文／俞萍
美国人的住房情况
美国是世界经济大国，经济高度发达，国民生产总值位居世界首位。2005年GDP超过12万亿美元，居主要工业国家首位。在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富，但富裕和贫困人口都是少数；2004年美国家庭年收入中位数为4.55万美元，绝大多数人过着普通的生活。
虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活质量较高，大部分人拥有自己的住房。一般来说，一个小家庭只要一人有稳定工作，都可以买得起房。2004年美国自有住房率为70%（指独户型房屋），独户型房屋平均价中位数约为18.5万美元，房价收入比约为4.1。
美国政府为了解决国民住房问题，采取了许多有效措施，如为低收入家庭提供廉价房屋，采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等。
在美国住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策起了很大作用。在美国买得起住房，一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。
例如，按2004年美国家庭收入中位数45500美元看，当每月住房分期付款不超过1061美元时，此类房屋就是买得起的。按此标准，假设银行提供九成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限），以目前30年期限固定年利率6.4%计算，美国中等收入家庭买得起的住房房价约为19.4万美元。
美国联邦政府住房与城市发展部或州政府住房管理局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋美国人是否买得起，进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。
政府对房地产业的管理
美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预较少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，遵守同样的游戏规则。
在与房地产管理有关的政府职能中，主要是以下几方面：
l管理规划。通过规划建筑法规（包括总体规划、分区条例、建筑法典、地块划分规则等）来规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；
l管理房地产从业人员。主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；
l依法征税。美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，各州和地方政府的不动产税率不同，平均为1%～3%。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承和赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税税率约为2%，房地产买卖时缴纳。个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15%，最高税率为39.9%，房地产出租形成的收入适用此税。遗产赠与税，房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税，由于美国房地产的价格不高，实际上很少征收；
l为公众利益行使警察权力。警察权力，指政府出于公众利益的需要，对土地利用进行管制。警察权力通过法律体现，主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。
美国房地产业与经济和谐发展
房地产业是美国国民经济的重要组成部分，美国房地产增加值占GDP的比重在1987年～2000年大致维持在11%～12%之间（几个经济发达的州，如加州等房地产增加值占GDP比重超过15%），近几年美国房地产市场持续攀升，这一比率有所提高，但基本保持在15%以内。
美国房地产业与整体国民经济的比例关系变化不大，说明其房地产业发展与整体国民经济发展配合得非常协调，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，基本没有脱离整体经济盲目发展。
事实上，在过去的20年里，美国房地产业伴随着社会整体国民经济发展，基本保持平稳向上的发展趋势。虽然美国房地产业也表现出周期性，一般是15～20年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。
美国房地产业的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来。一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5%～8%之间，而销售房屋空置率则保留在1%～2%之间。
美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济发展与房地产业的关系把握得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后10年，对前10年的情况和后10年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，很少有类似日本、香港那样的大起大落。
总体说，美国房地产行业是长期投资型，具有土地开发自由性、融资渠道多元性、项目运作细分性、经营权益分散性等突出特征。
美国土地自由供应，理论上讲，如果在上世纪90年代初日本地产泡沫最大的时候把东京卖掉，就可以买下整个美国，由此可知日本地价之高，美国地价之低。美国房地产业经营规模化专业化程度高，行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发；地块划分商负责地块的规划设计；中介经纪负责市场销售策划；保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险；抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。
此外，美国房地产金融体系发达，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷、房地产信托（REITs）等多种金融工具，只有15%左右是银行资金，70%则是社会大众的资金。更为重要的是，正是有了上述专业细分和资源有效配置，美国房地产业成为全民投资型的产业，利润被民众均摊，开发商难以敛聚暴利，因此不会出现“丧心病狂式”的危害行业健康的行为。
美国经验值得借鉴
对照美国的经验，中国房地产业存在不少值得改进的地方，主要体现在以下几个方面。
首先是土地政策。由于我国“土地出让金”归属地方财政，地方政府往往囤积居奇，待价而沽，开发商为了获得土地纷纷调高土地报价，使得开发成本大幅上升。开发商获得土地后，通过抵押从银行融资转嫁开发风险，并在所谓“分期开发”的名目下继续囤积土地（全国目前空闲土地有将近400万亩，占全国城镇土地的7.8%），但原有动迁住户的居住需求却不可能分期释放，致使房地产供需矛盾人为出现。对此，应该借鉴美国经验，大力增加“经济型适用房”的供应数量，同时严格执行土地管理政策，以促使房地产企业加快开发进度。
其次是税收政策。中国房地产属于暴利行业，但房地产企业缴纳的税却与其在国民经济中地位极不相符合。针对这个情况，税收征管部门应该严格实施税收征管政策，包括开发企业要缴纳的土地增值税、营业税、企业所得税；私人转让、出租环节的房产税、交易环节营业税、契税等。长期来看，目前土地转让一次性支付土地出让金的做法，也将逐步向按年缴交土地使用税和物业税过渡。
第三是金融政策。参照美国经验，我国应该大力发展房地产金融市场，包括进一步实施住房抵押贷款证券化（MBS）；适时重开房地产信托基金（我国上世纪90年代初期曾经搞过房地产基金，如淄博基金、沈阳基金等，后被清理），鼓励社保基金和保险公司等长线投资机构参与；大力完善住房公积金及住房储蓄银行职能，提升其在房地产金融领域的地位；完善银行住房抵押贷款产品，增进中介机构在住房保险、抵押、个人信贷能力审核等领域的作用。只有这样，才能避免金融风险过多集中在银行金融体系。
最后，结合我国的具体情况，政府应该根据房地产市场反馈的信息，及时制定相关政策，避免房地产行业在过度投机和虚假繁荣之后泡沫破裂，出现危及国民经济的严重衰退。
美国人的住房情况
美国是世界经济大国，经济高度发达，国民生产总值位居世界首位。2005年GDP超过12万亿美元，居主要工业国家首位。在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富，但富裕和贫困人口都是少数；2004年美国家庭年收入中位数为4.55万美元，绝大多数人过着普通的生活。
虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活质量较高，大部分人拥有自己的住房。一般来说，一个小家庭只要一人有稳定工作，都可以买得起房。2004年美国自有住房率为70%（指独户型房屋），独户型房屋平均价中位数约为18.5万美元，房价收入比约为4.1。
美国政府为了解决国民住房问题，采取了许多有效措施，如为低收入家庭提供廉价房屋，采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等。
在美国住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策起了很大作用。在美国买得起住房，一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。
例如，按2004年美国家庭收入中位数45500美元看，当每月住房分期付款不超过1061美元时，此类房屋就是买得起的。按此标准，假设银行提供九成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限），以目前30年期限固定年利率6.4%计算，美国中等收入家庭买得起的住房房价约为19.4万美元。
美国联邦政府住房与城市发展部或州政府住房管理局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋美国人是否买得起，进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。
政府对房地产业的管理
美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预较少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，遵守同样的游戏规则。
在与房地产管理有关的政府职能中，主要是以下几方面：
l管理规划。通过规划建筑法规（包括总体规划、分区条例、建筑法典、地块划分规则等）来规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；
l管理房地产从业人员。主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；
l依法征税。美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，各州和地方政府的不动产税率不同，平均为1%～3%。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承和赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税税率约为2%，房地产买卖时缴纳。个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15%，最高税率为39.9%，房地产出租形成的收入适用此税。遗产赠与税，房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税，由于美国房地产的价格不高，实际上很少征收；
l为公众利益行使警察权力。警察权力，指政府出于公众利益的需要，对土地利用进行管制。警察权力通过法律体现，主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。
美国房地产业与经济和谐发展
房地产业是美国国民经济的重要组成部分，美国房地产增加值占GDP的比重在1987年～2000年大致维持在11%～12%之间（几个经济发达的州，如加州等房地产增加值占GDP比重超过15%），近几年美国房地产市场持续攀升，这一比率有所提高，但基本保持在15%以内。
美国房地产业与整体国民经济的比例关系变化不大，说明其房地产业发展与整体国民经济发展配合得非常协调，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，基本没有脱离整体经济盲目发展。
事实上，在过去的20年里，美国房地产业伴随着社会整体国民经济发展，基本保持平稳向上的发展趋势。虽然美国房地产业也表现出周期性，一般是15～20年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。
美国房地产业的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来。一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5%～8%之间，而销售房屋空置率则保留在1%～2%之间。
美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济发展与房地产业的关系把握得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后10年，对前10年的情况和后10年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，很少有类似日本、香港那样的大起大落。
总体说，美国房地产行业是长期投资型，具有土地开发自由性、融资渠道多元性、项目运作细分性、经营权益分散性等突出特征。
美国土地自由供应，理论上讲，如果在上世纪90年代初日本地产泡沫最大的时候把东京卖掉，就可以买下整个美国，由此可知日本地价之高，美国地价之低。美国房地产业经营规模化专业化程度高，行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发；地块划分商负责地块的规划设计；中介经纪负责市场销售策划；保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险；抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。
此外，美国房地产金融体系发达，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷、房地产信托（REITs）等多种金融工具，只有15%左右是银行资金，70%则是社会大众的资金。更为重要的是，正是有了上述专业细分和资源有效配置，美国房地产业成为全民投资型的产业，利润被民众均摊，开发商难以敛聚暴利，因此不会出现“丧心病狂式”的危害行业健康的行为。
美国经验值得借鉴
对照美国的经验，中国房地产业存在不少值得改进的地方，主要体现在以下几个方面。
首先是土地政策。由于我国“土地出让金”归属地方财政，地方政府往往囤积居奇，待价而沽，开发商为了获得土地纷纷调高土地报价，使得开发成本大幅上升。开发商获得土地后，通过抵押从银行融资转嫁开发风险，并在所谓“分期开发”的名目下继续囤积土地（全国目前空闲土地有将近400万亩，占全国城镇土地的7.8%），但原有动迁住户的居住需求却不可能分期释放，致使房地产供需矛盾人为出现。对此，应该借鉴美国经验，大力增加“经济型适用房”的供应数量，同时严格执行土地管理政策，以促使房地产企业加快开发进度。
其次是税收政策。中国房地产属于暴利行业，但房地产企业缴纳的税却与其在国民经济中地位极不相符合。针对这个情况，税收征管部门应该严格实施税收征管政策，包括开发企业要缴纳的土地增值税、营业税、企业所得税；私人转让、出租环节的房产税、交易环节营业税、契税等。长期来看，目前土地转让一次性支付土地出让金的做法，也将逐步向按年缴交土地使用税和物业税过渡。
第三是金融政策。参照美国经验，我国应该大力发展房地产金融市场，包括进一步实施住房抵押贷款证券化（MBS）；适时重开房地产信托基金（我国上世纪90年代初期曾经搞过房地产基金，如淄博基金、沈阳基金等，后被清理），鼓励社保基金和保险公司等长线投资机构参与；大力完善住房公积金及住房储蓄银行职能，提升其在房地产金融领域的地位；完善银行住房抵押贷款产品，增进中介机构在住房保险、抵押、个人信贷能力审核等领域的作用。只有这样，才能避免金融风险过多集中在银行金融体系。
最后，结合我国的具体情况，政府应该根据房地产市场反馈的信息，及时制定相关政策，避免房地产行业在过度投机和虚假繁荣之后泡沫破裂，出现危及国民经济的严重衰退。