十几天前，武汉媒介都在转报十四个城市政府出台的一系列救市措施和专家观点。虽然多数专家怀疑救市措施效果，甚至质疑政府救开发商，可事实上地方政府出台救市政策虽引热议却很快得到国家城建部和国家发改委的明确支持，紧接着国务院正式出台七条救市政策。这种地方政府和国务院相继出台新政救市是改革开放三十年来的首例，毕竟新政给了消费者实实在在的优惠，市场应正确理解并肯定政府的用心良苦。

    但是,纵观地方政府或国务院的新政内容；财政补贴、下调交易契税、降低首付款比例、免二手房营业税,下调贷款利率等等。却没有具体明确时效和执行标准，也未见理顺关联部门的政策内容，肯定会在执行中造成混乱而影响救市效果。要营造一个共同发展的房地产市场，首先我们来剖析一下新政，议论新政存在的不足之处,同时提出解决办法，才是正道。

   “财政补贴” 政府直接给购房者财政补贴，这是急病乱投医的短视行为，虽然政府可从消费者缴纳的税费中平衡财政收支，但对未购房者或已购房者存在的不公平,也会影响其它地方政府制定政策.

   “下调交易契税” 对消费者而言是实实在在的优惠，但因买房到收房办证时间较长，没有明确的执行时间会让消费者担心。过了困难时期，万一恢复契税标准,，消费者从对楼价的不满意转成对朝令夕改的政策的忧虑，这对政府而言是得不偿失。对后期楼市的健康发展相当不利。

   “降低首付款比例 免二手房营业税”这对盘活存量房屋的目的性很明确，但并存着炒房团死灰复燃带来灾害的可能性。

   “购房商贷利率下调”目前多数银行已是上市公司，政令要求下降贷款利率，是干预企业行为。银行求稳可能出台更加严格的贷款条件，银行找利润平衡点加大放贷范围，最终可能掉进另个漩涡，这种现象对国家不利。

    针对以上问题，建议： 取消“财政补贴”这种政策；尽快出台“下调交易契税”明确的执行时间表；参考关于境外资金购房条件制定 “二手房免营业税 ”执行细则, 以银行名义自愿出台“下调购房商贷利率” 。

   “救市”是短期行为，市场的健康发展才是终极目标。

    楼市在新政出台一段时间后没有出现明显的回升，可见新政的优惠和消费者心目中的期望值仍存在差距。这种差距说白了就是消费者还在期待房价下降，因此,政府还应采取措施鼓励开发商参与配合政府救市行动，综合各方力量新政才能产生预期目的，为房地产市场后期健康发展奠定坚实的基础。

政府以牺牲财政收入为代价,以给消费者实惠刺激购买房屋为目的的同时，还应鼓励开发商参与配合，新政才能产生预期效果,并为房地产市场后期的健康发展奠定坚实的基础.。毕竟，政府的”救市”是短期行为，市场的健康发展才是终极目标。

    决策者根据预期目标,制定相应的 “近期措施” 和“长期政策”,鼓励开发商参与配合.我认为，利用企业所得税和土地增值税杠杆调节功能，促使开发商自动降价配合政府救市行动，缓和开发商和消费者之间的矛盾。达到市场复苏进入良性循环之最高境界。但因开发商取得土地方式多样化，土地性质和开发建设情况各有不同，在兼顾开发商利益的前提下制定科学合理的实施办法。

   “短期政策”可对已取得土地而未开发或在建未售的项目，可减或免地方行政事业性收费，降低开发商成本。特殊情况可考虑适当减税或免部分税种。

对在售的项目，可直接减税或免税。并辅以今后优先出让土地.

   “长期政策”以优化土地出让方式，规范行业行为，做到有法必行。

     降低新推出让土地价格，选择性执行“两限”政策。在商品房土地出让时，选择性执行限户型面积比例，限销售价格。

    压缩或取消房地产开发项目行政事业性收费名目，把所有房地产开发项目行政事业性收费名目合并到土地出让金。

    当然，土地出让金收入又涉及到中央政府和省市地方政府在土地收益上的财政分配问题，这就由中央有关部门去研究了。

    细化土地增值税和企业所得税的征收办法，加强房地产开发项目成本核算审计工作，废除一刀切的土地增值税和企业所得税预先征收办法。土地增值税和企业所得税预先征收办法，是相当不科学不合理的，会使企业偷逃税行为合法化,间接打击守法企业的纳税积极性，容易滋生腐败,间接增加开发商负担,提高开发成本.

    加强廉政建设，规范行业行为。房地产开发建设过程，涉及到许多技术服务行业，由于这些技术服务行业原归属于政府的行政事业部门，是在改革过程中根据中央政企分开的精神分离出来的，这些行业多少带有原来的官商作风，且和现政府职能部门或多或少存在利益关系，应取消各种红头文件对开发商的约束，打破这些技术服务行业的垄断地位，让这些行业真正市场化，完全与市场接轨。

在议论新政不足探索解决办法之时,还应警惕一些不同声音,比如;  10月24日“武汉日报”有这么两则报道：

    一是武汉市地税局总经济师肖才茂针对国务院和武汉市政府出台的救市政策说“……有些政策是暂时的”。

    二是开发商表示在11月1日前收回销售优惠政策。

    这两则报道让我想起去年下半年武汉楼市房屋价格直线上升又巨量成交时。曾和业内和媒体朋友聊过，“开发商疯了，这是透支市场的集体行为，眼前的繁荣隐藏着看不见的危机”。当时提了两个简单的问题“明年房屋卖给谁？”“怎么卖？”。

      去年，楼市疯了，显现政府迟钝。今天，开发商在未见新政效果时就欣喜，显然为时太早！这都是危险信号。做到防患于未然,

    总之，对我国而言，在相当长的时间。住宅仍然是生活必需品而非奢侈品，住宅市场仍然有发展上升的空间。政府，开发商，消费者作为市场上的三个主体,应该是三位一体而不是对立面.

    政府完全有能力营造一个共同发展的市场，困难是暂时的，发展才是永恒的主旋律。