析吴敬琏教授的“租房论”

易秋霖 （经济学博士后）

吴敬琏教授是我敬重的经济学家，他的许多观点见解深刻，且影响很大，但是，这并不能保证他从不会出错。近日，在政协会议上，他的一些观点就值得商榷。

一、廉租房应成主要住房方式？

在政协分组讨论会上，对于住房问题，吴敬琏教授发表了自己的看法，认为廉租房应该成为短期内老百姓所主要考虑的住房方式。他的理由是：“经济适用房有两个问题。第一是确认很难，和低息小额贷款一样，往往是有路子的有钱的才能拿到；第二是他无法流动。所以，我认为短期来说，廉租房应该是大家应该考虑的，当然从长期来讲还是要提高我们低收入阶层的收入。”

吴教授说，对于经济适用房，很难确认的是买房人的资格，导致有权有关系的人才能买到经济适用房。

可是，他没有想到，廉租房承租人的资格其实也一样很难确认，并且他可能没想到廉租房与经济适用房一样，到时候也一定是有权有关系的人才能租得到，并且也一样很难流动。

为什么这样说？原因在于，由于政府提供的廉租房一定会比市场上的出租房租金低，所以结果是：

（一）需求的人一定很多。而政府有能力提供足够的廉租房吗？我们知道，经济适用房正是因为供不应求才导致有人“走关系”，而廉租房供不应求的状况可能会更严重，因为政府出售经济适用房还可以获得不低于建房成本的售房款，从而可以再用于建更多的经济适用房，而政府提供廉租房只能获得很少的租金，即使能够收回成本也是几十年以后的事。

而既然供不应求，必然就会有人找关系，于是廉租房就像现在的经济适用房一样，其分配取决于关系与权利。

（二）拥有廉租房的人向市场转租就可以获利。而政府有可靠的办法防止租房人转租吗？既然政府现在没有办法防止不够资格的人买走经济适用房甚至将经济适用房转手获利，那么政府又有什么办法防止租房人转租呢？

就像吴教授所说的，政府很难确认购买经济适用房的人的资格。而政府确认廉租房承租人的资格更难，因为政府不仅在最初要确认承租人的资格，还要时时跟踪（也就是确认）租房人的收入变化，以便其收入提高后收回廉租房，这种经常跟踪或确认工作比政府出售经济适用房时的资格确认工作还要难得多。而廉租房收不回也就无法流动。

其实，过去几十年计划经济时期的福利房分配制度就类似于现在人们谈论的廉租房。过去的福利房由各企事业单位或政府房产公司提供，分配给个人租住，每月向住户收取低廉的租金。而事实已经证明，这种住房制度是行不通的，一是因为在这种制度下，政府没有足够的资金用于住房建设，使得住房供给无法满足需求，供给与需求之间的缺口越来越大。二是因为需求大于供给，使得住房分配过程中出现了很多不公现象，真正需要住房的人得不到，而不急需住房的人却有几套。

所以，如果实行廉租房制度，过去计划经济时期的住房制度之弊端完全会重新出现在将来的廉租房制度上。

二、“美国出租房的比重比我们高了一倍。”所以我们应该租房？

吴教授所说：“美国比我们富多了，他出租房的比重是多大呢，30％，比我们高了一倍。”这是吴教授主张中国老百姓租房的另一个理由。

中国的老百姓现在为什么更愿意买房而不愿意租房？其实中国的老百姓是理性的，在买房与租房之间他一定经过慎重的权衡，只有在他发现买房更合算时他才会选择买房而放弃租房，比如，租房的月租金与贷款买房的月还贷额可能基本相近，贷款买房几十年后可以得到一套拥有完全产权的住房，而租房几十年后仍然是一无所有。何况，租房的生活可能是居无定所，买房后生活就安定放心得多。

那么，美国人就不理性了吗？当然不是。这里必须看到中美两国之间的两个重要差别。

一是美国人流动性比中国人高，比如，有统计资料表明，美国人平均5年左右换一次工作，新工作可能在另一个城市，而对于经常跨区域流动的人当然适合租房而不适合买房。相对来说，中国人工作、生活的地点就稳定得多，因而更适合买房而不是租房。

二是美国可用于居住的国土面积比中国多得多，但是人口比中国又少得多。这种国情决定了中国可居住土地的稀缺程度比美国高得多，进一步决定了土地价格上升速度更快以及房价上升更快。那么，当人们预见到房价会快速上升时是租房划算还是买房划算呢？当然是趁早买房划算，因为买晚了就是一笔巨大的损失。如果发现房价有时上升有时下降，那么可能暂时租房住就更合算，因为可以等房价下跌了再买。而美国的房价正是如此，有时上升有时下降。

所以，不能以美国人租房比例高就得出中国人租房比例也应该高的结论。美国人和中国人都一样是理性的人，中国人并不比美国人愚蠢，不管是买房还是租房，美国人和中国人都是在做出对自己来说最有利、最好的选择。

三、提高收入就买得起房？

吴教授说：“我认为短期来说，廉租房应该是大家应该考虑的，当然从长期来讲还是要提高我们低收入阶层的收入。”

此话也不一定对。试想想，如果低收入阶层普遍提高了收入，因而都有了买房的需求，则市场上的总需求必然增加，此时如果供给没有增加或增加幅度小于需求增加幅度，房价必然上涨，这样，尽管收入增加了，低收入阶层仍然是买不起房。

所以，增加收入并不能保证低收入阶层买得起房，如果住房供给不增加，则收入增加必导致房价上涨，最终收入增加不会产生任何效果。