2006年8月8日，二年零三个月来美元连续17次加息结束，房产基金上市的好时机到了。反映全球房产信托基金走势的彭博房产基金指数再次迫近2006年4月高位，指数由5月的210点的低位回上233点，挑战235点历史高位，投资者倾向追求有稳定收益回报的投资工具。由于股票市场表现相当反覆，提供六至七厘回报的房产基金会吸引部分资金由地产股、酒店股，转移至房产基金身上。地产商分拆出售房产基金是最简单直接将投资物业变现的方法。7月，新加坡推出首只酒店信托基金CDL Hospitality Trusts，股价由上市时的0.83坡元升上8月7日的0.93坡元。

以前香港上市RETIs的资产多以住宅、写字楼及商场物业为主，现在筹划上市的多只REITs是以酒店资产为主。长江实业（0001.HK）、远东发展（0035.HK）及富豪酒店（0078.HK）的酒店REITs均蓄势待发，涉及资产总值约380亿港元。

 

一、RETIs风从房地产刮到饭店业

目前，香港市场共有4只REITs上市，包括领汇、泓富、冠君产业信托（2778.HK）及越秀房产信托（0405.HK）。

  　2005年11月25日,香港特区政府房屋委员会推出的香港首只上市REITs（房地产信托投资基金）领汇以上限价10.3港元正式挂牌,该基金共集资198亿港元。

2005年12月16日,长江实业旗下的泓富产业信托在港挂牌,从而成为香港第二只REITs。泓富产业信托以上限2.16港元定价,发售8.88亿个基金单位,集资19.2亿港元。

2005年12月21日,首只内地REITs越秀在港挂牌。该基金发行价为每股3.075港元,筹资约17.9亿港元。越秀基金目前拥有包括位于广东的维多利亚广场、财富广场、城建大厦及白马大厦等4项资产。

酒店REITs有望提供更高收益率。由于酒店的收入受季节的影响，波动性较大，酒店市场的周期比零售物业及写字楼短，且比较容易受到访客数量和停留天数的影响，酒店REITs需要提供更高的收益率来吸引投资者。参考市场上现有REITs的收益率，酒店REITs最少须提供6％以上的收益率才具有吸引力。由于预期香港酒店的房租每年有两位数增长，而出租率也将维持在八成以上，香港酒店业的前景乐观。中国政府进一步开放个人游，加上香港每年的展览业务不断增长，商务及团体客来港的人数持续上升，加上外国来港旅客来港数字亦上升，都使酒店入住率保持高水平，投资银行界对一向回报偏低的酒店业产生兴趣。以酒店作为房产基金的投资工具以目前的息口水平、息率回报最少要有六至七厘，才会吸引投资者的认购兴趣。与一般以写字楼或工商铺租金收入为主的房产基金不同，投资者将视乎酒店的房租收入、入住率，以及提供的息率回报作为投资的考虑因素。香港酒店业前景稳定，但自由行来港旅客的高增长期已放缓，加上未来酒店房间供应将增多，这些因素亦会影响有关酒店房产基金的吸引力。

 

二、饭店业REITs已经排队待发

至8月8日，香港新股市场没有一家公司宣布在8月上市，9月以后将迎来REITs热潮。

 

　　1.富豪酒店

　　三家拟分拆酒店REITs上市的公司中，富豪酒店最有可能发行香港首只酒店REITs。

4月13日，富豪酒店发布公告计划推出一只REITs，由集团内部酒店物业构成。富豪酒店的REITs资产包括旗下五家酒店，为富豪香港、富豪九龙、富豪机场、富豪东方及沙田丽豪，共有3350间客房，但扩建翻新后将新增400间客房，集资额约60亿港元，有关净资产总值约145亿港元，将以该公司拥有的四星和五星级酒店的收入为基础。

 

2. 远东发展(0035.HK)

8月7日，在香港和内地都有物业投资的远东发展(0035.HK)正式确认正在研究分拆若干酒店物业，成立房地产信托基金，并将该基金于香港上市。德意志银行和汇丰银行将担任保荐人。分拆的资产涉及香港7家三至四星级酒店，分别为湾仔丽都酒店、中环丽都酒店、兰桂坊酒店、湾仔丽悦酒店、大角咀帝豪奥运酒店、油麻地帝豪海景酒店及荃湾远东帝豪酒店，合共提供超过1600个酒店房间，估值约40亿至60亿港元。据说，远东发展计划出售50%权益，集资20亿至30亿港元，提供的息率回报约7%。预期最快于10月挂牌。远东发展主要在香港经营三、四星级酒店，平均入住率分别达到95%和80%。未来3年计划每年在香港开设一家酒店。公司刚刚收购于大角咀及坚尼地城的地盘将用于酒店发展，预期2008年初及2009年初开业。美林近期发表报告认为，目前远东发展香港酒店资产约值34.44亿港元，相当于平均每个房间为185万港元。该集团与美国威尼斯人就澳门项目已进入文件最后定案阶段，计划与金沙组建一家各占50%股份的合营公司。该项目包括4至5家不同品牌的酒店，合共不少于3000间客房、一个约10万平方米的购物娱乐综合广场，以及3.6万平方米的服务式住宅，工程预计今年年底开工。除在香港发展酒店业务外，远东发展未来不排除在内地大城市发展酒店业务。现在其发展主要在上海及广州从事物业发展业务，上海锦秋加州花园目前已发展至第八期，第八期项目较前七期项目规模大。2005年9月在广州花地湾收购的一幅住宅用地，也将开发7幢住宅大厦，计划于2009年完工。香港金英证券表示，7％的收益率，对于固定收益投资者和长期投资基金而言具有很大的吸引力。

 

3. 长实集团(001)及和记黄埔(0013)

长实集团(001)及和记黄埔(0013)正部署把价值180亿港元的香港11间酒店其中一部分权益以REITs形式于香港申请上市，长实已经委任麦格理银行出任分拆的保荐人。长和现时于香港共有11家酒店，7家已投入服务，其余在建，共提供9,988间酒店房间，包括红□香港海逸酒店、北角海逸酒店、都会海逸酒店、嘉湖海逸酒店、海澄轩海景酒店、九龙酒店、喜来登酒店、与及在建中的红□双子酒店(共两间)、尖沙咀前水警总部重建为酒店项目。长实11家酒店资产估计总值达到一百八十亿元，如上市成功，资产规模将会是仅次领汇成为香港第二大房产信托基金。长实2005年业绩显示，来自酒店及套房服务组合的盈利，达到2.75亿元，较2004年升1.27倍。长和系在香港的酒店客房数包括红磡香港海逸（554间）、北角海逸（669间）、都会海逸（820间）、嘉湖海逸（1102间）、海澄轩海景酒店（831）、九龙酒店（730间）、喜来登酒店（780间）、青衣华登酒店（800间）、尖沙咀前水警总部酒店（60间）、红磡双子酒店（3642间）。长实是香港第二大房地产开发商，其在新加坡上市的置富产业信托在香港拥有购物中心，而泓富产业信托（0808.HK）的资产则主要集中在工业地产和写字楼。若顺利分拆酒店REITs，将成为长实的第三只REITs。

 

4.其他REITs

（1）香港地产业巨头恒基地产（0012.HK）REITs发行时间原定2006年第二季度。

（2）九龙仓集团（0004.HK）有意分拆旗下的部分商场、写字楼及工业大厦以REITs形式上市一事，有关的前期准备工作已大致完成，正等候九龙仓正式向证监会及港交所提出申请及有关方面批准。

（3）瑞安房地产（0272.HK）已再次向联交所提交主板上市申请。

（4）恒地（0012.HK）旗下的阳光房产基金也宣布将择机上市。

（5）新鸿基地产（0016.HK）。

 

三、红筹股和H股

除了REITs外，红筹股和H股也不甘寂寞。

 

1.红筹股：11月，汇源集团旗下的中国汇源果汁，集资20亿港元。

 

2.H股：

    8月9日，永嘉集团展开上市推介,预计将于9月6日在港挂牌。

9月，上海地产发展商盛高置地控股以及此前搁置上市的京客隆招股上市。

2006年内还有招商银行、工商银行、中信银行、中国重汽集团、约78亿港元的全球第三大钼生产商中国金堆城钼业等。