房价问题讨论之二：房价上涨并未超过人均收入提高

刘海民

在《房价问题讨论之一：台北香港房价与大陆比较分析》中，我的一个基本观点是：房价会与人均GDP（当然最好用人均收入作比较，但缺乏相应的数据支持）保持某种比例关系；如果人均GDP不断提高，要求房价不上涨，是不现实的。现从动态角度再谈谈我国房价问题，供大家参考。有哪位不同意我的观点，敬请反驳，我愿意与你讨论，但希望拿出论据。

以下数据均来自国家统计局《中国统计摘要2006》。

城市居民人均可支配收入：从2000年的6280元增加到2005年的10493元，累计提高67.1%；按可比价格计算，同期78指数从383.7提高到607.4，提高58.3%。同期住宅销售价格指数：以2000年为100，到2005年累计指数为132.84，即上涨了32.84%。房价与城镇居民人均收入的累计指数和环比指数参见图1和图2。

5年中住宅房价上涨比按可比价计算的城镇人均收入增幅低25.46个百分点，比按现价计算的城镇人均收入增幅低34.3个百分点，即房价涨幅是收入增幅的一半左右。（按道理讲，既然房价指数反映的是以现价货币表示的价格水平，人均收入按当年价计算增幅较为客观）。

可见，住宅价格上涨不仅没有超过反而慢于城镇居民人均可支配收入的增长。这里需要特别指出的是，我并不认为房价与居民收入以同样速度上涨才是合理的。如果那样的话，居民只能靠提高收入中买房支出的比例，才能用单位时间收入买到更大的住房面积。

既然房价没有收入涨得快，为什么人们感到房价过高、涨得过快呢？我认为可能有以下几点原因：

第一，房价不是每年均匀上涨，而是前慢后快，按5年累计上涨32.84计，平均每年约5.8%，可是后两年上涨幅度却在9%左右，与人均收入提高基本同步。也就是说，从后两年的趋势看，房价确实涨得过快了。国家调控房地产新政，目标也正是抑制这种“涨价过快”的情况。

第二，收入分配差距不断拉大的问题没有得到有效解决。虽然总平均起来人均收入增长快于房价上涨，但毕竟有一部分居民收入没有同步提高或没有提高甚至还在降低。

第三，家庭规模越来越小，部分抵消了人均收入增长带来的户均收入增长，而买房是按户的。据《中国统计年鉴2006》中抽样调查，2005年城市家庭户均人口从1990年的3.5人减少到2.96人。

第四，房价上涨存在地区差异，部分城市确实涨价过快，比如2004年房价上涨超过15%的上海、沈阳、南京、青岛四个城市（《中国统计摘要2006》），人均收入恐达不到15%。

第五，人们对房价上涨率的理解不同，城市圈越划越大，原来属于边缘地带现在成了市区，就某一点来看它的房价肯定超过统计公布的平均上涨率。

第六，一部分人对房价和买房的期望超越了我国经济发展水平。中国人住房消费与其他耐用消费品一样，具有所谓“羊群效应”。七十年代年轻人结婚少不了“三转一拧”（自行车、手表、缝纫机和收音机）；八、九十年代倾尽所有积蓄也要买彩电、冰箱；现在升级到了房子和汽车。这是我国经济快速发展和社会变革中很正常的现象。但不可否认有一部分人对买房的期望超越了现实。十几二十年前居民收入/房价比比现在低得多，城市人均住房1985年才达到10平方米，那时没人喊“买不起”房，是因为那时个人买房简直是天方夜谭。当时虽有“福利住房”制度，但在集体宿舍分到一个床位住上几年十几年是很正常的事。前几天看到的一篇《房奴日记》，作者大学刚毕业几年，就想靠单身挣的工资买房养房。就我国目前的发展水平而言，说他“活该”一点不为过。

总之，我的观点和判断是：从长期看，房屋均价仍会随着人均收入的增长而上涨，人们收入用于购房的比例也会逐步提高；房价小幅稳步上涨是很正常的，但继续上涨过快则势必有一个触顶下滑的过程；调控房地产新政中关于“90,70%”的政策将会增加小户型供给，导致小户型房价有所降低，但小户型出现过剩不得不改变政策的可能性也是存在的。