北京的房子真的好贵，2006年，北京的商品房均价高达8792元，想买一套80㎡的房子，最少要70万。对普通工薪族来说，除非中彩票或者发生奇迹，根本买不起。就算凑得出21万首付（未含税费和装修、家具、电器），之后20年每月3538.73元的月供，也无力负担，更不要说买到以后，还要立刻面对税费、装修、家具、电器等支出。而且，这还是东、西、北五环外的价钱，买房之后，您还得再养辆车，负担就更重了。

目前，我们根据北京的实际情况，把人们按照家庭的年平均收入，分成五类，并有针对性的，提出了各类家庭应优先选择的住房方式。

⒈  家庭年收入3万元以下的贫困家庭：

这些家庭的人均月收入不到833元，只能依靠政府补贴生活。应由政府提供“廉租房”，解决居住问题。这是政府有关部门不可推卸的责任和义务。目前北京市政府把廉租房保障线定为人均月收入580元，实在太低了，而且实际提供的廉租房也太少，2007年1月29日，北京市民政局副局长吴文彦透露，目前本市仅有1100户低保户搬进了廉租房，人均住房面积10.7平方米。这个数字，仅为北京市530万户，1538万人口的仅有万分之二（户均人口2.9人）。而按照国际标准或刚结束的两会精神，通过“廉租房制度”得到住房保障的家庭比例，应不少于城市家庭总量的5%，也就是最少有26.5万户北京家庭应通过“廉租房制度”解决其居住问题。所以，政府应在公众监督之下，尽快提供更多、更好的廉租房，以解决贫困家庭的迫切需求。

⒉  家庭年收入3万到6万元之间的低收入家庭：

这些家庭的人均月收入不到1666元，目前主要通过经济适用房来解决住房问题。但经济适用房制度中的腐败问题很多，政府补贴压力过大，补贴的公平性难以保证，也引发了一系列的问题。经济适用房制度改革，已列入了政府工作日程，这个问题，后面再谈。

⒊  家庭年收入6万到20万元之间的中低收入家庭：

根据中华人民共和国银监会公布，2007年3月1日正式生效的《信托管理条例》，我们看到，银监会把服务于有一定抗风险能力的中产阶层的收入下限，定为年收入20万元以上。而根据北京市统计局公布的2006年城镇单位职工平均税前年薪36097元推算，政府认可的中等收入家庭的年收入，最少应达到当年城市单位职工平均税前年薪的5.5倍。

在市场经济面前，否认事实的盲目乐观是很危险的。以年收入18万元家庭为例，如果在前期用3年家庭年收入的40%作为首付，可承受首付能力仅为21.6万，而其合理的家庭还贷能力，按照家庭年收入的25%计算，仅为3750元（买房后的20年里，不仅要每月还贷，还要负担养房所需的巨额支出，依旧是家庭年收入的40%）。也就是说，如果按照2006年的北京平均房价每平米8792元，购买一套80平米的住宅，即便是家庭年收入18万的家庭，也已经达到了理论承受极限。但更可怕的事实是，目前市场上80平米的两居室商品房极为罕见，而东、西、北五环和南四环内，每平米8792元的价格，也很难买到商品房。

由于所有的工薪家庭，家庭年收入都在6万到20万之间，基数庞大，想靠政府补贴根本不可能，指望惟利是图的开发商主动降价，更是异想天开。我们该怎么办？

⒋ 家庭年收入20万到60万元之间的中等收入家庭：
⒌ 家庭年收入60万元以上的富人家庭：

这两个阶层，主要有成功人士组成，具有很强的购买力，他们完全有能力承受北京目前的房价，有些家庭更拥有多套豪华住宅。为了社会均衡发展，政府有关部门应正确引导这一阶层进行理性消费，既要避免他们炒房，又要引导开发商为他们建设适宜居住的好房子。同时，应通过合理的税收政策，引导他们在消费的同时，承担必要的社会义务。

※ 对于家庭年收入6万到20万的家庭来说，想实现居者有其屋，有哪些选择呢？我们认为，在正确认清形势，努力赚钱之余，我们只有三条路可选：

⒈  在市区买房，甘当房奴，这样当然不是不可以，但负担很重，风险很大；

⒉  到郊区甚至外地购房，每天奔波，等着政府和开发商慢慢改善郊区环境；

⒊  尝试合作建房，积极支持蓝城计划，通过共同努力，帮政府，也帮自己。

合作建房，首先要做的就是认清形势，如果连事实都不承认，实话都不肯说，那么，是根本无法合作的，更不可能取得成功。以花园北路25号的合作建房项目为例，我们必须先认可并了解周边的商品房价格，并公平对比购买商品房和合作建房，才能清楚的认识到合作建房的优缺点。也必须先仔细了解合作建房的规则，才能够得出对合作建房风险的正确认识。

⒈ 花园北路项目合作建房的参加资金门槛为何偏高？

这是个很敏感，也很有意思的问题，某些抱着完全逐利的目的来了解合作建房的人，对这个问题，特别有兴趣，甚至脱离实际的污蔑我们不是给工薪族建房。

根据我们分析，开发商取得这一地块后，对市场销售时，均价最少每平米12000元，一套90平米的住宅，总价将达到108万，按首付三成计算，需要的首付款最少是32.4万，与我们合作建房的门槛基本相同。

作为合作建房，我们设计了尽可能少的公摊面积和以自住、宜居为前提的户型，得房率高，公摊少，只要80平米，就能达到开发商90平米的程度①。所以，我们的80平米户型，能实现南北通透的板楼二居，且按每平米6500元估算，每套仅约52万，能让参加合作建房的工薪族家庭节约巨额的支出。由于这32万的直接支出，全部是用于支付地价款，而且是为了保证项目没有资金缺口，避免出现因资金链短列导致的烂尾等问题，所以，我们得到了参加人的充分认同，虽然有些参加人因为资金原因，被迫退出了，但他们也完全理解这一由于客观因素造成的变化，并表示会继续支持和参加合作建房。

注① 《花园北路项目招标文件》中原土地方的方案，拟公摊地下设备用房和库房4000㎡，而《花园北路项目合作建房投标文件》方案中，拟公摊地下设备用房和库房仅为776㎡，原因是我们强调宜居，在完全遵循有关规范前提下，减少了不必要的地下公摊。）

⒉ 合作建房成功以后，门槛能否降低？

这个问题，是非常关键的，参加花园北路项目合作建房工薪家庭，很多都是通过六一家庭的小两口和双方父母共同凑钱，才能承担高昂的土地成本的。而土地成本的门槛，是我们将来一定要逾越的障碍。降低这一门槛，不仅需要合作建房人尽快取得一次成功，更需要广大工薪族的共同努力。我们都知道，买地，是一种商业行为，但很多人并不了解，想要洽谈土地，取得购买资格，就必须提供足额的资金证明。这是我们寻找土地时遇到的第一个门槛。跨越这一门槛，其实很简单，只要广大群众一人支持一点就成。

支持的方式，也很简单，带上您的身份证，还有10元人民币（开户时存在您卡里），到西直门桥北的文慧桥西南角，中信银行北京金运大厦支行，在柜台填表开立一个您自己的理财宝卡，然后，到二楼的贵宾理财室，填写一份验资声明，授权银行把您这个卡的余额告知蓝城公司就可以了。将来我们需要洽谈土地时，由银行开具一份《合作建房验资情况说明》，证明截止到某一日期时，共有多少人参加验资，验资的合计金额达到多少钱就可以了。

个人存款是绝对安全的，为了避免大家的资金存在银行利息太少，我们一直希望组织大家在一个具体的日期，把资金集中存入，开一份金额足够高（最好是一亿以上）的证明。当然，这在组织和协调上有一定难度，但只要有这么一份证明，在我们洽谈土地时，就能得到公平的待遇和礼貌的接待。就可以争取让政府和土地方认可，由我们提供名单和出资清单，由银行和金融机构支持，聘请专业机构建设的合作建房模式，降低大家的门槛。特别是在土地款支付问题上，减轻每个参加者的压力。

⒊ 合作建房能否得到行业认同？

客观的说，很多非常理智的朋友，是由于担心合作建房遭到以赢利为目标的开发商集体抵制，而对合作建房的前途缺少信心的。但是，在实际操作过程中，我们接触到的绝大多数开发商，对合作建房，也是充满期待和支持的。一方面是因为开发商团队中也有很多人无力承受目前的高房价；一方面是因为很多开发商对如此迅猛的房价涨幅表示担心，怕将来出现销售量锐减时，企业承担过高的风险；而更重要的一方面，则是开发商追逐的赢利，是在尽可能合理控制风险前提下，提高投资回报率。这恰恰是合作建房模式本身的优点。透过花园北路25号项目，很多开发商都再次认清了合作建房的优势。

如果按照传统模式，企业最少需要前期投入自有资金1.2亿，项目总投资2亿人民币。而即便将来按照均价每平米1.3万元销售清盘，也只能实现2.6亿的销售额。项目回报率6000万÷2亿≈30%，基本接近2006年11月3日财政部抽查38家房地产公司后公布的平均值。企业投资回报率6000万÷1.2亿≈50%，平均到3年，仅为16%，接近资金拆借的平均利息。

如果按照合作建房模式，由于房价低，没有资金成本，总投资仅需1.8亿，若有承包商企业在不需要投入资金的前提下，为合作建房提供代建管理服务，得到5%的全程服务费（温州合作建房的服务费标准即为开发公司2%+合作建房公司3%），那么，为合作建房服务，可以在无须前期投入的前提下，赚到900万元管理费。虽然900万只是6000万的15%，但由于不需要投资，无须承担房价波动的风险，所以很多开发企业都很支持。

对比这两个模式，同样是个2万平米的住宅项目，传统模式的均价，竟比合作建房最少高出每平米4000元，合作建房的优势可见一斑。而很多开发企业，也在充分了解合作建房之后，对这一模式，表示了明确的支持和认可。

⒋ 合作建房能否得到政府支持？

作为一种新生事物，合作建房从一开始，就得到了政府有关部门的认可和重视。2004年4月8日，于凌罡带着自己的合作建房方案来到和平里北街二号的国土房管局房改方案处汇报，10天以后，就得到了政府的正式认可，而且，房改方案处的领导，还介绍了土地储备中心开发部的领导，希望帮助合作建房解决拿地问题。2005年2月11日，北京市政协组织部分政协委员，听取了于凌罡对合作建房和蓝城的建议，并安排由北京市规划委员会前总规划师孙维绚委员负责，在于凌罡的建议基础上，提交了一份关于解决“夹心层”，也就是针对无法享受政府廉租房和经济适用房政策，也无力购买商品房的人群住房难问题的提案，要求政府研究并重视、支持合作建房。2005年3月29日，北京市委还批示，并安排北京市规划委员会谈绪祥副主任带头协调，组织北京市发改委、建委、规划、国土四部门共同研究落实于凌罡提出的蓝城计划和合作建房模式。作为政府主管部门，各部门的领导都对蓝城模式的科学性和可行性给予了认可，并表示将积极研究落实这一模式的实施和推广。在之后的两年里，政府这四个主管部门，从各个方面对合作建房给予了很多支持，特别是在我们参加土地招拍挂的问题上，给予了充分的认可和支持，在建筑节能、方案设计、土地评估、政策咨询时，给予了我们很多帮助。虽然合作建房由于资金不够充足和土地供应有限的原因，暂时仍未取得突破，但是，由于目前广大工薪族靠工资已经完全无力承担市区的高房价，所以，合作建房，必然会在政府的大力支持下，取得突破。

⒌ 合作建房能否让房价趋于合理？

什么叫房价趋于合理？根据世界银行的标准，一个城市的正常房价，应为当地家庭平均年收入的3到5倍，以北京为例，按照2006年人均可支配收入19978元，每个家庭3名成员估算，一套普通住宅的价格应在30万以内。有人说，这个价格在北京根本不可能买到房子。现在也确实是这样的，但能否改变呢，难道经济规律在中国真的不会发生作用？其实，不是这样的。根据我们的全面分析，虽然北京目前的房屋均价已经超过每平米8792元，但是，即便是土地收益最高的2006年，招拍挂销售土地的政府平均收益也只有每平米900元，而建设优质高层住宅的平均成本，完全可以控制在每平米2800元以内，如果是六层无电梯板楼，还可以控制在每平米2100元以内。以上都包括建筑安装、市政配套、环保节能和管理费用，也就是说，实际上的房屋成本，应该在每平米3000元到3700元之间。这样的话，一套90平米住宅，只需要27万到33.3万之间，符合世界银行的标准。

⒍ 到底是哪些原因导致北京的房价过高？

导致北京房价过高的原因很多，但总的来说是由于以下五大原因：

⑴ 规划不合理，导致成本上升，价值流失：

目前北京的城市规划，主要以公路交通为主，且主要交通道路与商业的结合非常不好，经常有施工扰民和反复施工现象，造成了严重的土地浪费、价值浪费和资源浪费。经过测算，仅由于规划不科学不合理导致的直接成本上升，就达到每平米1500左右，所以，建设部汪光焘部长语重心长的说“规划不科学将贻害子孙”！

⑵ 土地销售制度不合理，导致囤积和浪费：

我国目前的土地销售制度，存在严重的法律漏洞，是房价居高不下，房地产市场不和谐的主要原因。政府本应只允许开发商拥有土地开发权，在取得土地后两年内未竣工的，应予以罚款，三年内未交房的应予以收回。但由于错把只能卖给购房人的使用权卖给了开发商，变相成为委托开发商转卖甚至倒卖土地使用权，导致了开发商囤积土地的严重后果。仅北京一市，政府公布被开发商囤积的土地就超过8000万平米（地上准建面积），而开发商由于垫付地价款导致破产或卷款的案例更是屡见不鲜，根据估算，开发商要负担每年400亿到600亿的土地成本，老百姓因此在买房时每平米要多花1000元到2000元。所以，想避免开发商囤积土地、降低房地产行业风险和商品房销售价格，就应尽快实行“房价地价分离制度”，纠正把土地使用权卖给开发商的错误。

⑶ 开发商惟利是图，商品房预售不规范导致房屋空置：

全国人大副委员长成思危指出，中国不能接受资本无道德论。目前，有些企业管理者盲目追求利润，完全没有社会道德，甚至目无法纪，房地产行业内部，更出现了“行业价格同盟”现象。他们不管老百姓是否负担得起，也不去规避行业风险，甚至用假按揭、炒房团、天价拿地作为哄抬房价的手段。导致房屋空置率居高不下，北京目前有超过10万套商品房未能售出，隐含了极高的行业风险，他们却说房屋供不应求，捂盘惜售，哄抬房价。由于开发商不惜以高空置为代价，导致市场房价比实际承受能力最少高了20个百分点。举例说明，某项目有房1000套，每套100平米，若按每平米8000元，每套80万，全部卖出可以回款8亿元。但开发商往往定价每平米1万元，只销售800套，同样可以回款8亿元，但空置了20%，这种以空置为代价的哄抬房价是非常危险的，事实上把风险转嫁给了银行和社会。某些极端的项目，甚至选择以每平米3万甚至更高的单价开盘，不仅给银行贷款造成了巨大的风险，也因为空置造成了严重的政府税收流失。（因为中国尚未开征物业税，所以空置房居然可以逃税）

⑷ 由于对假按揭、囤积、逃税处罚不力，变相鼓励开发商哄抬房价：

财政部2006年10月3日发布的一份会计信息质量检查公报表明，接受检查的39户房地产企业全部存在会计失真问题，涉及133个房地产开发项目，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元（偷逃企业所得税11亿元），企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际平均利润率高达26.79%，部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。而与此对应的是，我国目前尚无追查开发商逃税引发的大案，这充分说明我国法律在这方面存在较严重的漏洞，纵容了很多开发商犯罪。

http://finance.sina.com.cn/g/20061106/11343052201.shtml

我们相信，只要政府依法规范企业所得税和土地增值税的征收、处理几家带头偷逃企业所得税上亿的公司法人、依法办理几桩证据确凿罪行严重的假按揭案件、收回一批被囤积的土地，房价就会出现立竿见影的回落。

⑸ 中国缺少房地产投资信托（REITs）等规范理财渠道：

根据国际经验，房地产行业的价值，主要应体现于持有型的经营用房，而不是居住用房。而由于中国目前的房地产市场才刚刚起步，所以，我们仍然是以销售住宅为主要的发展方向和营利模式，这是非常不科学的。以北京为例，由于建造住宅和商业所需的成本基本相同，而住宅的平均日租只有0.8元每平米，商业的平均日租则至少2元每平米，所以，真正房地产的发展和赢利方向，应该是持有型商业地产，特别是房地产投资信托，即REITs（Real Estate Invest Trust）。房地产投资信托，充分实现专业分工，管理科学，资金安全，是国外房价收入比普遍长期处于正常范围的根本原因。这里，就不单独介绍了，附上一篇演示，希望大家参考，如果有兴趣，欢迎和我交流。 http://www.linecity.cn/reits.ppt ，我的EMAIL：[email protected]

最后，请允许我展望未来5年的房地产市场，十七大期间，随着合作建房取得实质性进展，市场需求越来越强烈，政府一定会承认合作建房的市场地位，并正式批准启动蓝城项目。毕竟，政府只要在北京审批15平方公里土地，批准全部由工薪族投资建设一个总投资414亿人民币的蓝城，就能得到138亿元土地收益。在两年内城市化6000户农民，建成一个安居50万人口，没有交通堵塞、施工扰民和环境污染，节能、省地、环保、宜居的现代化新城。并无偿取得新城全部的水、电、气、热、交通、通信、污染治理等各种市政设施，且未来每年得到9亿到18亿元的固定资产收入。而工薪族只要先出7万元，总价32万元，就能永远拥有一套建筑面积100平米，南北通透、环保节能的板楼三居，实现“居者有其屋”。

关于蓝城的介绍，请大家下载 http://www.linecity.cn/tian2007.zip ，阅读其中的 PPT 演示。