Reits犹如带着镣铐在火堆翩翩起舞的女子

【中国公寓网评论员 周丽君】

莫衷一是，那是悲剧，如果大家都把破解房地产企业资金难集中于reits，那就是笑话，必定谁也不清楚描述房地产资金难的资料是否真实可靠，甚至不清楚持有资金量与经济健康之间的平衡点。何况就reits具体而言，与解决自身资金难并非有太多瓜葛。美国规定reits股东应100人以上，前5大股东持有股份不能照过总股份50%，且规定对具有纳税主体资格的子公司股权投资不超过总资产20%；香港更干脆，禁止从事或参与房地产开发活动；新加坡也不含蓄，禁止投资空置土地或参与物业开发活动。而中国房地产企业缺钱正集中于土地购买与开发缓解。虽然国外条文并非适应我国，但在目前国内reits市场空缺，reits企业集中外海上市的前提下，“厚着脸皮，看人家脸色”却是绕不开的难题。

对于我国内地金融市场，可能首先出现房地产企业牵头形式的reits，虽然对自身前期阶段筹资作用不大，但对我国房地产行业升级换代意味深远。会演绎一批砖瓦匠到金融家的鲤鱼跳龙门式飞跃，带来我国现今粗放式投资信托前所未有的整合局面，为大小投资机构、游资、散资提供重新思考机会。

美好的前景都是痛苦的选择，不少机构、人员将被洗涮涮。美好归美好，不能心急，否则不仅吃不到热豆腐，还烫舌。稍微了解下市场，就有这番感触。

Reits在美国市场一枝独秀，在欧美黯然失色，在东亚渐渐起色。多少说明reits是美国特殊产物，一般国家照搬不了。必定伦敦、法兰克福、巴黎也是世界金融中心，人家的金融才华并不见得逊色美国多少。尽管今几年新加坡、香港为reits摇旗呐喊，但亚洲reits的大本营日本已偃旗息鼓，可见reits在亚洲前景堪忧。

至于法律完善，金融充裕，都是共性问题，即说明不了太多问题，关键还在于美国的个性问题，即美国房地产reits行业是政府与市场有效结合，不同于欧洲、亚洲等纯粹的市场金融模式。政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅抵押贷款公司等三家垄断二级市场运作在世界独一无二，基于此再不断扩充私人基金等投资机构，以至于发展到目前，堪称独霸一方。

不仅机构特殊，而且时代背景更特殊，与中国时势造英雄的说法正好吻合。美国不同于英国，不但要求公民个人讲诚信，对政府要求也是如此。要求不仅停留口头，而是履行实践中。如个人房住，除市场担保机构外，政府必须以联邦住房局、退伍军人管理局等具体机构为中低收入家庭提供信用担保，于是产生基于诚信机制的国家特殊金融机构。

二十世纪前期，这些机构以政府性质为主，后来有些不太守妇道，越来越向市场献媚。原因不仅是市场太妖艳，关键还是政府太穷，尤其是越战后，已拿不出太多的钱去寻花问柳，只能把部分包袱仍给市场。1967年法律允许设立抵押型房地产投资信托基金，促进抵押型reits迅速发展。就如九十年代后，权益型reits可谓后浪推前浪。

除财税外，也考虑到银行信贷压力，如果不建立二级市场买卖具有长期还贷性质的银行住房抵押贷款，经济整体效率将面临严峻挑战。六十年代正好是美国新一轮住房消费高潮，与我国目前住房消费比较类似，也迫使我国银行面临如何提高效率、降低风险的严峻挑战。因此，与其说reits缓解房地产企业资金压力，倒不如说减少银行金融风险，防止经济危机。美国采取的措施是依靠政府补贴或购买，而我国在这方面全然没有任何机制。各个商业银行还沉醉于住房商业贷款是块甜美的蛋糕，全然不知还是块烫手的山芋。

目前reits之所以令人眼花缭乱，或许只是种假象，因为它基于的背景是九十年代后美国经济持续到目前的繁荣。但七十年代美国处于滞涨期，reits却萧条得惨不忍睹。于是得出一个最白痴的结论，经济起色时进，经济伏色时退，之所以白痴，因为谁也不清楚经济何时起伏，不清楚具体的拐点、波峰、波谷。

最后说明，无论哪家reits，都是为了寻利，客观上都会推动房价，促使经济过热。这些年美国经济持续上升，房价出现过热现象，与reits大量投资多少有些瓜葛。如果通涨压力进一步加大，除货币措施与财政措施外，想必未来几年美国政府会介意国会减少先前所赋予reits的优惠措施。无论多么妖艳的美女，都应当带上镣铐。像尼采带上鞭子更好。

至于reits何时在我国市场翩翩起舞，或许全凭领导一时喜怒，只要专家描绘得娓娓动听，媒体炒作得如饥似渴。

2007-2-7