第一部分 今年中国的房地产
中国房地产十七大前后冰火两重天
今年中国的房地产，特别是十七大前后，可以叫做冰火两重天，十七大以前，整个房地产是高歌猛进，好戏连台，十七大以后，好像突然进入冬天似的，宏观调控加剧，这是非常重要的一个转折点。
记得十七大前，国庆的时候，我刚好在国外。带领一个团队，去做一个涉及中非合作，一个中国在海外办特区的项目，在非洲一个非常美丽的岛国——毛里求斯呆了十天。跟上至总统、总理下至各部部长进行了交流。剩下的时间里面，跟企业家一块探讨，中国未来的价值，当时得出了这么一个判断。我说十七大以后，整个中国的经济形势将会进入一个紧缩期。他们问为什么，包括跟我探讨的一个股票专家，投资专家，就跟我讲什么，十年牛市啊，二十年红利啊，给我讲很多道理。但我说，根据我的经济形势的判断，如果说十七大以后，国家不进行宏观调控和宏观紧缩，将是很危险的。要消除隐患必须挤掉股市和楼市的泡沫，就像病人需要刮痧放血一样，这是一个不可避免的问题。所以如果有股票在十七大结束前，应该抛出。
我认为，十七大开完以后，大的格局确定之后，党中央必会腾出手来解决经济问题，实行切实有效的调整。事实已经证明，想各方面都讨好，不愿意让哪一方伤筋动骨，采取的措施只是扬汤止沸，根本不可能产生效果。过去调控没有奏效的原因，是因为各种力量，都在跟调控者进行博弈，博弈的结果，拆西墙，补东墙。每次都是有惊无险，不断延缓，造成了今天这么一个严峻的格局。
很多人判断或者说期盼，中国经济的大好形势起码会延续到2008年的奥运会，因为要保证奥运景气。我认为中央也会意识到，今年以来调空不到位，已经失去了最佳时机，如果现在不下决心加大力度，恐怕连2008年的奥运会都不能保证顺利地举行。所以说，正是为了2008年奥运会的顺利举行，必须提前调控。这种调控所受到的损失会有，但是，壮士断臂，最后才能有效地保全2008奥运会。我是从整个中国的政治经济，运营周期所作出的一个判断。
回来以后，有人听了我的话，在股市上斩仓，减仓，观望，实行一种稳健的政策，现金为王。十七大以后，果然，整个调控开始出现了，这是一个小插曲。
今天才是一个起步，调控所产生的后果在往后将会不断的表现出来。在这种背景下面，我们回顾一下，2007年在中国，特别在房地产界，有三大怪。这三大怪直接刺激了中央，也直接刺激了宏观的决策者。这次的中央经济工作会议胡锦涛直接坐到了前台，以全党的力量来正视解决这个问题。已经不像原来一样了。哪三大怪呢？
2007年中国房地产三大怪
第一怪，房地产公司争相上市，创造资本神化
其中最经典的就是碧桂园。碧桂园的上市，创造了几个纪录。第一，一夜之间其财富直逼李嘉诚。超过了很多他曾经十分仰慕的香港大佬。记得当年，我在跟杨国强合作时，曾经有这么几个很有趣的事。记得是九六年，有一天，杨国强请我去碧桂园，去了以后，我看见他满脸通红，兴奋异常，印堂发亮。对我说，王老师啊，很成功，很成功。我说什么成功？他说今天李兆基到我这里参观来了，说这个碧桂园做得不错。我说李兆基是谁？李兆基你都不知道啊，是香港的大佬啊，大富豪、财神爷呀。从杨国强的嘴里说出来，当时的李兆基那简直是天上的人物。
当时的杨老板，的确像个小学生一样，当时的李兆基，就像财神下凡，能够得到他的表扬，那个激动可想而知。之后霍英东也来了，看了以后，也表扬了他。当时这些香港富豪对他来说都是可望而不可及的，是他仰望的对象。这就是当年真实的故事。
弹指一挥间，也就是十来年的时间，今天轮到这些香港大佬们震惊了。十年前，在他们眼里还象个小学生似的，一个小楼盘的老板，今天在香港上市以后，财富已经逼近它们，甚至超过他们了。这就是今天中国发生的传奇，今天中国正在发生的故事。
我想今天应该由他们来背心发凉了。太可怕了！十年前看到的一个刚刚洗脚上田的农民，刚刚开始学盖房子的人，今天怎么就跟我们这些亚洲首富们等量齐观了！？不仅如此，这些教父级的人物最后还都成了碧桂园的捧场者，都来挺碧桂园，成了杨老板的战略投资者。这个故事，在中国经济发展史上，将会成为一个化时代的故事，永留史册。
它说明，香港远远领先于大陆，把大陆当成穷表叔的时代，已经彻底结束了。大陆的老板们开始跟香港的富豪，坐在一个饭桌上吃饭，称兄道弟了。而且论实力，论水平，其潜力，不敢小看。伴随这个故事的暴光，碧桂园的杨老板，不管他是否愿意，从一个神秘的隐身富豪走到了前台。但我认为，碧桂园上市，成为公众公司，财富巨额增加的同时，肯定也会付出很多代价。最近一个阶段，碧桂园被全中国的媒体围追堵截，我想也是它必须交出的学费和要适应的问题。原来广东老板多是扮猪吃老虎，落袋为安。但是现在暴露在大众面前，怎么办？这个问题，可能不仅对碧桂园，对于其它不少“悄悄地进庄，打枪的不要”的广东富豪们来说，的确是一个很大的考验。
伴随碧桂园的成功，直接刺激了地产界的老板，他们看清楚了，要想将自己的财富放大，必须借助资本市场，所以：你上市了吗？成了房地产公司07年的见面语。随后，奥园，还有什么SHOUHU中国。也先后在香港上市，财富也获得了极大的放大，这个直接刺激了广东的很多老板。从明年的二月份到八月份，排队到香港上市的中国大陆将近有二十家企业。简直是山阴道上应接不暇。
前两天我跟几个在香港获得上市的老板们在一起聊上市的感受。他们讲，上市，有些像发射卫星，卫星是好的，火箭也是好的，但是呢，最后涉及到一个发射窗口——时机的问题，这个窗口好的时候，卫星就可以直挂云帆济沧海，在太空顺利地遨游。窗口不好的时候，可能人仰马翻，上去了也可能掉下来，像美国的航天飞机挑战者号一样，造成机毁人亡的巨大灾难。我问，对后来这些选择2008年这个窗口发射卫星的公司，你们怎么看？绝大多数的老板都认为可能会遇到一个阴雨连绵的天气。甚至有些卫星发射上天以后，会掉下来，砸到自己的头上。这就是，风水轮流转，今天到我家。李嘉诚经常讲一句话：“小富由勤，大富由天”。这些成功的老板在人生当中的确有很多东西是能够把握的，但是，有很多东西也要看机遇。
我们在争夺一城一池的时候可能会有得有失。但是着眼长远，是有规律的，包括杨国强，它的成功，是有规律的。这个人勤奋好学，与时俱进，对整个中国的国情，非常了解。在这个过程当中，把握住了很多节点，所以他成功了。但是他现在也有很大的欠缺，比如在广东，他如鱼得水，但如果在北方还有许多地方需要补课。这个课怎么补法，也是到下一步再看。
谈到为什么这些公司上市之后资产会一夜膨胀成为首富，我有一个形象的比喻：如果说卖产品是卖鸡蛋，做企业是经营生蛋的母鸡，而将公司上市在股市中卖的是母鸡的生蛋能力。因为有很大的想象空间，所以资本才可能被过度放大。碧桂园的市值超过2000亿港元，不是资产被高估的结果，人们所投资的不是碧桂园这只鸡，也不是他那些大大小小的项目蛋，而是这只鸡在往后许多年内的生育能力。
但不管怎么样，07年这些上市的老板把住了一个很好的窗口期，发射出去了，所以获得了成功。后面的老板还有没有这么幸运？的确值得思考。
第二怪，面粉贵过面包——地价高过房价
房地产2007年的第二怪事，表现得很典型的，就是一个全球和经济学上都没法解释的现象，面粉贵过面包——地价高过房价。从今年五、六月份开始，上海、北京、广东，甚至长沙、成都，都陆续出现个别地块拍卖的楼面地价高过周边房价的奇怪景观。人们习惯把这种现象称为面粉贵过面包。当很多人在批判这种现象，认为拿地的房地产商疯了的时候，现实一次次地让人们大跌眼镜。
以上海为例，新江湾城，今天五月份拍卖的时候，我们有个客户，当拍到楼面地价一万的时候，本来是应当到手的，因为它认为自己的房子卖两万一平方米绝对没有问题。但超过一万，由于它背后跟的是基金，基金不敢跟了，最后被一个叫绿城的地产公司以略高出一万的价格拿走了。到现在这家公司还感到很遗憾。绿城一万左右的价格拿到这块地的时候，旁边现楼才九千多，整个场子一遍哗然，认为绿城疯了，房地产商疯了。面粉怎么贵过面包了？没有想到，今年10月份新江湾城在拍第二块地的时候，价格比一万又高出了不少，这下子，反推过来，人们才发现，绿城其实没吃亏。在这种比学赶帮超的背景下面，面粉贵过面包的现象，从上海到北京到成都到长沙，地王不断的出现，地价不断地被刷新，形成了你追我赶的局面。
那么，造成这种局面的背景是什么呢？就像龟兔赛跑一样，乌龟是土地，兔子是楼价，乌龟（土地）一次次地超过了兔子（楼价）以后，兔子一下子醒过来，又突然以猛跑的形式超过了乌龟。在这个轮涨的过程当中，房地产商和市场都有预期，这个预期就是认为地产还会不断地暴涨下去，这个楼市暴涨的力度和速度肯定会远远的超过土地的升值速度。当然，在这个过程当中，还有基金在背后的推波助澜。还有很多房地产公司和老板，要在香港上市，因而疯狂圈地作大资产规模的的这么一种冲动。所以，在这种背景下面，上涨的方式就不一样了。
等于是用白银来收购土地，最后把土地打包在香港上市，变成同样重量的黄金，然后，把黄金拿回来能够收购更多的土地。当一般人认为面粉贵过面包的时候，这个面粉拿到了股市，变成了金粉，作为投资者作为经营者，作为资本运营者，他觉得不贵，在这种力量的推拥下，中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马，谁也挡不住了。
第三怪，按上加按，泡沫加泡沫
那么在这么一个过程当中，市场出现了前所未有的疯狂，像过山车一样，其膨胀先从投机意识甚强的深圳炒家开始发飙，后是广州，珠三角，几乎一两年的时间里面，房价翻了一番以上，深圳，漫溢到惠州，漫溢到了整个珠江三角洲，房地产暴涨。在这种背景下面，鼓动起房地产商们的锐气，疯狂地拿地，原来是每亩地三十万嫌贵，现在三百万不贵。这时候，政府也积极配合，因为政府的第二财政来源于此，媒体也在里面推波助澜，最后房地产就像脱缰的野马撒着欢儿跑起来了。
年底到了，银行开始算账，不算不知道，一算吓一跳。当整个购买力以无限的方式膨胀，消化由上涨造成的两倍三倍的市场时，人们发现，最后埋单的人是谁？是银行。昨天我在北京看了个资料，今年，银行全年所投放在消费者按揭上的资金是去年的四倍，绝对数是多少亿记不清了。
由于在这个过程当中，投资和投机都有很大回报，所以转按揭就成了银行非常乐于配合的业务。由于原来100万一套的房子，到年底可以卖200万了。那么，年初银行按揭70%，是70万的话，到年底，房价涨到200万，转按揭以后，不仅房主可以按新房价贷出70万的现金，而银行的放贷额也变成了140万，业绩增加了。双方都很乐意配合，在配合的过程当中，同样的市场供给量，就出现了银行的资金投放量成倍增加的怪现象。好象是生意很红火，但就带来一个问题，这种按上加按，循环贷款等于是助长了泡沫。如果房地产上涨辐度停摆，甚至下跌，如果这个泡沫不说百分之五十，就是百分之二十、三十破灭，最后谁来埋单？肯定是银行。那么好了，美国这样的次贷危机，会不会在中国上演？幸好12月份这种循环按揭的游戏已经被明令禁止，否则后果不堪设想。
房地产不出问题，中国经济要出问题
2007年，中国的宏观经济层面就是以房地产唱主角，在房地产唱主角的过程当中，高潮迭起，好戏连台，奇迹不断，在这个过程中，这些东西，必定会影响到整个中国经济的宏观面，宏观面上就出现了问题。
一是，整个中国的主要的资源和资金，基本上都在往房地产或者说不动产上倾斜和聚集。伴随这些资源和资金往房地产和不动产倾斜的结果，使其它各行业，搞实业的，搞制造业的，感到像冬天一样，非常难过。举个简单例子，像海尔这样的制造业，已经做到上千亿规模，但是利润率也很有限。在这样的背景下面，基本上是东西南北中，一起往前冲，搞实业的人也都来搞房地产。联想，海尔，海信，美的，都进入到房地产领域，僧多粥少，土地资源不足，地价上涨。
二，其它的行业，看到地产和股市这种疯狂上涨的状况，已经没有心思做本业了。
这就像一只行进中的船，当重量开始往一边倾斜的时候，船保持不了平衡，很可能就会导致翻船。
其三，土地收入成了地方财政的主要来源。中国的财政，中央和地方是分税制，分税制的结果，地方就面临了很大的压力，GDP的考核，民生的考核，都需要。GDP的考核，需要政绩，民生的考核也需要补充老百姓的生活，这两个方面地方政府都需要钱，但分税制的结果，地方的钱又不多，怎么办呢？在这个过程当中，所有的官员都发现了一条最快的来钱途径，卖土地，而且同样的土地，上半年一百万一亩，涨到下半年几百万，凭空又多了好几倍的收入。当土地收入成了第二财政，作为城市和区域发展的最主要的财政来源，在这样的背景下面，政府也积极促成地价的上涨。
企业、政府、银行三家配合，还有投资和投机者的推动，中国房地产上涨的高潮就史无前例了。当这些事情反映到最高层的时候，最后中央感到事态的严重性，怎么办呢？就要反省了，反省的结果，把十七大开完，大政方针一定下来，自然是中央经济工作会议，老板就走到了前台来，所以，紧缩银根，自然成了必然之选。
成长是必然，疯长就不正常了
我的判断：2008年，将会进入一个低迷的时期。大家要继续做好准备。那么，明年日子怎么过？是不是房地产从此春光不在？不是这样的，我认为从长线来讲，中国的房地产，至少还有二十年的发展期，其它发达国家也都经历过这样的发展阶段。每一个新兴的发展国家，在它的发展过程当中，都有朝阳行业，景气时期。在北京，国外的一个媒体采访我，谈一个问题，说在世界五百强里面没有房地产公司，在美国的前一百强里面也没有房地产公司，为什么在中国，百强里面百分之五十都是房地产公司，怎么解释这个问题。我说，从历史来看，这是很正常的。在美国，五六十年代排在前面的富豪，洛克菲勒、摩根财团，前一百强里面也曾有大批是从事房地产和不动产的。任何行业有它的周期性和阶段性。今天的中国，正处于一个高速城市化的时代，所以，富豪和财富大量地集中在房地产和不动产行业是可以理解的。
中国的城市化率现在是百分之四十五，有的人统计是四十八，不管它怎样，城市化过程和工业化并重，房地产还有二十年的好日子。估计城市化率到了百分之七十和八十的时候，大规模的城市建设基本上就停止了，将进入一个平缓阶段。在这之前，大家想一想，还有近四亿左右的人口要进城。有钱人的住房要升级换代，小城市的人有钱要往大城市走，钱少的人要从农村往小城镇走，在这个过程当中，必然产生全球罕见的开发量。所以从这个意义上讲，整个中国，至少还有十五年到二十年的不动产的黄金期。这点是不用担心的。
但是，一个孩子，从生下来长到十八岁，变成小伙子长到了一米八，长喉结，说话嗓子变粗，长胡子，这是正常的。但如果一个孩子七八岁就开始长喉结，长胡子，它只能是侏儒，显然是不正常的。今天中国的问题就在这里。我们要保证这个孩子顺顺利利地长大成人，我们就要防止它成为侏儒，不要让其疯长。所以，控制疯长，就要不断地宏观调控。有高潮，就会有低谷，经济周期是必然的，是规律。但在这个过程当中，作为老板，作为企业家，我们怎么规避这个周期不利的一面，踩准它的每一个节点？这是当老板生死攸关的大学问。把握得好，就可以直挂云帆济沧海，把握不好，可能会在偶然中成功，在必然中被消灭。