政策楼市救市真是煞费苦心

　　

　　关键词：房地产  救市

　　

　　前文简要分析了政府对楼市救市的背景与必要性，再来看都有哪些救市举措：

　　综合多个地方政府的救市措施，具有6个方面的特点。

　　首先，在公积金贷款方面，延长贷款期限，由20年提升至30年，实施这一举措的有沈阳、长沙、福州三地；沈阳、长沙两地还将首付比例由30%降至20%；河南、辽宁两省均允许省内可办理公积金异地贷款。

　　其次，上调普通标准住宅标准，放宽享受优惠契税范围，其中沈阳将市内五区住宅标准由5680元/平方米提至6700元/平方米，福州由5500元/平方米提升至7000元/平方米，厦门由7000元/平方米提升至12240元/平方米。

　　再次，长沙与其他城市所不同，提出了多项“领先”的措施。包括停止经济适用房供地，对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴；调整二手房交易税费，将二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%，同时购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴；调整营业税，在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。

　　最后，重庆对农村户口首次购买90平米以下商品房的，免征契税；厦门对于在厦门岛外同安、翔安两区购房，且面积在70-80平方米，除享受原有购房入户，还可办理不超过2人的常住户口；西安、南京则从2008年9月4日至2009年12月31日，对购房户按房款总额，分1.5%，1%，0.5%三个等级发放财政补贴。

　　

　　地方政府救市的措施中，以南京和杭州的救市措施力度最大。尤其杭州救市政策涵盖24项内容，力度创下近期地方政府之最，主要包括对需求的刺激和开发商资金链的缓解。

　　1、对购房消费者，放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，减免契税和给予财政补贴，用来促进居民合理住房消费；

　　2、对于开发商，放宽房地产企业所得税预征政策，放宽土地款支付政策，放宽项目开竣工期限，延迟或暂停征收涉及房地产行业的行政事业性收费，来优化房地产行业投资发展环境；

　　3、对于金融机构，鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，及时搭建银企对接的互动平台，协调解决企业面临的困难。

　　

　　中央政府的救市政策也是系列性的。比如：

　　第一、货币政策：连续的降低存款准备金、降低存贷款利息，这本身就通过政策为银行和开发商释放了流动性，试图缓解房地产在偿还银行贷款压力，而且房贷利率可打七折，这些都试图减轻买房人在按揭贷款的时候所付出的利息压力。但那压力只是暂时缓解，一旦政策发生方向性转变，就要重新承担压力。

　　第二、降契税与手续费：购房契税下调到1%、买卖住房免征印花税、个人卖房免征土地增值税。这些也变相地降低了房地产交易成本。

　　第三、购房首付款从三成调整为二成。

　　第四、中央通过铁路2万亿的预算，地方在地铁与城铁等道路方面的投入。此举有人说会创造并拉动内需，提高国家的运输能力，带动铁路沿线的经济发展，提高房价与地价，创造更高的消费需求、加快城市化进程，也算是取之于民，用之于民了。所带来的好处不一而足。

　　第五、放宽对第二套房贷款的条件：关于“第二套房贷款政策”的规定，2007年央行和银监会联合发布了《加强商业性房地产信贷管理的通知》及《补充通知》予以明确。但今年三、四月份以来，部分银行在第二套房贷政策执行问题上开始暗自松动，打擦边球为购置第二套住房贷款者提供便利和优惠。此举被报道后被叫停。有分析认为,如果二套房贷政策松绑，改善居住条件而二次购房的换房消费群体将直接受惠，对唤醒这类消费需求有一定作用，在短期内无疑将对促进楼市成交量带来刺激作用。

　　第六、舆论导向：这主要是从计算现行政策与以前相比，可以节省多少钱的方式提出来的。某些人士在公众场合说，房地产是关乎国计民生的行业，与我们每个人的生活都息息相关。一旦崩盘就会引发社会的更大动荡。

　　第七、对外资进入中国房地产行业的禁令松动。在当前的市场条件下，还有些专家提出自己的药方，比如放开对外资投资中国楼市的限制。

　　

　　虽然政府的救市方面所做的努力是煞费苦心，但到底是否会取得预期效果，甚至会事与愿违，就非人为所能够控制的了。

　　

　　贾春宝

　　2008年11月4日星期二

　　

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