买，可能意味着风险；不买，则有更大可能地意味着又一次安家置业乃至投资升值的机会的流失——在“小产权房”这个目前仍被冠以“迷局”称号的领域里，越来越多的人开始“吃螃蟹”，也有越来越多的人开始“驻足”，而在眼下这个寒意早袭的季节里，沈阳的“小产权房”身上却有着一股浓重的“方兴未艾”的味道。

　　

　　沈阳“小产权房”系列调查之——“农夫产权”的可行性报告

　　

　　一位城市“房奴”的自救路线

　　

　　这是一个一段时间以来在全国多个房价看涨的城市频频上演的场景：34岁的朝阳凌原籍青年曹博（实名）怀揣着安家置业的夙愿，骑着他那辆城市人已经觉得“碍眼”的“二八”，在多得已经数不清个数的周末或是顶着艳阳或是冒着寒风，奔波往来于沈阳市郊城乡结合部的多个“乡产权”甚至是“村产权”楼盘。然而，从他决定毕业后留在这座有着700多万人口、房价随全国楼市大盘“牛市上扬”的大城市的那一刻起，这种辛劳似乎就成了一种“命中注定”，无论他如何积极地发挥主观能动性去寻求改变和自救。

　　近来沈阳人话里的“乡产权房”、“村产权房”，其实就是眼下房地产市场里搞得众多喉咙在发痒、发声的“小产权房”。

　　经“考证”，“小产权房”这个词是“辞海”里原本没有的，它最早“诞生”于房价高企的北京，就好比沈阳人当初称现在的载客中巴车为“小公汽”一样，不过是民间一种约定俗成的叫法，特指在农村集体建设用地上由享有该土地所有权的乡镇政府、村委会单独开发或联合房地产企业开发建造的房屋。些类房屋只有乡镇乃至村委会颁发的房屋权属证书。

　　而在城市里，只有国有土地经过一系列合法程序后方能建造商品房上市流通，并由房管部门颁发房屋证照，也就是所说的“大产权房”。而一直以来在农村集体建设用地问题上，法律政策禁止非集体经济成员即城镇居民购买农村宅基地及农民房屋，农村集体土地只有经过国家征地，土地性质转变为国有之后方可用于房地产开发。

　　应该说，在法律层面上，“小产权房”并不非法，而值得商榷的是城镇居民与“小产权房”之间的购买行为，因此“小产权房”的“小”也稀里糊涂地背上了“不合法”的暗指。不过，据了解城市人群为求居住和升值而购买“小产权房”的情况早在10多年前就已经成了“公开的秘密”，只是近几年房价急切地呈现出“牛市”，人们的购房压力日益加大，关于“小产权房”的一系列问题才突显出来。

　　话又说回来，其实曹博并非房产方面的“无产者”，2006年初的时候，他在沈阳道义和正良地区之间已经贷款购买了一套70多平方米的两居室二手商品房。

　　“这近两年的‘房奴’我是当够了！” 曹博叹道，到2006年，他在沈阳工作刚好7年，被迫成为“房奴”他也是没有办法的办法。“听到和看到的都是对房价的议论，做梦都盼着房价下调，可一觉醒来梦想中的房子却依然如天上的星星。”

　　“那时候要是没买的话，现在买起来恐怕更难。” 曹博贷款10多万元买下了他的那套二手房，当时的价格2000多元一平方米，但对于出身贫寒、囊中羞涩的他而言，总共七、八万元的首付着实令他和与他同样出身辽西农村的妻子“元气大伤”。虽然曹博说他的房子现在已经在价格上翻了一倍，“但那又与我何干呢？卖了它我和妻子住哪儿？”

　　不过曹博现在想“开”了，“将手头的房子变现，最少也有20多万，而只要花十三四万就可以在市郊再买回一套同样大小的‘小产权房’，剩下的钱既可以买辆低价位的代步车辆，也可以存起来，毕竟沈阳现在城乡结合部的公交网络越来越发达。”

　　想法不可谓不巧妙，初衷不可谓不迫切，但在一家影视制作机构工作的曹博平日里较多地感受到了一些“小产权房”的“处境”，他觉得“下注”之前一定要做好前期的准备工作。“楼市有风险，入市要慎重，毕竟关乎几十万元和身家大计。”

　　

　　万“变”不离其“宗”的销售技巧

　　

　　“**雅苑”就是曹博搜寻目标之一的“小产权楼盘”，从荷兰村一路向背，在自行车上骑行了半个多小时后，曹博在平罗镇中心找到了它。一个月左右的时间确实没有白跑，曹博发现在于洪区在建和已建成的100多个楼盘中，竟有10多家属于“小产权房”，且主要都集中于平罗、大兴、造化和马三家等城乡结合地区。曹博说这还不算他靠双腿以及车轮所不能发现和到达的地方，“要是把沈阳市所有的‘小产权楼盘’都找到，少说也得超过20家。”

　　与其它“小产权楼盘”一样，销售部门的所在通常不是很容易被人发现，“**雅苑”的售楼处就是这样，紧挨着一家超市，起提示和招牌作用的广告灯箱也比超市的大牌匾小得多，而就位于马路对面的楼盘现场与没有像城里的商品楼盘那样，根本没有布置任何的条幅和庆祝类标语。不过一应俱全的沙盘、户型展示模型、销售看板等布置倒是让曹博多少打消了点最初的担心，“看来，这倒是个正规开发的楼盘。”

　　“我们这是正规楼盘……”售楼员的介绍与曹博先前的“打探”结果基本一致：“**雅苑”处平罗镇中心，于2006年开工，一、二、三期总占地面积10万平方米，属沈阳某房地产集团与当地政府联建，其中一、二期已经建成，三期2008年开工。

　　在相中了一套位于2楼面积为77.33平方米的两居室后，曹博吓了一跳，因为售楼员告诉他每平方米仅为1793元，物业费更是只有0.3元/平方米，“真不敢想象138653元的总价值在城里能买到什么样的房子！”但是在进到楼里实地看房的时候，售楼员终于告诉曹博，因为楼盘所在土块的性质是集体土地，所以第一办不了“土地证”，第二必须一次性付款，不过放心，房证和契证都会办到买房者个人名下。可能是看到了曹博面露难色，售楼员小声地提醒他：“这种房子没有5年内转手须交相关税费的说道，房证、契证下来后马上就可以到所在区的房产市场时行交易，如果到时候你在这套房子上赚10万元，那就会省下2万元的交易税。”在回到售楼处前，售楼员还告诉了曹博一件事：前几天，一个人在“**雅苑”刚刚签完合同买了一套房子，什么证还都没办就转手卖了，净赚1万多元，方式是想办法更改了当初的购房合同。

　　回到售楼处后曹博还发现，在售楼处大厅的墙壁上挂着沈城两家媒体在2006年的两篇报道，在名为“沈阳扩城要‘增肥’11倍”和“沈阳四郊区五年内将变城区”的这两篇报道中，虽然只字未提“小产权房”，但是大学时曾涉猎过新闻学的曹博已经感觉出，这是售楼方在向购房者有意灌输“‘小产权房’现在不比城市商品房差，将来也很有可能‘转正’”的理念。

　　从“**雅苑”出来后，曹博又绕着沈阳骑了小半圈儿的自行车，来到了于洪区大兴地区一个名为“**月色”的楼盘。每平方米的价格比“**雅苑”低了许多——1398元，而且门口就是267路公交车。

　　还是像在“**雅苑”那样，售楼员在被问及的情况下告诉曹博，由于那里的土地是乡里的集体土地，购房后整个楼盘的土地证照会以一个“大土地证”的形式保存在乡里，不过房屋还是个人名下的，不影响到区级房产市场进行交易，而且在交易税上同样可以避免不少支出。

　　不过，在“**月色”售楼处曹博最赶兴趣的一句话还是售楼员那句“这里明年就要划入‘铁西新区’了！”因为年轻的售楼员信心实足地认为，土地一旦划归“铁西新区”，土地性质就会转变为“国有”，到时候曹博房屋的土地证自然会办下来，而且连房证、契证都会随之与城里的商品房无异。但当曹博追问起消息的来源与土地性质变化的确切时间，售楼员却像泄了气的皮球，“这个……这个您就不必担心了，大势所趋嘛！即便是短时期内实现不了的话，也不影响您住房子啊？”

　　一天下来，在于洪区马三家和造化等地区的“**家园”和“**新村”，曹博均听到了这样一些带有“许诺”性质但又难辩真伪的“销售用语”——“购买我们的楼盘，没有‘政府征地即告灭亡’的风险……我们的楼盘是符合政府规划并得到审批的……一般而言，几年之内购房者就可以拿到与城市商品房一样的‘大产权’！”

　　

　　什么人在购买“农夫产权”？

　　

　　由于一段时间以来对“小产权房”的关注，曹博认识了许多与他有着共同关注取向的朋友，杨旭（实名）就是其中之一，此人系沈阳售楼届资深人士，2006年在沈阳红极一时的黄河大街上的那座星级写字楼的售销就是他的手笔。

　　杨旭证实，一段时间以来“小产权房”确实倍受关注，有时候甚至连专业的销售策划都不用找，只放几位普通员工，来售楼处的看房者就会络绎不绝。“‘小产权楼盘’借鉴了不少城市商品房的销售技巧，像分期销售、分期提价、拿报道说事等等等等，都正在使用中。”

　　曹博向记者说他曾问过杨旭这样一个问题，“现在有人说胆小的把钱存银行，胆大的去买‘小产权房’，是这样吗？”当时扬旭的回答是：“有一点你可以放心的是，现在的‘小产权楼盘’在政府审批方面还是‘过关’的，只不过政府的级别有大有小……就算是往最坏处打算，即便是有风险，推倒也是不可能的，因为现在的‘小产权房’很多，购买的人也不少。”

　　而曹博还记得2007年6月，国家建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护”。但是令曹博曾感到过不解的是，如果说国家有关部门的这个态度表明了在“小产权房”问题上的“反对立场”，那么，为什么还会有越来越多的人心仪于“小产权房”呢？

　　“**雅苑”、“**月色”、“**家园”和“**新村”的售楼员都或多或少地告诉过曹博，“小产权楼盘”里接近半数的一些楼层、朝向、户型较好的房子被两部分人“瓜分”，一部分是城市居民，他们要么有着体面的工作、稳定的收入，要么手头资金充裕，在银行里放着也是放着；另一部分是集体经济的“现管”，如村、镇干部。但前后两者的共同点是眼光相对长远、“人脉”相对丰厚。

　　何芸与王生（均为化名）两人就是两位代表人物，而他们夫妻俩的家庭则更是上面文字的佐证。妻，何芸这些年在股市的波峰波谷里凭借着胆量和眼光收入颇丰；夫，王生在沈阳市某区交警大队任职。按现代的家庭构成观念来看，他们俩各自的社会角色可谓“绝配”——信息、眼光、资金、人际关系均非常“到位”。而且何芸的娘家亲戚大多居住在于洪地区，经过多年的“折腾”，有的还当上的村、镇的“头头”。种种有利条件终于在2006年初汇聚——何芸与王生在那段时间里接连在造化和马三家地区“扣”了两套“小产权房”，何芸说他们当时的总共花了不到30万元，“如果土地被征用，购房合同废止，卖方必然得承担责任并进行补偿；如果将来‘小产权’‘转正’需要交土地出让金，也合适得很，因为现在我的两处房子每平方米平均都已经涨了400多块钱”。王生还告诉记者，他们的一处“小产权房”正在出租，租房的是附近某大专的一对学生情侣，每月租金400多元。

　　可以说，社会精英人群的介入为“小产权房”营造了一个利好的空间，更坚定了“曹博们”购买“小产权方”的信心，但有意思的是，曹博在“采点儿”时遇到的一些购房者在看好“小产权房”相对低廉的价格的同时，似乎更关心它升值的空间和转手操作的实际问题，。

　　“相对于城市商品房的价格与投资风险，‘小产权房’在这些方面还都处于一片‘洼地’，”认识社会上不少“高人”的王生认为，他所了解的与他同样购买了“小产权房”的城市居民中，有不少已经拿到了相应级别政府部门颁发的“村镇房屋所有权证”，对这类房屋的所有权在发生转移、灭失、终结等情况时的具体规定也与“大产权房”一般不二，但只有格外引人注意：5年之内在进行私人买卖的时候，由于土地的性质为“集体”，可以省下20%左右的税费。

　　“有一种规避政策的风险也使人时常感到如履薄冰。”前面提到过的售楼届资深人士杨旭说，他们的同行中已有人开始考虑一种“变通”的方式，比如提醒或帮助购房者在购买“小产权房”之前，先“想办法”取得“小产权房”所在地的集体户口，这样，购房和购房以后的事情就更加名正言顺了。

　　但不管怎样，怀揣着购买诚意的曹博还是觉得，沈阳位于造化和平罗地区的几处“小产权楼盘”还是离市区和他上班的单位太远，也许更适合“养老人群”。