省博物馆地块、红照壁仁恒广场、市中心文化宫地块……它们对应企业：新加坡凯德置地、新加坡仁恒置地、爱美高置业……服务公寓，在三

块中心城区土地上，资本与开发高手们共同确定的崭新物业形态。
上海，75个服务公寓品牌；北京，3万个服务公寓住宅单位；广州服务公寓入住率高达86%。以上数据，成都为零。
什么是真正的服务公寓？成都市场能够接受1000元/天的价格吗？到2009年，预计将达1521套的服务公寓市场需求将如何从2007起步？

疑问
服务公寓成都遭遇盗版？
原本以“24小时服务公寓”作为营销定位的羊西线某楼盘，正以一种令人啼笑皆非的方式转身为“写字楼”。正当“服务式公寓”概念在成都

楼市闹得风生水起之时，这个最早明确打出“24小时城市服务公寓”的销售广告却以一种沉默的方式黯然退场。
“产权式酒店公寓”、“服务式公寓”、“城市服务公寓”……一连窜名字相仿的概念后，究竟存在什么差异？真正的服务式公寓能否在成都

如愿？

服务公寓仅仅是炒作的概念？
4月底，位于羊西线繁华片区的某楼盘打出“24小时服务公寓”的销售广告。
在当时的宣传中，这个号称“成都第一座”的“24小时城市服务寓所”罗列了一大堆抢眼的元素：与国际高端物管品牌联姻、24小时自助洗衣

服务、全程装修监理、上门接送洗衣服务、商务私人助理、家政服务、24小时简餐服务……
该楼盘内部人士坦言，“服务公寓”的销售非常有压力，主力面积为30—70m2的“服务公寓”叫好不叫座。在僵持了几个月之后，昔日的“服

务公寓已经转换了销售定位，以写字楼的方式重新进入市场。
从高调推出到黯然转身，“24小时服务公寓”仅仅存在几个月，可谓命运多舛。记者致电该楼盘，该楼盘的内部人员都非常不愿意提起“服务

公寓”这个词语，仅有一位销售人员轻言淡语的告诉记者，“那是一次广告偏差”。
“它的本质是散售的商业，从实质上说，跟服务式公寓根本就不是一回事”，一位钟爱服务式公寓的香港籍总监告诉记者。该人士认为，该项

目邀请国际物管品牌进行管理，只是与服务公寓相近的服务形式，关键在于运营模式的完全不同。“先散售，再请国际代理公司做物业管理，

”在营销环节上，很多开发商将此类公寓称之为“服务式公寓”。有专家表示，国内把“服务式公寓”作为一个炒作的“噱头”，实质是在营

销小户型。
“而这种销售噱头，和以前流行的产权式酒店公寓没有质的区别”，这位业内人士认为，从“24小时服务公寓”推出到黯然转身写字楼，是该

项目“在错误的时间、错误的地点与服务公寓谈了一场错误的‘恋爱’”。

酒店式公寓就是服务公寓？
“这么多年出差总是住酒店，但难得有想得起来的酒店。大凡酒店，都是大同小异的标准化服务。离开以后，这个城市依然那么陌生，和自己

没有一点关联。最近去了一趟新加坡，下榻于一个叫Fraser Suite的服务式公寓。到达新加坡的时间已是深夜，经过六小时的飞行，已感疲惫。

从机场到公寓，又走了半个多小时。可到达公寓后，温暖的气息很快驱走了疲惫，突然有了一种回家的感觉。”
北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝在自己的博客上形象地表达出对服务式公寓的偏爱，可他在新加坡所体验和感受的服务式公寓，在成

都却有着含混的称呼和界定。
“产权式酒店公寓”、“服务式公寓”、“城市服务公寓”、“酒店式服务公寓”……这一系列的称呼让“服务式公寓”掩藏其中，难以分辨

。
据了解，从沿海舶来的“酒店式公寓”概念盛行之后，一群地产营销人面临营销噱头升级换代的问题。散售的小户型商业如何才能有效推广？

几十平米的小户型物业如何才能听起来够档次？“酒店式公寓”的概念如何炒作才不至于落后？
传统的房地产开发结合传统的酒店式服务，显然已经不能从各个纷杂的推广定位中脱颖而出。
而对于中小户型的商业产权房，如何有效拔高物业档次更是很多推广总监头疼的问题。 “服务式公寓”在上海、北京等城市的落地，无疑为成

都的地产推广人提供了一种新的思路。“还没有确定产品形态，以‘24小时服务公寓’的概念对外销售。”知情人士认为，记者提及的“24小

时服务公寓”显然就是在这种情势下选择的推广由头。
“散售商业物业+知名物管+星级服务”的模式算不算服务式公寓呢？
是否是单一产权、是否由服务式公寓品牌运营商提供专属化服务，是业内普遍认同的界定标准，而即将在文化宫地块引入服务式公寓的爱美高

置业一位负责人也认为，由Fraser、雅诗阁等持有经营的单一产权公寓才是真正的服务式公寓。
而在成都，对于“服务式公寓”界定的混乱，依然是不可忽略的事实。也许只有等待真正的服务公寓出现在成都生活的现实中，才能厘清这一

定义。

仁恒红照壁项目、爱美高置业文化宫项目、凯德置地省博项目、香格里拉酒店的服务公寓……一夜之间，服务式公寓进入了成都多个项目的规

划书。实力雄厚的外资发展商将为成都的首批服务式公寓作出样本。
这种对成都而言崭新的业态将如何运营以实现盈利？它的客户群如何分布？成都究竟需要多大容量的服务式公寓？它的运营风险如何规避？这

些都是服务式公寓不得不考量的成都现实。

 

辨析
服务公寓：成都零起步
无竞争领域？
“服务式公寓在成都还是一个陌生的概念，其中蕴藏着很多机会。”将在文化宫地块引入服务式公寓的爱美高置业一位负责人表示。
记者了解到，除了爱美高置业的文化宫项目将引入服务式公寓外，成都市区内数个备受关注的热点项目均已在各自的规划方案中引入了服务式

公寓。这些项目全部位于市中心CBD区，开发商均为本地或外来的资金雄厚企业，项目大多将引入国际知名的酒店管理公司进行管理。
在成都服务式公寓的名单中，包括仁恒、爱美高置业、凯德置地、香格里拉酒店、力迅、博瑞等知名企业。另有外来的资本巨头正与部分拥有

市中心地块的本地企业进行洽谈，目的——合作开发服务式公寓项目。“成都外商直接投资的日益增多，世界500强企业进入成都的速度加快

，国内外高端旅游观光团的增加，都是成都服务式公寓的利好。”记者走访的多名业内人士对服务式公寓都持乐观态度。
一位从事酒店管理的资深人士认为，目前成都市场上多数“酒店式公寓”在服务标准上还有所欠缺，而在外来客源中，除了选择五星级酒店的

短期客户，驻扎下来的高管、代表一般会优先考虑服务式公寓。
国际地产机构的调查数据坚定了服务式公寓在成都市场的发展信心。根据戴德梁行统计显示：目前上海约有75个大小型的独立或连锁式服务公

寓品牌进驻，非集团式经营的小型品牌亦有相当的数量；北京则紧随其后，有近40个品牌进驻，共提供近3万个住宅单位；北京、上海与广州

三地的服务式公寓的入住率则分别高达85%、87%、86%，相形之下，成都还是一个完全空白的潜力市场。

消费主力何在？
高力国际最新的数据报告进一步点明了成都市场的爆发能量：根据成都外资投资发展的速度，目前在成都工作的外籍人士在10000人以上。

2009年这个数据将突破15000人，这还不包括随行定居的家属。届时，成都市场对服务式公寓的需求预计将会达到1521套，服务式公寓的租金

水平也将以2%的增幅逐年递增，2009年将达到169元/平方米/月。服务式公寓在成都的广阔市场前景显得尤其诱人。
据戴德梁行分析，目前成都经济型酒店的租金价格为100元/天—200元/天，而在上海，中档的服务式公寓日租金价格却在400元/天—800元/天

。据记者了解，在北京和上海的雅诗阁服务公寓，单间的租金约为1600—1700元/天，远高于如家快捷等经济型酒店。即便是同样的地段、同

样的开发商，服务式公寓与普通公寓相比，租金水平也要远远高出。原因在于服务式公寓良好的管理、响亮的品牌、以及普通公寓无法比拟的

生活配套，其他物业难以比拟。
以北京合生国际花园一套102.6平方米的公寓为例，单价为19822.16元/平方米，总价约203.38万元。预估年内每平方米租金为13美元/月，年内

投资回报率约为6.3%，而戴德梁行预估两年内每平方米租价将达到35美元，投资回报率达到17%，投资增长性为10.7%。同时，预估单年回报

为34.47万元，收回房款的年限仅仅为5.9年。

被房贴支撑的市场？
“外企高管、分公司经理一般都有数额高昂的房屋补贴，正是这种从上万到几万元不等的房补，支撑着服务公寓市场。”爱美高置业的一位负

责人准确地道出了服务式公寓每个月租金就可上万的原因。
对于只租不售、由专业服务公寓品牌运营的服务式公寓而言，各外企高管数额高昂的房贴(Housing)直接决定着服务式公寓的租金收益，外企房

贴是租赁收入来源，服务公寓的租金水平与房补标准息息相关。
不同类型的外企，其房贴制度大相径庭。一位资深猎头告诉记者，一般制造企业对房贴规定得严谨、明确；金融企业次之；顾问咨询业由于成

本控制不如制造业严格，房贴往往包含在收入总数之中。目前外企的房贴标准一般都在2000美元/月以上。
“有些公司的房贴只能使用而不能提取，这阻断了企业高管提取房贴买房的可能性，但这也是服务式公寓的租赁保障”，该猎头如是说。
而根据外企收入差异，服务式公寓由单纯的高档市场细分出多层客户群：企业的最高端管理人员、中高层管理者、以及普通企业中层员工，对

应不同的客户群，服务式公寓也分高、中、低三个档次。像新加坡嘉德旗下的雅诗阁集团（Ascott Group）就有雅诗阁、盛捷、馨乐庭三个由

高到低的档次。
据记者了解，由于家庭居住逐渐减少，中短期居住快速增加，整个服务式公寓市场一居室和小面积的两居室供不应求。在北京，很多筹建中的

服务式公寓项目都意识到这一点，不仅以一居室户型为主力户型，甚至出现了与酒店标准间类似的小开间户型，面积在40～55平方米之间，没

有客厅或客厅与卧室连为一体，直接与酒店进行客户竞争。
尽管如此，戴德梁行认为服务式公寓依然面临着一定的市场风险。
由于服务式公寓前期是以开发商持有的形式，自行管理或者委托专业的酒店管理公司管理，因此成本投入会比较大。此外，相较于住宅等分散

产权的物业开发而言，服务式公寓的资金回笼周期更长，这对开发商的资金实力提出了十分苛刻的要求。这也正是凯德、爱美高等资本高手能

够玩转服务公寓的最重要理由。
一个被公认的服务式公寓的成长期大概需要两三年的时间，项目能否最后成功，还要取决于4个因素：第一是位置，酒店式公寓的最终租户一般

为城市中、短期停留的商务客或白领，成熟街区是他们生活在该地区的基本理由；第二是管理，良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，直

接影响到物业今后的租金和收益回报；第三是品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需求；第四则是配套，客户能否享受到全套的生活、

商务服务。

 

结论
服务式公寓在成都
服务式公寓，就是有高品质服务与物业管理的公寓，它是介于酒店与普通住宅之间的一种物业形式，住在里面的人既可以享受家的感觉，又能

够获得符合自己需要的个性化物业服务。服务式公寓最早来源于欧洲，当时的旅游区将一种形似公寓的物业租给游客做“临时住家”，同时为

住客们提供统一的上门管理，这就是服务式公寓的雏形；不久以后，这种物业在欧洲快速发展，到如今已经遍布全球。
在我国，服务式公寓最早出现在深圳，后来又陆续出现在上海、北京、广州等一线城市，并于近几年形成热点。业内普遍认为服务式公寓应该

具备三个条件：第一是拥有单一产权，即项目由开发商或经营公司持有；第二是应该由国际化的管理团队统一管理、提供各项服务；第三是拥

有良好的硬件设施。如雅诗阁集团和Fraser Suite。
服务式公寓的需求主要来源于因工作等原因移居异地的外国、国内工作人员，以及来华项目团队，此外，国外旅游者也是一个重要的需求团体

。这类人群的消费能力较强，对居住环境也有较高的要求。对于他们来说，服务式公寓处于繁华商业区的优越地理位置、完善的配套设施、保

安以及生活、商务上提供的多方面服务，不是一般纯出售楼盘可以比拟；服务式公寓的服务并不是最奢华的，也达不到酒店那样由专人服务的

水平，但独立的套房、全套家具陈设、高档会所等在减少了居住成本的同时还增加了更多的舒适度；这样的住所对于这些长期异地租住的高端

客人来说有很强的吸引力。
由于服务式公寓前期是以开发商持有的形式自行管理或者委托专业的酒店管理公司管理，因此成本投入会比较大。此外，相较于住宅等分散产

权的物业开发而言，服务式公寓的资金回笼周期更长，这对开发商的资金实力提出了十分苛刻的要求。
目前，在成都市区内数个备受关注的热点项目均作出了将引入服务式公寓的规划方案。这些项目几乎全部位于市中心CBD区，开发商均为本地

或外来的资金雄厚企业，并且这些项目大多将引入国际知名的酒店管理公司进行管理。香格里拉酒店也将单独设置20余套服务式公寓；凯德、

仁恒、力迅、博瑞等知名企业的市区项目也极有可能引入服务式公寓；此外，还有一些外来的资本巨头也正与拥有市中心地块的本地企业进行

洽谈，以期合作开发服务式公寓项目。