观察今天中国地产的发展，做大、做强的企业无不在套用资本地产的概念。当一些人还在提出着质疑之时，坐在中国地产头几把交椅的企业，都已经在资本市场上掘到一桶金，成为资本地产的先知先觉而先行者。 近期，国美集团在资本运营上频频出手，收购中关村股份、控股中关村建设，无不也与资本地产的思路有着密不可分的关联。不可否认，这种思路还将延续着国美集团在资本地产上的步伐。而提起这种思路的设计者，我们不得不想起一个人，这个曾经令黄光裕认为打造国美地产不二人选的前国美置业总经理、资本地产概念的缔造者、房地产投资专家禹晋永博士。 反观2005年的中国地产，可以说，是国美的，是黄光裕和禹晋永的。这一年，禹晋永使其资本地产的概念在其与黄光裕共同打造的国美置业这个平台上得到充分了演绎，国美置业以8.05亿元摘牌丰台地块成为业界的黑马；这一年，在与黄光裕合作7个月后的禹晋永，突然提出由于与集团内部个别人理念不合而向黄光裕提出终止合作，从而引发员工的“辞职潮”，成为媒体追逐的焦点；也正是在这一年，在胡润的财富排行榜上，国美集团的黄光裕蝉联了2005年的中国首富，理由是他在北京房地产业务上取得的不俗进展。 黄、禹二人从当初思想碰撞走到一起到禹晋永提出终止合作毅然的撤出。这其中有多少鲜为人知的事情不为人所知，禹晋永与国美集团的黄光裕是一种什么样的合作关系？什么原因没有能使二位走得更远？如何引发了当时的国美辞职潮？离开国美后的禹晋永今天又在做着什么？资本地产在中国又将如何演绎？昨天发生过的事情成为了历史，而昨天又与今天的正在发生和即将发生的事情也不无关联。我们在为商业巨人与资本大玩家间的合作流产而感惋惜的同时，难道没有更多的反思与评判，不然的话，中国的地产又将传出多少的佳话。 禹晋永：资本地产的大玩家 禹晋永，上任国美置业总经理之前，是一位风险投资家，国际经济学家和资本投资营运专家、管理学家、实业家。他创办的凯爱置业有限公司是经中国国家工商管理总局核准的全国性无行政区划的大型房地产投资开发企业，拥有注册资本12494万元。他同时还担任凯爱世界（美国）网络有限公司、凯爱国际（美国）投资有限公司董事局主席和凯爱-中国网总裁职务。 禹是中国地产界少有的专业博士之一，所以在众多称谓和头衔中，博士是他最以此为荣的是称谓。在他看来，博士不仅仅是一个学历、学位，更是一个做人的资本，尤其在国际场合更是如此。不过，禹晋永也认为，与学位相比，更重要的是在圈内有没有建树，有没有影响力，综合考量才可以看出一个博士的真正水平。 而禹的建树就是他创造的资本地产的概念，资本地产运营即是遵循资产权益化，权益资本化，资本市场化的原则进行。他的一篇专论《让技术永远为资本打工》，深刻地阐述了这个观点。“权益化，就是要把它作为一种资本来进行投资。这种投资不是拿别人的钱投资，而是用自己的权益去投资。今天的地产不仅仅是买地开发，卖房子再买地，这是一个传统的模式。这样的企业我不敢说他一定能够生存多久，他能生存，但肯定是不适应未来社会的发展的。” 在他看来，“资本不仅仅是一个钱的概念，它可以引申到‘知本’这个概念，因为只有知识资本才能构成金融资本。而能玩转金融资本的人，绝对是一个具有高知识结构的人，单纯物理的东西绝对做不出资本这个概念！” 禹认为，很多企业做的再好，也只是魅力无穷，而资本拥有的是魔力，是无数魅力的集成而非集合。根据他的观点运营资本地产需要智慧、资本和机遇，三者缺一不可，资本是最富于变化的。而他的这一番话，在后来与国美集团黄光裕的思想碰撞与合作中都得到了见证。 与黄光裕从合作到分手 正是由于禹的这种资本地产的投资理念，特别是在2004年“8•31”地产大限让许多民营地产企业感到前所未有的压力和紧张之时。借着许多房地产开发企业拿不出土地出让金的窘境，善于长袖善舞的禹晋永利用凯爱投资旗下的积累资本一口气收购、控股25家房地产企业，储备土地接近600万平方米，涉及收购金额近50亿元。这从面上是禹在大限前用极低的价格收购地产企业，其实是预备着用这些可变现资源用于打造一个互联网资本平台。这令急需扩张自己在地产领域势力，单凭一人之力又难成其事的国美集团黄光裕发现了能与自己合拍的合作者。 两人从接触到碰出火花，更加明确了黄认为禹是一个完全可以为其打造好国美地产王国的不二人选，2004年12月国美置业注册成立。据了解，按照两人的商业合作约定，国美置业采取的是集团化公司管理，总经理禹晋永负责国美置业的全面管理，其中包括项目管理和组织团队，黄光裕完全放权，只负责宏观上的统筹和1.5亿的启动资金，后期资金由两人共同筹集。现在谈到当初与黄光裕的合作，禹认为：“黄是执行合同的模范，禹的才智与敬业是值得敬佩的”。 国美置业成立后两个月就斥巨资8亿元竞得丰台园科技总部核心商务区两块公建地，面积达35万平方米。一个月之后即2005年5月18日，又在“摘牌新闻发布会”上宣布，将“斥资30亿，打造全球最大的高科技体验中心”，其雄厚的资金实力和吸引眼球的“高科技体验中心”震撼京城。禹的资本地产概念和思路在国美置业这个平台上得到了施展，国美置业的声誉和实力跃上京城房地产商前列。 禹在把他的资本地产概念引进国美的同时，也把他的管理理念带进了国美。在管理方式上，他采取开放式的管理、现代化的管理、网络化的管理、思想意识形态的管理。但是，他提倡的这种管理理念与从事家电零售业的国美集团很显然有了鲜明的差异，而这种差异对于高高在上的黄光裕来讲，是无从感受的。现在看来，导致两位巨人分手的真正原因，黄也未必真正了解。 前国美置业员工对一年前的经历还在历历在目，前国美置业的办公室主任张满江回忆说：“事件的起因是出于从项目成本的考虑，根据公司的实际需要，总经理禹晋永辞退部分人员，引起个别员工不满而导致上告，从而使国美集团个别高层管理人员借机对国美置业管理方式进行全盘否认，进行插手管理，对所有员工进行一对一的民意调查，由此拉开了导致总经理禹晋永辞职，员工集体辞职事件的导火索。”提起过去，提起国美集团的个别高管理行为，张满江的情绪还带着强烈不满。他说：“前国美置业在禹晋永的直接领导下，整个团队表现出的工作作风和精神面貌与同在鹏润大厦一起办公的国美集团烔然不同，由此也触动了国美集团个别高层管理人员的神经。” 前国美置业人事总监，整个事件的经历者田军现在说起去年之事，还带着激动的情绪：“正当国美置业的员工上下一心、热情高涨地准备进驻“国美商都”项目之机，国美集团人力资源部在个别高管的授意下组织专人像“工作组”一样，安排工作和下班时间找国美置业员工进行一对一谈话，诱导员工对禹总的管理方式提出疑异，这让许多员工感到诧异、滑稽和不可理解。感到公司上下被一种文革氛围所笼罩，感觉自尊心受到了严重的伤害。我把大家的这种想法向这名高管进行了如实反映，立即引起了这位高管的不满和激动。借和总经理禹晋永讨论项目时，把这种不满情绪全部倾泄到禹晋永的头上，冲着禹晋永拍桌大骂，禹晋永表现得颇为涵养，玻璃隔断外的员工看得一清二楚。听到禹晋永办公室内的异常吵闹的前国美商都的总裁助理薛广坤进门进行劝阻时，房门无意间碰到了这名高管的胳膊，这位高管立刻恼羞成怒，大声训斥。” 不善言谈，一说起话就面带羞涩的薛广坤对去年在禹晋永办公室里发生的事情也进行了如实的描述：“国美集团的这位高管在禹总办公室内大吵大闹，我进去进行劝阻，在开门时碰到了她的胳膊，此后，她到处说我打人，说禹总的手下打人，这是完全不符合事实的。” 禹说到当时的情况：“国美集团的这位高管在我屋内拍桌大骂，当我在数下她第四次拍桌时，忍无可忍，气愤地说出：‘老子不干了’，并打电话给正在美国的黄光裕提出辞职，但是，身在美国的黄光裕并不了解家内发生的情况，只是听说，在我打电话过去后，黄光裕首先说到国美集团高管从未发生过打人现象，黄是不了解实际情况，只是听到这位高管理的一面之词。所以，我向黄光裕提出了终止合作。” 张满江说：“当禹总提出终止合作后，我及当时的办公室主任田军、吕秋婕、赵红卫等公司的股干员工得知此事后，当即提出辞职，以表示对国美集团个别高管严重干预国美置业的作法表示强烈抗议。” 田军说到：“第二天，国美集团这名高管召集人员开会，全盘否认国美置业团队的管理和工作，从而又引发了国美置业的员工的第二拨的辞职潮。另外，在辞职潮过后，事情并没有简单的结束，国美集团对前国美置业的所有离职人员采取不执行劳动合同的非法措施，所有辞职人员没有拿到按照合同约定应领取的上月和当月工资，从而又引发了辞职员工的集体诉讼，经过大家共同的努力，这些员工最终还是得到了自己应有权益。” 对于参与报道此事件过程的《北京现代商报》记者，对黄、禹的合作及分手产生许多的疑惑和不解：如果正如黄在向媒体解释的是他本人亲自解雇了禹晋永，原因是其“违犯公司制度”。那么，禹作为拥有凯爱置业和凯爱投资的董事长，难道与黄的关系，只是作为他的职业经理人？ 黄与禹二人的合作以在资本理念上的共鸣而走到一起，但最终却没能走得更远。商人永远是把利益放在第一位的，但是这种利益还需要有好的沃土，导致这种利益合作最终瓦解的不是外部的风险而是内部管理层在观念上的差异，这让我们为此感到惋惜的同时也颇为感慨当企业家们的思想一旦失去臂膀，也难以飞得更高和更远的。 打造中国世代品牌 中国世代投资控股集团（简称世代投资），香港注册，注册金10亿港币，是禹离开国美置业后倾心打造的一个自主品牌。禹把世代投资的成立比喻成是踩在巨人肩膀上作为起点的，这个起点来自两个方面：一是前凯爱置业的资源、土地和以凯爱控股的境外十三家基金；一方面是与黄光裕共同合作时期，他所打造出前国美置业团队和其在业界产生的影响力。，他对此制定了更快的步伐和更高的目标。 禹把在前国美置业的全部理念与思路继续延续到世代投资，这包括他的资本地产理念和管理理念。在部门设置上，他设立项目一部、项目二部，负责对项目的招拍挂、项目收购和对不良资产的处置；投行一部和投行二部，负责公司上市、融资。他把今年动作比喻成是世代投资走向中国地产的三把利剑，第一把是完成8400亩地的一级开发；第二把是找到良好的上市壳资源，第三把是年底至少开工一个项目。 在成立仅仅一个多月时间内，世代投资动用20余亿资金已经迅速地拿到昌平歇家庄土地2900多亩、崔村土地1200多亩、南邵土地1200多亩等三个地5400多亩的土地一级开发授权，加上密云3000亩土地，共计完成8400亩的土地储备。在其办公地址附近的29层办公大厦也已经开工。 世代投资要尽快收购一家上市公司以实现在最短时间内上市。对此，禹晋永表示目前正在与几家上市公司接洽，并且要在2到3年内控制2至3家上市公司，并会逐步收购一些国有企业股份。接下来，公司下半年的任务是完成两个地块的一级开发，而后通过招拍挂取得二级开发权。 在二级开发上，禹把它定位于中、低档价格的策略，誓为中低收入的消费者提供优质住房。而他对年底吉普车厂地块的竞拍，更是志在必得，对该地块已经组建以世代投资为首的国际基金股东联盟，以使其世代投资成为中国地产最具影响力的品牌。除此，禹表示还会继续收购项目公司获得更大面积的土地储备。 　　　　　　　　　　　　　“团队是我最大的荣耀与资本” 对于目前手下的这支团队，禹有着无比的自豪与荣耀。他把所取得的一切归功于他手下的这支团队。他称这支团队的成员是高学历、高才智、极具奉献精神、经过千锤百炼和血的洗礼的队伍。目前，前国美置业的二十多人重新回到他的麾下，成为这支队伍的骨干。 作为吸引人才的秘诀，他称：“团队要有勇往不胜的精神，有激情洋溢的热忱，有团结一致的配合，有同心同德的凝聚力。”而作为舵手，禹有着自己独特的价值观，他认为：“一个企业的管理者要学会以德报怨，要有海纳百川的胸怀。”也是这种境界和胸怀，吸引了更多的优秀人才加入到他的团队，这也包括与他有过对斥的人。 他强调：“他个人的力量是渺小的，他只是这支团队中的一员，是这支有战斗力的团队成就了世代投资。”只有优秀的团队才能成就精彩的事业，正是凭借这支团队，世代投资正在实现着常人认为无法实现的梦想，他们把自己的战略目标定为：在今年底前实现目标壳资源收购，二至三年内控制不低于两家上市公司，五年内中跻身中国地产的前15强。 附：禹晋永个人简历 凯爱置业有限公司是经中国国家工商管理总局核准的全国性无行政区划的大型房地产投资开发企业，拥有注册资本12494万元。董事长兼首席执行官禹晋永博士同时还担任凯爱世界（美国）网络有限公司、凯爱国际（美国）投资有限公司董事局主席和凯爱-中国网总裁职务以及北京大学公共经济管理研究中心理事长、研究员职务；系教授级高级经济师，是著名的国际经济学家和我国著名的资本投资营运专家、管理学家、实业家；受聘出任国家建设部大型公报《中国房地产年鉴编》委会副主任职务；是中国欧美同学会会员和中国欧美同学会商会会员。 获美国Pacific Western University大学经中国政府学位认证的Doctor of Business Administration courses博士学位；是北京大学政府管理学院高级访问学者；曾受到全球著名的美国普渡大学EMBA高级经理工商管理硕士课程培训，曾获企业管理双学士学位。 曾在多家中资、外资大型集团企业出任董事长、总裁及首席执行官职务；主要研究和实战领域为：全程房地产开发投资、基础设施不动产投资、金融债证券期货投资、IT生物等高科技产业投资、种子基金成长基金的投资、企业并购及资产重组的投资；实践及整合资源的经验丰富、理论上颇具建树。 亲自领导完成的开发面积达1200万平方米以上，正在开发和与他人合作开发的面积达1300万平方米以上，土地一级市场投资开发达52平方公里以上。