郭增利，中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会轮值主席，他同时兼任清华大学学术交流中心教学顾问、中国购物中心杂志主编。郭增利先生历任中国商业部、国内贸易部、国内贸易局、中国商业联合会处长、主任、中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长等职，是中国大陆最早研究推广购物中心和商业地产的专业人士之一，具有超过9年的从业经历，推出了诸多零售房地产理论与专业文著，并于2003年主持编写了首部《中国购物中心发展报告》，2006年编写《购物中心研究与实践》一书。

    购物中心是一种社会化的高科技产品，它具有商业、金融、地产三种属性。在发展目标上，购物中心是一种持续性、经营性、生活性的消费服务载体；而在实现途径上，购物中心价值必须要通过良好的商业运做来释放；为满足发展目标和实现途径的需要，购物中心就需要以专业化的零售房地产开发作为依托。从任何一个角度，我们都不能把购物中心的各个专业环节和三个专业属性割裂对待。

    从全国情况看，中国购物中心总体数量增长平稳，2003年以来大体保持在年增长85家左右，2006年增长速度和数量均慢于2005年，与2003年-2004年基本持平，这意味着中国购物中心正在进入到稳定增长阶段，未来一到两年购物中心的增长趋势从全国范围来看将依然趋缓。中国购物中心的发展，在城市分布方面存在着明显的不均衡，作为新型商业形态的购物中心依然主要集中在北京、上海、深圳等发达城市，从这些城市购物中心的成长过程和投资回报乃至市民关注度来看，这些购物中心的发展无疑为更多城市发展购物中心给出了良好的借鉴。

    就我个人来看，2007年中国购物中心的发展模式正在进入到真正深化的阶段，已经不再是表象上的改变，而是带有实质性变革意义的发展模式的重塑和再造。几年沉淀和积累的经验和教训正在深刻影响着购物中心的发展轨迹和发展模型。从市场需求和城市进步的角度来看，购物中心的前景和潜力确实非常值得更多的城市和更多的开发商、运营商去深度研究和深度思考。

    下面我从四个方面谈一下当前购物中心的发展环境和未来走向。主要概括为三个和谐和一种制约。

和谐之一，购物中心开发必须与城市规划和城市发展相和谐

    对开发商而言，购物中心是持续性、经营性的生活方式和商业形态,是城市发展中最积极和最活跃的元素,与城市的发展关联紧密，所以购物中心的开发首先应该立足于整个城市的发展、着眼于整个城市的规划和城市功能的改善,一定要明确购物中心在所在城市发展进程中的地位和作用。由于购物中心在一定程度上能够打造出一个城市新的商业空间并且创造新的商圈，扮演着提升城市功能、改善城市形象的角色，所以自然成为各国和各地区城市再开发的关键性产业，而城市规划也应该要通过商业公用设施的建设推动购物中心有条不紊地健康发展，在定位于城市基础设施的框架下发展专业化的购物中心是中国购物中心保持和谐发展的当务之急。

    我们把城市化的购物中心开发主要划分为两类，也就是新区建设和老城改造。在新区建设当中，商业扮演着重要的角色，我们也看到，在中国很多城市的新区建设中，普遍存在商业开发、项目规划与新区建设脱节的现象，要么是缺乏必要的商业，要么是商业一哄而上，要么是商业项目各自为战、同质化严重，从而导致无法形成市场合力和区位创造能力，从这个层面上说，确实缺乏统筹性的考虑，一定程度上制约了城市新区的改良与发展。

和谐之二，购物中心发展必须与消费趋势演变相和谐

    综合来看，目前的消费趋势演变主要表现为三种特征，一是便利性的社区消费，二是综合性的体验消费，三是定向性的专业消费，所以零售业的发展演变一定要与消费趋势这种变化相适应。对于购物中心的开发来说，更是一定要根据消费趋势的变化来确定并且要不断调整自身的定位，包括租户结构、品牌组合以及服务创新等等。购物中心的重要特点就是能够根据市场的变化来改变自身的亮点和卖点，购物中心这种与消费特点紧密结合的特征较之其它商业形态非常明确，所以其适应市场的能力也是比较强的。

和谐之三，购物中心发展模式必须与经济发展目标相和谐

    购物中心的开发与国民经济和中国房地产发展息息相关，房地产宏观调控将对购物中心产生很大影响，但是就我个人认为，由于购物中心所追求的是一种相对稳定并且能够适度提高的物业和资产增值，所以它对经济的影响、税收的影响具有持续性的积极意义。其持续性特征的鲜明，也使购物中心的投资理念与整个社会经济稳定发展的目标相一致，符合长期投资和价值投资的社会理念，决定了购物中心的发展模式有利于与社会经济发展目标的和谐与统一，从而有可能得到社会力量和政策力量的长期推动。 

小结

    要实现购物中心在一个城市的和谐发展，发挥其对经济、对城市和对消费的积极作用，购物中心就必须要符合城市发展战略，贴近市民消费趋势要求，使购物中心创造出为消费者所欢迎的品质化生活服务空间；购物中心的发展应该作为城市发展系统工程的一个组成部分，购物中心自身的各个专业环节也要紧密围绕这个目标服务于城市发展和社会发展的需要。一系列的专业化工作内容需要深入和细化，需要有国际化与本土化相结合的指导思想，有专业化与市场化相结合的商业组合，坚持准确定位、合理规划、择优招商和持续运营的专业思维。只有这样才能充分地展现出购物中心在城市发展中的价值，发挥带动作用，使市民感受到购物中心给自身生活带来的丰富和变化。

一种制约，政策环境制约购物中心长期投资理念和产品的确立和形成

    当前阶段，解决购物中心发展制约因素的核心在于疏通并理顺长期投资和短期投资之间的关系，并配合以相应的政策方向。任何购物中心成熟市场国家都是依托基金力量进行项目的开发，但是目前中国的金融配套政策还很不完善，所以对购物中心发展形成了一定的反作用。

    城市化发展和生活方式的改善，客观上都需要购物中心成为一种催化剂和助推力量，而与此同时购物中心的发展又面临着资金渠道狭窄等困境，无论是当前起步阶段还是到一定时期后的发展阶段，购物中心都必须要解决金融体制和金融政策的问题。相信随着这一制约因素的改善，购物中心对城市发展的积极拉动作用，以及购物中心对市民生活服务的满足等一系列社会存在价值就会得到更加充分地释放，从而更好地展示购物中心自身的先进性和社会性。

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