巫继学［个人独立学术网站：www.wayee.com，www.economics.com.cn］
据报道，国务院近日召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报。中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议并讲话，房地产市场宏观调控部际联席会议主要成员单位参加了会议。会议强调，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。(《国务院:解决低收入家庭住房难》新浪网2006年2月26日)从供需矛盾入手，着力解决居民的安居需求，这无疑是中国政府对房地产宏观调控迈出的正确一步！
从有关方面传来的消息说，据建设部门统计，截至2006年底，全国283个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度，265个地级以上城市制定并公布了住房建设规划。按照北京市住房建设规划，今后三年，全市将建设经济适用房1000万平方米，限价房1000万平方米；今年开工建设廉租房30万平方米。尽管廉租住房制度存在弊端很多，也已为权利资本瞄为目标，成为新的寻租场，但它还是值得期待的。
中国在房地产急速发展中，积弊颇多，尤以近年来房价持续飚升为甚。在很大程度上，高房价、房地产暴利已经成为阻碍房地产健康发展的“发展陷阱”！政府也为此尽力调控，然而，以往的宏观经济政策存在着许多问题。有些条款看上去很美，但实操后，收到了相异甚至相反的结果。在过去的若干年内，我一致力倡从抓居民安居需求入手，解决中国房地产发展中的问题。我在拙作：《房价治理：安居需求是关键》（人本经济学网2005年5月8日），《将安居需求进行到底！》（新华网2005年5月9日），《政府的主要责任就是抓好安居》（新浪网2006年3月31日）中有详尽分析。
有一种顽固的看法，认为房价高企源于房地产过热，为了降温房地产，就要紧缩房地产的源头：一是土地供应量，二是货币供应量。然而，紧缩“银根”与“地根”的结果是，房地产楼盘供应量减少，或者有减少的预期与信息，面对被暴利激发起的购买者来说，需求并没有因此收缩，反而刺激了购买者需求紧迫度。于是，出现的结果就是，高层管理本想进入釜底抽薪降低房价的理想“房间”，却神使鬼差地出现在房价火上加油的“房间”。一项乍看起来十分有效的举措，却引来了适得其反的后果。
而我主张换一种思路，一种真正站在以人为本的立场上，从穷人经济学角度来考虑当前房价治理的思路。按照这种思路，只要具体分析一下购房需求，我们发现复杂的需求集合其实可以作如下梳理：一是居民为居住购房；二是投资购房。居民购房中，又分两大类，一是安居需求即现在人们所说的居民基本住房需求，二是安逸需求。投资购房中，也分两大类，一是商用投资购房(写字楼、办公楼、其它商业建筑产品)，二是住宅投资购房。住宅投资购房中，既有职业炒手(有如“温州炒房团”)，也有居民散户投资行为。需求形成的市场只要经过条分缕析，我们可以将需求集合最终分为三类：一是“安居”需求，二是“安逸”需求，三是投资需求。对这三类市场需求中，政府只要出面扶持低价房供应，满足居民中的安居需求，必将出现令人意想不到的效果。居民的安逸需求不用管，国外需求也不用理，为了追求高标准，他们可与房地产商去进行价格拉锯战。那些房地产老板的“高价情结”不用去解，他们想卖多高就卖多高，只要有冤大头买。炒房商、散房投资者，政府也不用管、不用劝，免落妨碍别人发财的话把。对于“棒打愚人不醒”者，只有吃了亏才会有教训。这样的区分，是一种穷人经济学的视角，政府只关心穷人阶层，只关系平民大众，只关心安居需求，而把安逸需求与投资需求交由市场去处理。地价高与低，房价高与低，只要在国家相关政府的范围内，任由买卖双方都斗智斗勇。
政府以市场机制从安居需求入手，应该有充足理由。第一，扶持低收入居民，为他们提供安身之处，是政府的职责，更何况我们有“为人民服务”的传统和与时俱进“执政为民”的宗旨高悬。第二，由此入手是最小成本选择，不仅是所有房地产成本最小的板块，而且调控范围也只限制在需求底层上，所以经济代价与调控风险都最小。第三，安居层面是政府最容易掌控的领域，其政策界限清楚，扶持阶层明晰，完全可以做到收放自如。第四，需要安居者，均为社会中下收入阶层，这个阶层对贫富差距最为敏感，也是产生贫富对立的基本人群，同时也是这一矛盾的的最大受害者。赢得这部分人群也就是赢得最大的民意，这对于缓和社会矛盾具有重大意义。第五，由此入手，平抑房价，很可能为股市恢复信心注入新的活力，在平衡股市与房市上收到意相不到的效果。
就目前的现状而言，地方政府与大房地产商私下一直相关联。问题的复杂性在于，房地产商的建房利益与地方政府的政绩利益是一致的。这样为地方政府与房地产商结成利益共同体提供了基础。这可能成为政府扶持安居工程，为低收入层造房的一大障碍。解决的办法似乎也可以有些创新，一味打压未必有成效，用疏导的办法，充分考虑房地产公司与地方政府的利益，晓之以理，诱之以利，也许会最终效果会使人大获意外。认准了这个路径，解决问题的通道是可以用智慧来打造的。比如，可以将满足安居需求作为地方政府的一个政绩来考核，将这个“标的”设得高于房地产商的诱惑，那末即使从经济人的观点来考虑，地方政府官员也会产生致力于居民的基本住房需求的冲动。