今年“两会”期间，房地产业再次成为政协委员、人大代表最关注的领域之一。这不禁让我想起2005年“两会”上，高房价第一次成为热议的对象，此后不久，“国八条”便迅即出台，奏响了房地产业全面、深入的宏调控宏观的序曲。那么，今年“两会”之后，中央是否会展开新一轮宏观调控？

根据前些时建设部的说法，以及“两会“上发改委主任马凯的表述，2006房地产调控取得了一些成效。在房价方面，2006年房屋销售价格上涨了5.5%，与2004年上涨9.7%和2005年上涨7.6%相比，增幅持续下降；在住房结构方面，住房投资总体上增长了25.3%，其中经济适用住房投资增长了32.7%，部分城市中小户型住宅供应增长更快一些。但很多问题依然存在，比如北京、深圳等部分大中城市房价过高，中小户型、中低价位住房供应比例偏低，市场秩序依然有些混乱，住房保障尚需进一步加快推进等等。

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从委员们的提案和议论中，可以感受到民众对高价房等问题的不满；从建设部、发改委的相关数据和措辞中，可以窥察到房地产主管部门对行业发展的态度。如果想要全面认知中央对于房地产业的指导思想，以及把握2007年楼市的发展趋势，必须深入解读温家宝总理在政府工作报告中关于房地产的阐述。

温总理针对房地产业的发言，主要包括土地管理和房地产发展两个方面。先分析一下关于土地管理。“节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。” 这是土地利用的指导思想，措辞非常严厉。

土地方针又可简要地分为五个部分。“一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护。二要抓紧完善和严格执行节约集约用地标准，要控制增量，盘活存量。三要切实控制工业用地，坚决执行工业用地出让最低价标准。四要落实建设用地税费政策，规范土地出让收支管理，切实执行国有土地使用权出让收支全额纳入地方预算的规定。五要严格土地管理责任制，落实土地督察制度。”

这五项在态度上，继续强调实行最严格的土地管理制度。其实也并无新意。规范土地出让收支管理、工业用地出让实行“招拍挂”、落实土地督察制度都是去年已出台的政策。总体而言，土地政策的进一步收紧，必然导致房地产开发用地供应总量的逐步减少，从而影响商品房供应。尤其值得关注的是，第一项要还提到“特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。”别墅（尤其是独幢型）供不应求的市场格局将显化，另外联排、叠加等“准别墅”也有可能被列入禁止名目。

接下来重点剖析温总理关于房地产发展的论述。他提出了行业健康发展的重大意义：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。” 具体内容又可分为以下四个方面。

“一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。”这一项，可以说是对中国房地产业尤其住宅产业发展模式的重新定义。其含义有三点：其一，反对房地产业过快过热发展，而是要与我国经济发展同步并行；其二、倡导节能、省地、环保型建筑，其实质是引导产业由注重发展规模向偏重产品质量转变；其三、提倡适度消费，其暗含的意思是批评过去几年住宅市场超前、盲目消费，以至出现“房奴”“啃老族”、以及投资投机过盛等不良现象，

“二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。”这一项，鲜明地提出了现阶段我国住宅产业发展的旋律：重点解决中低收入者的住房问题。其中又可以分解为两层含义。一层含义是狠抓住房保障，这已不单纯是房地产经济问题，而是涉及到社会安定的政治问题，其中包括推进廉租房、规范经济适用房、推广限价商品房三个产品。另外一层含义是调整供应结构，减少高档住宅的开发量，同时大幅增加中小套型、中低价商品住宅的建设规模。与之相适应，中央对于“70/90”政策必然是丝毫不放松，地方政府不要寄希望于一二年内可以调低比例。

“三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。”这一项，其实是点明了当前房地产业存在的两大矛盾。表层的矛盾是房价增长过快的问题，“屡调屡涨，屡涨屡调”，高房价问题必须要解决，但如何具体操作，温总理也只是指出保持规模、优化结构、加强监管三个大方向。但中央的态度非常鲜明：一定要抑制房价！深层的矛盾，其实是如何平衡政府“有形之手”与市场“无形之手”的问题。计划经济与市场经济本来就是一对矛盾体，但住宅产业的同时具有商品性和社会性，又想依靠市场机制发展商品住宅，又必须靠行政手段做好住宅保障。这需要一个探索的过程，但有一点是很明确的：中央政策绝对不会溺爱一方，抛弃另一方。

“四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。”这一项，基本上属老调重弹，从2005年的“国八条”开始，各个综合性调控文件都把“整顿和规范房地产市场秩序”作为最要的内容之一。温总理之所以再次提及，无非是继续强调其重要性，也暗含着以前这项工作没有取得明显效果。值得关注的是最后一句话：“地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。”房地产业的区域性，决定了只有地方政府是抑制房价的核心环节，如果它们继续缺乏行动的意愿，则诸多举措只能止步于“美好愿景”。可以明显观察到，中央对于地方政府的督促越来越严厉，问责制今年极有可能真正执行起来。而地方政府的压力也越来越大，可以回旋的时间和空间越来越小。