本报“百万连环大赢家”看楼团3天有600多人参与，共成交10多套。
□本报记者 黄志军
据不完全统计，东莞国庆前后将有盛世东方、世博·领寓、荷塘月色、滨江公馆、朝阳苑、希尔顿广场、合正·上东国际、皇家公馆、卓越蔚蓝城邦、嘉骏中心、翰林雅苑、帝景湾等将近30个新项目入市，不包括在售和推新品的项目（如联华·花园城、御花苑等）。目前虽然尚不知道这批项目具体的推货量，假设每个项目仅仅推出200套货量，套面积以100㎡计算，东莞楼市就有40万㎡的货量上市。
9月29日—10月1日3天，本报组织的“百万连环大赢家”看楼团共有600多人参与，成交了10多套。业内认为，在当前市场局势下，不少有购房意向的市民面纷纷报名参与看楼团，表明东莞楼市刚性需求依然旺盛，楼市成交量值得期待。
市场走势
促销价格战愈演愈烈
来自东莞中原、东莞合富辉煌的统计数据显示，镇街楼市异军突起成为今年8月至今东莞楼市的一大特点。
值得关注的现象是，城镇街的竞争首先体现在城区和近城区的竞争，两者互相影响性甚大，信息相互流通性也较强。近城区包括寮步、厚街、道滘、大岭山等，特别是寮步，在城区和镇街结合部的项目较多，包括万科城市高尔夫、怡丰翠云轩、丰泰城等，这些项目成为许多购房者的新宠，和城区项目直接形成了竞争。
瑞峰置业总经理陈强分析，2008年8月全市普通住宅成交价格为5006元/㎡，相比去年12月的最高价格已下降了25%左右，创下2008年以来月度的最低价格。在市场不景气情况下，东莞各开发商无暇顾及价格联盟，更多关注互相的价格竞争。寮步楼市就成为一个典范，万科城市高尔夫、丰泰城、鼎峰品筑以及风临花语岸等项目在同一区域大打价格战，镇街楼市的价格战愈演愈烈。
“不能以价格去评判一个楼盘是不是合理，因为不同的项目不同的产品有不同的定位，不能说卖5000多元/㎡的就有空间降，而卖3000多元/㎡的就没有。每一个楼盘都有自己的定价体系。”高田地产副总经理翁其怡指出，目前的房价已经非常的理性，国庆期间东莞楼市走向可能会出现一个销售小高潮，当前正是东莞最好的置业机会。“从消费者本身来说，买房不要去考虑太复杂的东西，只要算一算所买的楼盘的低价、建筑成本、税收成本等加起来，就知道这楼盘有多少利润，可不可能下降。
应对策略
“练好内功”是出路
陈强还告诉记者：“金九银十”没有什么实际意义，只是一个营销节点，东莞的开发商一般都是根据自身楼盘的实际需要来进行营销活动的。楼市“金九银十”的冷静也至少说明了两点：其一，东莞市场更加成熟、理性，各个开发商都有自己根据自己实际情况制定的营销步骤，不会去盲目追随外部环境和潮流。回顾一下上半年以来的东莞楼市，现在的营销并不是单是针对某个季度以及某个节日，可以说“天天都是过节天”，各个楼盘的多样营销手法层出不穷。其二，东莞楼市潜在的需求大，刚性需求长期存在。东莞的楼市本来就是以自住型需求为主的，投资客占的比例极少。所以市场能够一直都比较健康，在一定合理的范围内，销售力会被激发出来的。
对于未来开发商打破市场迷局的建议，东莞中原研究部经理车德锐指出：“练好内功”仍是开发商的出路。随着市场的调整和理性回回归，品质被提升到了项目工作的重心。对东莞楼市来而言，消费者的需求始终是以自住为主，“好房子一辈子”是刻在人们骨子深处的观念。只有品质做好的房子才能真正经受住市场的考验。“当前东莞楼价接近探底，对于自住型的消费者来说，正是入市的好时机。”
后市预测
楼市春天将不遥远
2007年东莞楼市的火爆，得益于东莞前期土地放量巨大，得益于股市的暴涨，得益于深圳等外来投资者的跟风投资等众多因素。但2007年作为一个投资性很强的一年，已成历史，它将不可复制。随着国家土地把关的趋严，股市难现2007牛气，而且东莞经济社会双转型和产业升级等因素，东莞楼市于2008年已逐步回归到了一个以自住需求为主的市场。
统计显示，从2006年1月开始截至2008年9月，市场上共累积存量高达723万㎡，按东莞年均400万的消化量计算，需要1.5-2年的时间来消化。 东莞中原研究部认为，截至2008年9月21日东莞商品房成交263.1万㎡，预计2008年东莞全年成交量为400万㎡，在2007年透支需求的情况下，2008年目前的市场还是比较乐观的。我们不能以2007年的非理性标准来衡量08年的市场，2007年的市场作为一个投资性很强的市场已成过去，2008年将回归自住需求。车德锐表示，2008年成交呈现出严重的个盘分化，优质盘成交可人，而劣质盘则寒气逼身。因此，“寒冬”只是针对素质低价的楼盘而言，2008年的整个市场其实寒冬不寒。“对开发商而言，面巨大的市场供应量，后市应积极做好楼盘品质，提高性价比才是过冬的最好办法。2008年的成交情况也说明市场的自住需求依然巨大，只要楼盘品质做好，价格回归理性，东莞楼市的春天将已不远。”
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