨不仅从供给方面影响房价，也影响着住房的需求，因为预期对房地产价格上涨起着不可低估的作用。当百姓每天从媒体上看到听到拍地的价格在不断攀升时，谁不想在房价猛涨之前买一栋可心的住房。人们将消费者和投资需求过度地集中在新建房市场上，甚至是动用代际财富的积累来购房，由此形成的巨大需求，对每年竣工量不过3亿多平方米，约300多万套的商品房市场来说，必然会造成结构性短缺，从而推动价格的走高。 

　　二是收入分配制度变革滞后。收入差距的扩大造就了一个高收入群体，尽管他们人数有限，但却占有不可低估的收入和消费份额。假定高收入者仅占城镇总人口的10%，其所形成的住宅市场消费规模就相当加拿大住宅市场的1.7倍。 

　　三是房地产税收制度改革滞后。现行的房地产税制的弊端突出表现为： 

　　重流转、轻所得。我国房地产开发企业虽然承担的税费较多，但多为流转税，这使得房地产开发企业可以轻而易举地将多种税费成本转嫁给最终消费者。房屋的买卖也是如此，ZF多在交易环节上设税、提高税率，这在一定程度上会抑制合理住宅交换和二手房市场的正常发展。 

　　税赋内外有别，形成内外资企业竞争环境的不公。人们都清楚大量外资的涌入对中国房地产热产生推波助澜的作用。许多地方为招商引资给外资企业提供多种优惠，对外企征收的房地产税实际只对房产征税，对地产不征税；土地使用税和耕地占用税也只对内征收，而不对外征收。 

　　税收盲点多、税率畸高畸低。 

　　鼓励居民理性消费与投资的税收政策少，税收调节功能弱化。 

　　四是住房制度改革不到位和住房保障体系不健全。与其他福利制度改革相似，住房制度改革也存在着多种利益博弈、ZF角色错位、所有制歧视等问题。这使得已出台的一些改革措施有向权势、高收入倾斜之嫌。如，公房出售是有地有房有实力的单位职工受益，与无房户无缘；住房分配货币化中“官本位”倾向严重，官职越高，所获得的住房补贴额就越高；住房公积金名为个人住房专项储蓄，却成地方ZF“准财政资金”，管理的混乱使之成为不法之徒腐败的工具，甚至成了某些垄断行业为职工变相涨工资的工具，一些单位住房公积金常常是职工工资收入的7倍；住房制度改革探索多年了，但官邸制却迟迟不能出台。一日为官升迁几次，各地房产就可以终身受用。住房供给的“双轨制”并没有根除。一边是开发商新建的商品房，另一边是非市场化供给，无形中加剧了垄断行业的住房福利腐败，而城镇弱势群体的住房问题却被边缘化。 

　　为中低收入者兴建的经济适用房的投资额和竣工面积已连续两年出现负增长。廉租房政策也存在着覆盖面窄、资金来源不稳定、社会阶层隔离等问题。 

　　政策建议 

　　一是加强信息体系建设，为ZF科学决策服务。了解供给结构是市场的一个方面，还需了解现阶段及动态的需求结构，潜在住房需求者的年龄结构、收入结构、家庭结构等。加强信息体系建设，让决策者心中有数，才能提高决策的科学性；让消费者明明白白，才能抑制盲目从众、非理性消费；让信息去引导市场，投资结构、市场结构才能趋于合理。 
　　二是深化土地制度改革，完善土地价格形成机构。国家应通过新的立法规范土地产权主体，明确多元化土地产权分立的平等权益和市场地位。应允许农村集体所有的土地以有偿出让、作价出资（入股）、租赁、联营、抵押等方式出让；应允许以市场化方式取得建设用地使用权者以招标、拍卖、挂牌等方式直接进入市场，让更多的经济主体参与土地市场经营活动。随着城乡土地市场、城市建设用地市场的完善，ZF应退出土地一级（征地）、二级市场（建设用地出让），致力于规范市场行为、提供信息服务，利用税收和货币政策监控市场交易，以保障土地市场交换的公开、公正、公平，保障土地利用的高效和优化配置。 

 
　　三是深化收入分配、税收、住房制度改革，用理需求引导市场供给。 

　　四是优化ZF财政支出结构，建立以低收入群体为主要扶持对象的住房保障体系。