正如先前所料，今年“两会”期间，房地产业再次成为委员们关注的热点领域。

在“两会”上，由民革中央提交的《关于政府投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，被本次人国政协会议提案组定为第一号提案。由此可见中央对于住房保障问题的重视程度。

其实，自2005年开始，一系列宏观调控的重心明显转向住房保障，尤其2006年出台的“90/70”政策，旨在增加中小户型中低价住宅的供应，而各地陆续出台的“十一五”住房建设规划更旗帜鲜明地把住房保障作为“重头戏”。如《深圳市住房建设规划（2006－2010）》中规划公共租赁住房（含廉租住房）570万平方米，约占同期规划建设住宅总面积的9%。解决中低收入群体住房问题，已成为中央和各地政府下阶段的重点工作之一。

方向和目标都已明确，但并不代表一定能做好。国外经验表明，住房保障这座山并不好爬，即使世界经济龙头老大美国，也曾于1960年代后期由于住房困难引发150多个城市的居民骚乱。再看我国经验，早在1998年住房体制改革的文件中，已要求各地建立廉租房制度和形成以经济适用房为主体的多层次住房供应体系，结果却是市场化如脱缰之马，住房保障被各地政府和开发商联袂抛之脑后，利润丰厚的大户型流行和高房价肆虐也就再所避免。笔者认为，在我国目前正在快速推进住房保障建设的过程中，有四个宏观方面的制约因素须予以重视并寻找解决的方法。

其一、政府运作效率的制约。建立和完善住房保障制度，客观要求地方政府发挥主导作用，但地方政府的执政水平和廉洁奉公的程度，近年来却广受社会舆论的质疑。房地产业既是资金密集型行业，又是容易产生暴利的行业，而地方政府则掌握了城市规划和土地出让这两个关键环节，由此很容易诱使某些官员权力寻租和滋生腐败，近几年多起反腐大案证明了这一点。而且，由于我国法制观念落后，立法尤其是房地产方面的立法，与发达国家相比非常滞后，也就难以对地方官员形成有效的约束机制。去年“国八条”提出了问责制，然而仅靠行政和党内的监督与惩处，威慑力远远不够。目前，我国急需出台一部《住宅法》或《住房保障法》，以大法的形式严格约束地方政府和官员，保证住房保障建设的有效推进。

其二、产业市场化发展的制约。建立和完善住房保障制度，还必须面对行政干预和住宅产业市场化之间客观存在的矛盾。1998年全面进行住房体制改革以来，实践证明包括上海在内的许多大中城市，住宅产业市场化的速度很快，涉及面既广又深，但结果是房价涨速过快，出现了大部分城市居民买房难的问题，事实上是犯了“左倾主义”的错误。但反过来考虑，如果不顾市场机制的许多优点，以住房保障为名义，大行行政干预之道，则极有可能伤害住宅产业的持续稳定发展，则又有可能犯“右倾主义”的错误。因此而言，只有处理好住房保障和住宅产业发展二者之间的关系，才能持续健康地推进住房保障体系建设。

其三、政府财政收入水平的制约。建立一套完备的住房保障体系，离不开强大的政府财政支持，二战之后二十多年里，西方发达国家为住房保障投入了大量的财力。在进入七十年代后，石油危机使许多国家持续多年的经济高增长告一段落。在财政紧缩和赤字压力下，包括英国、美国、新加坡等国家纷纷开始鼓励公有住房私有化，住房保障覆盖面也有所减小。目前我国许多城市的财政承受力非常有限，而且财政支出的重点是经济建设，跟住房保障所需的服务型财政体系距离较大。因此，对于住房保障，虽然可以多渠道融资，但政府必须综合考虑财政收支平衡问题。

其四、社会和经济体制的制约。过去十几年，全国和上海的发展思路偏重于经济增长，一方面导致社会贫富差距拉大（基尼系数达0.47），另一方面教育、医疗、住房等公共产品提供的太少。虽然目前中央着力构建和谐社会，进行收入分配体制改革，但以前累积的历史欠债太多，短期内难以很好地解决。像上海这样的人口基数巨大的城市的住房保障包袱特别大。另外需要特别指出的是，由于中国城乡二元制、地方利益保护主义的长期存在，由于上海市户口准入的苛刻性，导致占上海就业人口40%左右的外来人口无法享受住房保障。从长远看，这将非常不利于城市发展和住房保障体系的完善。