与王石先生商榷: 富人不买房子买什么？

————呼吁建立土地资源循环经济体制

许青安

   万科是我尊敬的少数国内企业之一，我也从王石先生企业文化的《万科周刊》受益匪浅。近期读报道王石代表万科执行国六条“小户型”政策，又添一份敬重。

  今天，读了万科王石的博客《房价太高，还是贫富分化》、《富人不买房子买什么？》，感到其中的观点有待商榷。

一、讨论房价问题的错误方向

  现在大家讨论房价高,其成本构成里的“地价”很少被提起,而这一点的忽视,使我们的房价之争就进入一个二律背反的俩难境地，房价之争完全是个伪问题。最滑稽的是任志强先生“挺身而出”代表房地产商面对热闹的媒介和公众，在搜狐网任志强先生被画成漫画放在靶盘上，似乎把万恶的任志强先生打倒大家就有房住了; 王石先生的文章正是沿着这样的思路走过来的，“住房唯富论”。

  “住房唯富论”，这样的争论只有使社会更加不理性，使事情更加难以解决。会使房价更加高升，我一个朋友的别墅项目，产品奇烂，他跟我说十一也要跟着涨价，要涨价50%，他的商业直觉告诉他人们是买涨不买跌的。

  这次国六条的出台，会不会和前任总理九次降息银行存款不降反升一样？因为我们把人们对于房价的恐惧心理全部刺激起来了。我们仍然在“命令”市场，而没有智慧去引导市场。

  我们都知道，价格由成本构成，房地产成本主要有（1）地价和政府各种费用，约占30%；（2）建筑成本；（3）利润（分为俩部分：开发商利润、投资房地产利润）；

  打击房价，只是减少房地产的投资泡沫，是治标不治本的。在土地资源的循环中,地价应该承担廉价租售房的责任,而这点全部推给房地产商是不符合国际惯例的;讨论要直接对于建立我们的土地资源循环经济体制问题;

   根据官方的数字统计，2005年土地出让金一共是5500亿，而用于经济适用房建设的资金不过62亿，这一点在“国六条”没有说明，各地政府只是表示土地供应宽裕，既然供应量有了，为什么不公布供应价格，在房价成本构成中地价占到40%~30%，要降低房价除了挤出“投机利润”（这是我们这次国六条的判断和导向）、“房地产不合理利润”，还有呢？

  还有就是（1）地价和政府各种费用，约占30%；（2）建筑成本；建筑成本中主要的钢材、水泥不是房地产商所能左右的； 地价问题不解决，小户型就在高层建筑中几乎不可能，加上我们收入的俩极化倾向，现在“打通俩套小户型”的种种对策已经在销售中实行。

  所以说，如果沿着地价问题就找对了解决问题的方向，建立我们的土地资源的循环经济体制。建议在研究中国房价收入比的曲线图的同时，更要研究中国地价收入比的曲线图。建议政府向香港、新加坡等地学习，运用好政府地价收入，采取多种形式如补贴、惩罚等措施配合房地产商，使住房产品差异化（房型、户型大小、租售、廉租房）后，才有可能实现居者有其屋。

二、富人不买房子买什么？

  "买什么"的问题,推理上有些问题,金融产品,特别是金融衍生品缺乏,是我们金融市场的发展还跟不上,但是除了这个,主要是我们房价虚高有投机的空间,才是主要问题。以香港为例,金融产品不可谓不足吧,有暴利时候,资金依然流向房地产。

  我们都知道,投资回报率和周期是投资主要考虑的,而不是投资项目如房子,是主要的。所以王石先生博客的问题题目(结论)是不对的。

  1．相关连接：

搜狐博客 > 万科王石 http://wangshi.blog.sohu.com/8600008.html
http://wangshi.blog.sohu.com/8599723.html

2．附件：某地开发项目交费一览表

开发项目交费一览表
 
序  号
 名   称
 单    价
 咨询电话
 
 
1   城市基础设施配套费
 住宅 73.7元/m2
非住宅62元//m2
 　
 
 
2  公建地费
 50元/m2
 　
  
 
3 墙改费
 工业建筑4.5元/m2
 民用建筑 5元/m2
 　
 
 
4 渣土处理费
 5元/m2
 　
 
 
5 散水泥
 2元/m2
 　
 
 
6 暖气管道建设费
  居民40元/m2(地上)
  办公  80元/m2
  商业 100元/m2
 　
 
 
7 土地出让金
  评估额40%
  见说明
 
 
8  审图费
   设计费的14%
 　
 
 
9 契税
   140平米以上住宅4%
   140平米以下住宅1.5%
   商业 4%
 　
 
 
10  公告公交牌
     1.0--1.5万
 　
  11  质监费
       住宅0.7‰
       非住宅1‰
 　
 
 
12  交易服务费
     新建商品房3元/m2   (出让方承担)
     经济适用房减半
    存量房及房改房 6元/m2,非住宅按10元/平米,转让双方各承担50%
 　
 
13 产权登记费
    住宅80元/套，工本费10元/本
 　
 
14 人防结建费
    高层2000元/m2（占地面积）
    多层80元/m2
 　
  15   煤气集资费
      3200元/户
 
 
 
16  拆迁费
    拆迁补偿额的0.35%
 　
  
 
　
 　
 　
 
  
 

  
  
 
  
  
  
 
  
  
  
 
 
  
  
  
  
 
经济适用房免除出让金，但土地须交纳如下费用：
 
1.绿化用地和规划道路由开发商代征，建设由政府部门出资，耕地占用税1000元/亩由开发商交纳
 
2.市国土局后交纳：
 
   ①耕地开垦费：用地面积*10元/平米
 
   ②新增建设用地使用费：用地面积*40元/平米
 
   ③权属勘探测量费：用地面积*0.2元/平米
 
3.省国土局交纳：5000元/亩*（用地面积-绿化用地-道路用地）+1000元/亩*（绿化用地+道路用地）
 
4.征地管理费：（省部批回后交纳）为征地费的4%。征地费包括：土地补偿、安置补偿、青苗补偿、地上附着物补偿
 
5.旧城改造费：2万元/亩（规划路和绿化地不征收）