租赁房屋后转租，北京人一般称为“二房东”，上海人则称之为“包租婆”或“包租公”。如今的“包租婆”已经不是“猪笼城寨”里满头发卷的古典造型，部分敢想敢干的包租婆们已经瞄上了月收入6万的目标。要赚取如此巨额的差价，当然一靠规模，二靠对租赁房屋空间的二次分割。
分割后的房屋大大提高了使用效率，一个普通的两居室可以住十来个彼此毫不搭界的房客。但这种对资源的过度使用产生了严重的外部性，比如治安消防隐患、垃圾清理、噪音干扰、邻里纠纷等。上海的报纸这样形容：“不到100平方米的房间塞进50多个互不相识的租客，两户共用的电梯在上下班高峰期塞满了人，10多位租客轮流洗澡通宵达旦喧闹不堪……”。
对外部性的协调和治理往往需要政府出面，对付“群租”也不例外。据上海媒体报道，上海市房地局8月27日表示，将对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补，新增一些制约“群租”的新条款，如人均承租面积必须符合标准，业主不得擅自改变房屋原设计功能和布局等。此举被认为是政府部门清理“群租”乱象的重要手段。其实，早在去年12月，上海市出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》，将“居住房屋分割搭建若干小间，按小间或按床位出租或转租”的行为定性为违规经营社会旅馆，必须在限期内予以改正。根据该规定，民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。对于分割搭建、一屋“群租”的行为，业主委员会有权制止。这一举措被媒体解读为男女朋友、或者同性好友合租一房也将受到限制。
对去年的政令再次强调和加强，意味着过去的时间内政令效果不彰，清理“群租”遭到了包租婆们甚至房客们的“顽强抵抗”，部分二房东甚至已经聘请律师准备维权。
对于包租婆们的行为认定，恐怕最终需要司法部门裁夺，“恒有司杀者杀”，笔者不愿置喙。但是，包租婆们之所以能大行其道大赚其钱，说明了旺盛的市场需求，这种需求反映了很大一部分民众的切身利益。那么，这种市场需求是否就可以不予理睬呢？如果为了实现一部分人的利益最大化，就必须减少或损害另一部分人的利益，这种行为即使不是零和博弈，至少不是帕累托最优。也就是说，这种政策大有改进的余地。
毫无疑问，“群租”的市场来自城市的中低收入者，如果抛开陈腐的户籍观念，他们是城市中需要政策倾斜的那一部分。这些人大部分是外来的新移民，新来的创业者，或者刚毕业的大学生，从某种角度上讲，他们是城市中最活跃的一部分，也是最辛苦的一部分，工作强度大，住房压力大。同时，他们基本也是被忽略的一部分，至少我们目前的住房保障体系仍然没有把这些外来人口考虑在内。“24号文”之后，廉租房将为城市中低收入者提供最基本的住房保障，但要等政策的覆盖面达到忽略户籍限制的程度，恐怕还需要至少5年以上的努力。政策照顾不到，市场的口子也被封死，他们的生存条件无疑会更加恶化。当然，他们中的一部分会像城市“原住民”所想象的那样，离开这个城市另谋生路。但这只能使城市的空气不再自由，失去流动的新鲜血液只会使城市走向禁锢和冷漠。
廉租房的不足，可以说是政府部门在住房保障方面的历史欠账。而廉租房覆盖面的不足，恐怕还是一个需要提高认识的过程。对于一个城市的管理者来说，只要是生活在这座城市，为城市发展做出贡献的，都是完整的“城市公民”，都需要享受纳税人所应该享受到的政府保障。反过来，为城市的“公民们”提供基本的社会保障，同样是城市政府的应尽职责。
在这方面，我们的城市政府或许需要向企业学习。一些本该追求“利润最大化”的企业，似乎替代政府承担了更多的社会职责。比如万科的“万汇楼”。这座将在明年夏天面世的土楼式建筑，是万科的一次伟大试验。这座面向城市新移民和中低收入者的试验建筑，其中的集体宿舍户型很像设计精巧的“猪笼城寨”：40平方米的户型，可容6人居住，每个住户都有一套具单人床、书桌、储存柜位为一体的组合家具。上部为睡眠空间，下部为学习和储存空间，显然，这种安排非常科学和人性化。同时，还有设计有供几个家庭共同使用的隔离式公寓、集中使用的淋浴、洗衣房等等。建筑内部还有自己的街区、商业和服务设施。在管理上，万科还计划采用没有物业费的物业自治模式，计划中的租金，甚至比“包租婆”的“猪笼城寨”更为便宜。这种集中管理的方式，能有效避免“群租”中“外部性”问题的产生。如果一个城市有足够的“万汇楼”，包租婆们自然也没有了市场。与其强行禁止，不如自己承担起业务，拿出类似的更加积极的解决方案。
退一步讲，“群租”确实更容易产生消防、噪音等问题，但这些问题同样可以在非群租的邻里间产生。这些问题需要解决，但癣疥之疾并不需要截肢，在“万汇楼”们拔地而起之前，对群租也不宜一棍子打死，否则就是因噎废食。“一禁了之”，固然是“管理者方便”，但这种简单、粗暴的做法不仅无助于问题的解决，反而会衍生出新的矛盾和麻烦。如果凡事都是这个思路，我们很快就会被自己的禁令堵死，可以使用的“内存”越来越小。
俗话说“与人方便，自己方便”，给群租客一个空间，一个更加合理的生存之道，这才是政府部门应该承担的社会职责。
2007年8月30日星期四
分割后的房屋大大提高了使用效率，一个普通的两居室可以住十来个彼此毫不搭界的房客。但这种对资源的过度使用产生了严重的外部性，比如治安消防隐患、垃圾清理、噪音干扰、邻里纠纷等。上海的报纸这样形容：“不到100平方米的房间塞进50多个互不相识的租客，两户共用的电梯在上下班高峰期塞满了人，10多位租客轮流洗澡通宵达旦喧闹不堪……”。
对外部性的协调和治理往往需要政府出面，对付“群租”也不例外。据上海媒体报道，上海市房地局8月27日表示，将对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补，新增一些制约“群租”的新条款，如人均承租面积必须符合标准，业主不得擅自改变房屋原设计功能和布局等。此举被认为是政府部门清理“群租”乱象的重要手段。其实，早在去年12月，上海市出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》，将“居住房屋分割搭建若干小间，按小间或按床位出租或转租”的行为定性为违规经营社会旅馆，必须在限期内予以改正。根据该规定，民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。对于分割搭建、一屋“群租”的行为，业主委员会有权制止。这一举措被媒体解读为男女朋友、或者同性好友合租一房也将受到限制。
对去年的政令再次强调和加强，意味着过去的时间内政令效果不彰，清理“群租”遭到了包租婆们甚至房客们的“顽强抵抗”，部分二房东甚至已经聘请律师准备维权。
对于包租婆们的行为认定，恐怕最终需要司法部门裁夺，“恒有司杀者杀”，笔者不愿置喙。但是，包租婆们之所以能大行其道大赚其钱，说明了旺盛的市场需求，这种需求反映了很大一部分民众的切身利益。那么，这种市场需求是否就可以不予理睬呢？如果为了实现一部分人的利益最大化，就必须减少或损害另一部分人的利益，这种行为即使不是零和博弈，至少不是帕累托最优。也就是说，这种政策大有改进的余地。
毫无疑问，“群租”的市场来自城市的中低收入者，如果抛开陈腐的户籍观念，他们是城市中需要政策倾斜的那一部分。这些人大部分是外来的新移民，新来的创业者，或者刚毕业的大学生，从某种角度上讲，他们是城市中最活跃的一部分，也是最辛苦的一部分，工作强度大，住房压力大。同时，他们基本也是被忽略的一部分，至少我们目前的住房保障体系仍然没有把这些外来人口考虑在内。“24号文”之后，廉租房将为城市中低收入者提供最基本的住房保障，但要等政策的覆盖面达到忽略户籍限制的程度，恐怕还需要至少5年以上的努力。政策照顾不到，市场的口子也被封死，他们的生存条件无疑会更加恶化。当然，他们中的一部分会像城市“原住民”所想象的那样，离开这个城市另谋生路。但这只能使城市的空气不再自由，失去流动的新鲜血液只会使城市走向禁锢和冷漠。
廉租房的不足，可以说是政府部门在住房保障方面的历史欠账。而廉租房覆盖面的不足，恐怕还是一个需要提高认识的过程。对于一个城市的管理者来说，只要是生活在这座城市，为城市发展做出贡献的，都是完整的“城市公民”，都需要享受纳税人所应该享受到的政府保障。反过来，为城市的“公民们”提供基本的社会保障，同样是城市政府的应尽职责。
在这方面，我们的城市政府或许需要向企业学习。一些本该追求“利润最大化”的企业，似乎替代政府承担了更多的社会职责。比如万科的“万汇楼”。这座将在明年夏天面世的土楼式建筑，是万科的一次伟大试验。这座面向城市新移民和中低收入者的试验建筑，其中的集体宿舍户型很像设计精巧的“猪笼城寨”：40平方米的户型，可容6人居住，每个住户都有一套具单人床、书桌、储存柜位为一体的组合家具。上部为睡眠空间，下部为学习和储存空间，显然，这种安排非常科学和人性化。同时，还有设计有供几个家庭共同使用的隔离式公寓、集中使用的淋浴、洗衣房等等。建筑内部还有自己的街区、商业和服务设施。在管理上，万科还计划采用没有物业费的物业自治模式，计划中的租金，甚至比“包租婆”的“猪笼城寨”更为便宜。这种集中管理的方式，能有效避免“群租”中“外部性”问题的产生。如果一个城市有足够的“万汇楼”，包租婆们自然也没有了市场。与其强行禁止，不如自己承担起业务，拿出类似的更加积极的解决方案。
退一步讲，“群租”确实更容易产生消防、噪音等问题，但这些问题同样可以在非群租的邻里间产生。这些问题需要解决，但癣疥之疾并不需要截肢，在“万汇楼”们拔地而起之前，对群租也不宜一棍子打死，否则就是因噎废食。“一禁了之”，固然是“管理者方便”，但这种简单、粗暴的做法不仅无助于问题的解决，反而会衍生出新的矛盾和麻烦。如果凡事都是这个思路，我们很快就会被自己的禁令堵死，可以使用的“内存”越来越小。
俗话说“与人方便，自己方便”，给群租客一个空间，一个更加合理的生存之道，这才是政府部门应该承担的社会职责。
2007年8月30日星期四