《国房分析咨询报告》：房市存五大调控悬念尚可掘金
文：陈真诚
《国房分析咨询报告》将不会在网络上发布电子版！
（新浪网http://cs.house.sina.com.cn/news/2007-12-24/13461732.html、搜狐焦点上海房地产网http://sh.focus.cn/news/2007-12-24/412517.html、焦点长沙房地产网http://cs.focus.cn/news/2007-12-24/412773.html?_passport_decrypted=1、焦点南京房地产网http://nj.focus.cn/news/2007-12-24/412773.html、微软MSN中国http://cs.focus.cn/msn/news/2007-12-24/412773.html、网易http://bj.house.163.com/news/071224/57490-1.shtml、价值中国http://www.chinavalue.net/News/News.aspx?NewsId=3601、中国醴陵企业网http://www.bizll.com/new_view.asp?id=21781等媒体从12月24日起开始对《国房分析咨询报告》进行报道）
光阴荏苒，时间的脚步从未停止过，弹指又一年！星移斗换，万象更新，房地产即将跨越2007年进入充满期待又颇具悬念的2008年。
2007年，称得上是中国房地产有史以来最为风起云涌的一年，是政府宏观调控政策出台最多、最频繁的一年，也是对中国房地产影响最深刻的一年，对未来房地产市场走势影响意义深刻的一年。
2008年，中国房地产会迎来怎样的光景？房地产何去何从？最具悬念的调控政策是什么？等等，无不值得关注！
因此，全面盘点2007年的房地产调控政策，分类归纳梳理，对重点内容进行必要的重点分析研究后，展望2008年房地产趋势，是很有必要的。再将之汇集成咨询报告文本，对房地产开发企业、投资机构、研究机构、管理机构、营销策划机构、教学单位等业内机构来说，无疑具有参考价值和现实意义！
由国内办公地设于上海的某国际著名房地产投资服务行（基于商业保密原则，恕不能公开机构名称）与长沙新思维企业发展策划公司联合立项、投资，由陈真诚主持项目研究、凝聚众多心血的大型房地产重要研究分析咨询报告——《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》终于在2008年到来之际付梓。
对中国房市及房地产政策展开历时一年的跟踪研究而成的《国房分析咨询报告》分析认为，基于目前的宏观经济形势，2007年已经出台的系列政策，必会以政策的执行而与2008年的未来深化调控相连接。2008年，中国房地产必会迎来宏观调控的继续与深化。
2007年，中国央行6次加息，但负利率状况仍然维持，目前约为-0.7%。货币政策关注通货膨胀，打击通货膨胀预期，让实际存款利率“转正”，压力依然很大。2008年，在实施“从紧”货币政策背景下，中国政府将主动放慢经济增长速度，在总量上对货币供给和信贷投放实行严格控制，同时，组合实施产业、土地、信贷、利率、财税、行政、市场等多元政策工具。中国央行必然会继续上调商业银行存款准备金率和商业银行存贷款基准利率，只是，上调商业银行存款准备金率的空间已不是太大，利率上调还有一定的空间。
《国房分析咨询报告》分析指出，2008年，中国经济一方面要面临需要打击通货膨胀预期的严峻形势，另一方面又面临美国次贷危机可能已经演变成信贷市场的金融风暴等严峻国际经济形势。中国政府必然会严密注视其对中国经济可能造成的不利影响，以有效的宏观调控来确保国民经济的健康发展。
一度以来，中国经济持续多年高速增长，贸易顺差拉大，人民币升值预期走高，人民币计价资产估值和投资回报预期拉升，房地产投资回报预期过高，房价持续快速疯涨，导致大量热钱等境外资金流入中国。实际存款利率为负等因素，加速存款从银行流出，与外资热钱互相促升，造成或加剧流动性过剩。其形势，在2008年依然严峻。
作为最主要投资外资和热钱来源地之一的美国，受次贷危机的影响，政府减息，美元贬值，美元成为相对弱势货币。在中国存在着巨额的贸易顺差、人民币升值预期趋高的背景下，如果中国央行进一步加息尤其大幅度加息，就意味着人民币存入银行可获得更多的收益，就意味着美元等其他国际货币购买人民币的获利回报增多，则会将进一步拉升人民币升值预期，可能吸引更多的外资投资进入中国，吸引更多的境外热钱流入中国，更加大流动性过剩，进而可能进一步强化通货膨胀的预期，加大货币操作难度，使中国央行做出是否在2008年继续加息尤其大幅度加息来打击通货膨胀预期的决策，变得有点左右为难。也就是说，加息工具得同时面对人民币升值预期和美国次贷危机或已经演变成信贷市场金融风暴对中国经济造成威胁的严重性问题。
但是，本次由美国次贷危机演变成信贷市场的金融风暴，与1997年的亚洲金融危机不同，中国经济所处的背景和现实环境、目的也不同，中国政府没有必要也应该不会再坚持人民币对外不贬值。
因此，《国房分析咨询报告》分析认为，2007年底房市已经改变其先的高度卖方市场态势，已向卖方市场转变。在部分地区已经出现了房价下降的拐点，开始步入了另一个房地产周期。只是，目前及将来一段时间内的房价下降，属于已涨过高的房价趋向理性回归的回调性下降。出现跨越扣除“疯涨”因素后“正常”房价线而向下大跌的可能性不大，但也不排除有可能。其可能性到底有多大？则要看中国政府未来打击通货膨胀的力度、效果如何，以及美国次贷危机引发的金融风暴对世界经济尤其中国经济的影响乃至破坏如何而定。
由于本轮房价理性回归性下调的起点房价即2007年末的实际房价依然高位，所以，2008年房地产开发经营仍有相当的掘金潜力与掘金机会。
一般来说，正常情况下，房价下降可能会持续3-5年左右，整个新周期可能会在5年以上乃至10年左右。多套持房、投资炒房、囤地的风险大增。
在各方面综合因素影响下，房价在近期内再次反弹回涨的可能性不大。房价整体可能在一定程度上进一步逐渐回落，甚至可能出现局部地区大幅度下降的局面，但有结构性、地域性区别，房地产蹦盘的可能性不大。只是，折扣促销、优惠促销、买送促销乃至直接降价促销风潮，可能在一些全国性的大品牌开发商的带动下进一步全面蔓延。一些全国性的大品牌开发商可能会借势降价淘汰中小企业，加剧洗牌。在2008年及未来，房地产市场将越来越讲究产品的性价比，价格和质量会是公众共同高度关注的两个目标和敏感话题。
2008年，面对打击通货膨胀预期的现实紧迫性需要，为抑制人民币升值预期引致更多流动性而加大打击通货膨胀预期的难度，中国政府可能会有3次以上的加息，甚至大幅度加息，并不排除采取加息与汇率工具联动的可能：一方面对内采取加息（包括可能单次超过0.27的大幅度加息）政策，同时，另一方面，很可能顺循国际金融形势而为，被迫性地对外进行与人民币升值预期相反的反操作，在可控制范围内，让人民币在汇率上对外贬值。否则，就可能会沿袭“人民币本身价值被低估”而主动正“操作”的思路，而突然进一步加快、加大人民币升值的速度和幅度，以让人民币升值在可控范围内尽可能快地升值到位，在短时间内将人民币升值的预期消化掉后，使其后的升值预期清零或降低，打击国外热钱等投资（投机）资金持有者不断渲染、炒作人民币升值预期概念并加大热钱流入中国投资（投机）“淘金”行为，减少过多的流动性对中国经济的破坏，打击通货膨胀预期。
《国房分析咨询报告》分析指出， 2008年的宏观调控中，在五大方面存在政策悬念。其中，中国央行会不会被迫地在加息（含可能的大幅度加息）的同时，因势而为，在可控制范围内可能让人民币对外贬值，或突然进一步加快、加大汇率升值的速度和幅度？这也将与是否改变预售制度、会否在年中将财政政策由“稳健”修改为“从紧、会否开征物业税？在什么时候开征物业税？如何开征物业税？二手房交易个税以及土地使用税等方面有否新的变化或突破？等共同构成最大的政策悬念。这是房地产企业、房地产投资者有必要引以重视的。
由陈真诚主持研究、主笔并将于2008年元旦后出炉的《国房分析咨询报告》文本，融合了上海、北京、广东、湖南、江苏、重庆等地业内专家、媒介人士共同智慧，主要就金融调控、土地调控、财税调控、行政性调控、立法和市场整治性调控政策等几乎所有2007年全年出台的房地产调控政策，进行了相对完整的盘点、解读与房地产市场分析；在此基础上，结合国内外实际经济形势，对2008年中国房地产，尤其是市场走势和可能出台的政策等，进行必要的分析与趋势展望；对部分重要政策进行了初步的悬念分析，总结出了2008年房地产调控中五大方面政策悬念；附录了2007年出台的几乎全部重要政策全文和2004-2006年出台的金融、土地、财税等方面部分重要政策索引。在2008年新年第一时间，《国房分析咨询报告》将为房地产开发企业、投资机构、研究机构、管理机构、教学单位和图书馆藏机构等，及时奉献上这一相对全面的内部重要参考资料！
目前，《国房分析咨询报告——盘点解读2007房地产调控政策及趋势展望》文本，正委托位居于出版湘军所在地长沙的长沙新思维企业发展策划公司（报告文本咨询与求供电话0731-4478178，传真：0731-4478488）对全书进行紧张的后期处理。报告文本约16万字左右，编排精美，单本印制精装。目前，文本书样已出（见图），16开基础上异型化处理，外型高尚大器。
《国房分析咨询报告》文本，对业内机构来说，既是一份重要大型房地产咨询报告，同时也是一本重要内部参考工具书。
只是，基于早期的项目研究目的、服务对象设定及报告内容之所涉及等方面的原因，按计划，仅有少量繁体中文版《国房分析咨询报告》对国内业内机构外供，有选择地向在中国设立机构经营的房地产开发企业、投资机构、研究机构、管理机构、教学单位和图书馆藏机构小范围、非公开性地、收藏性地限量外供。基本不向个人或非房地产业机构外供：针对具体需要，定制性单本速印手工装订，基本不留余本。
建议：持有者在中国国内使用，尽量不要带出国外，尽量不要流落至国外的外国企业手中。
（工作联系作者陈真诚：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，需注明联系事宜）