牛刀：社会保障住宅应该成为中国的基本国策
 
 11月5日，与腾讯美女主持谈房价。
 主持人：各位网友，大家好！今天我们来到了腾讯财经会客厅，请到我们牛刀老师进行一个访谈，首先请他向我们的网友问好。
 牛刀：各位腾讯的网友，大家下午好！很高兴来到腾讯演播室和各位网友一起面对面的进行沟通和交流，我相信腾讯给我们这一次机会，我们也让这一次机会能够尽可能最大的满足大家的需要。
 腾讯博客让我体验非常奇妙！
 主持人：牛刀老师，大家都知道，他在几个月前，和北大教授徐滇庆对赌深圳的房价，结果他赢了。请问您最后赢了多少钱？
 牛刀：呵呵，我们赌的不是钱，我们赌的是一个信誉，赌的是对深圳市民的一个责任！谁输了，谁就在媒体上登整版广告，向深圳市民道歉，并不是我向徐教授道歉，也不是徐教授向我道歉，而是为了一个房价的走势向深圳市民道歉。
 主持人：因此牛刀老师成了我们中国房地产界对这个产业观察颇有学术权威的一个专家，也是我们的新闻人物。他同时也是我们腾讯博客的一个财经博客的名博主。他的博客在开通短短两三个月之内点击量达到了200万。谈谈您使用我们腾讯博客的一些感受。您为什么会加盟我们腾讯博客呢？
 牛刀：对于腾讯博客我最早使用是进入QQ空间，在QQ上注册了一个空间。我们发现腾讯的博客在和网友的互动方面不仅仅有即时通信的这种便捷，同时它的空间量非常大，它在空间里可以从事虚拟的网络生活，而且在网络上可以和网友进行一些比较深入的沟通。这是我开博以后，谁到过我的空间，腾讯的空间上都有记录，原先我们可能不熟悉的只是在网上关注的一些网友，像很著名的经济学家张五常、郎咸平，很有名的歌星、影星还有一些体操明星都到了我的空间里，所以我觉得腾讯的这种空间还是非常奇妙的。
 两月三次降息对压低房价影响不大
 主持人：到今天为止，牛老师除了几个月前打赌房价的事以后，他继续写了大量精彩的博文，对房地产界进行了非常精辟的观察和点评，至此我们谈的话题是：这两个月以来，央行一共进行了三次降息，降息以后对中国楼市会有什么影响，一直是大家最关注的。请牛刀老师先谈谈这个问题。
 牛刀：短短两个月时间，央行在开始了三次降息的这么一个举措，表示央行在对整个宏观经济的调控上，在货币政策的使用上力度非常大。可以说是历史性的，从来没有过在两个月之内连续三次降息，而且降息的幅度超过了0.84%，是蛮大的。我们都知道，央行的货币政策对整个宏观经济的影响是非常大的，当我们的CPI走高，通货膨胀开始加剧的时候，我们的央行采取的是加息的方法，把利息往上加，加息以后，抑制了流动性。那么在我们目前国内、国际上发生这种大的金融风波的时候，特别是美国的金融危机对中国的宏观经济造成一定影响的时候，央行的这种大幅度的降息措施，主要目的是为了刺激需求，挽救中小企业，挽救实体经济。从整个宏观经济的层面来说，我们面临的是国内需求消费不足，中小企业的资金面紧张，包括一些转型中的中小企业，央行采取这个举措，我认为是符合整体宏观经济需要的。但是在这个举措的时候，我们千万要记住一点，我们央行的货币政策是针对整个宏观经济的，那么对楼市的反应来讲，我们也看得出来，楼市反应不是很强烈。这里面有几个原因，一个原因就是目前的房价还是偏高，我们的买家对央行的降息、对货币政策、对财政制定的一些政策和地方政府的一些减免税收、财政补贴等等政策，还没有起到足够的刺激楼市的消费市场的作用。所以目前来讲，还处于一种观望状态。大家还看，央行是不是还会进一步降息，地方财政会不会提高补贴？等等。
 主持人：比如说连续三次降息后，比如说从消费者来说，我买一栋楼贷款50万，降息之后还是会省一些钱，大概是一个什么比率呢？
 牛刀：我们综合算了一下，包括中央三部委的降息、减息，利率优惠和地方政府的财政补贴全部加起来，如果100万的房子，在他8成首付的时候，时间是15年按揭，在这种情况下，他大约对房价的影响是15%左右。也就是说，中央政府、银行和地方财政的这种补贴一起来讲，可以影响我们的房价15%的样子。
 主持人：就是说能省15万。
 牛刀：对。
 主持人：其实优惠幅度是相当大了。降息这么一来，反而刺激了我们去买楼，去消费，那对房价来说应该是一个刺激增长，而不是下降。但是您好像在您的文章中写到，你是预计三年之内，中国的房地产是不会涨的，涨幅的可能性为零！这个怎么解释？
 牛刀：理论上来讲，我们的降息、减息、利率优惠和财政补贴肯定会刺激购买，放大成交。这个也是中央三部委的一个目的。目的就是让楼市的消费能够正常化，但是我们现在面临的现实是我们的房价已经经过了10年的增长，尤其是2006、2007年，这两年的暴涨，它离我们城市居民的购买力还有一个相当长的距离，它不是15%就能解决问题的。如果15%就能解决问题，那么我们政府的一声令下，很多人都会出手的。但是现在老百姓认为，目前特别是在二三线城市，房价跟老百姓实际购买力之间，它的差距在30%到40%。也就是说，本来我只买5000块钱的房子，但是现在的房子是8000块钱，就是降了1000多块钱，我还是买不起。所以在这种情况下，我们的救市措施主要应该针对购买力。针对购买力有两个方法，一个方法就是我们现在所做的减免税收、优惠利率、财政补贴。这是一个方法，而且这个方法应该用足，用到位。但是还有一个方法就是抑制通货膨胀。现在中国的CPI是连续四个月的回落，看上去表象上是不错的，但是事实上PPI在走高，那么就意味着你整个日常的生活的消费品还有涨价的过程，只是农产品包括猪肉、鸡蛋、肉禽蛋奶这些生活的消费品，出自农民的农村的种养殖业的产品在走低。它在整个的经济发展中，对农业的发展是不利的。所以我们十七届三中全会就确立了土地流转延长承包期限，目的就是释放农村的生产力。在你CPI走高的结构当中，我们一定要想办法把PPI的那部分降下来，那才是真正的CPI下降。
 中国应大力发展社会保障性住宅
 主持人：您刚刚说到，政府除了降低房贷的利率之外，还降了首付。刚才您说政府财政在救市，这个您怎么看？
 牛刀：从中央政府来讲，它现在还没有这种考虑。我们听到的中央政府的政策是，积极推进社会保障住宅的建设。因为长期以来，房地产这一块的税收在地方上，他的土地收益在地方上，这一块中央政府只是出政策，而真正实施的，执行的是地方政府。那么在地方政府实施和执行的过程来讲，我们目前国家发改委统计了70个大中城市，这70个大中城市有的进展快，有的进展慢，有的投入多，有的投入少，它是一个不均衡的状态。
 比方说2006年北京3年2000万，同时提出来还有深圳，深圳是3年9.71万套，另外还有广州，在一线城市当中，慢一点的是上海，上海是今年提出来，今年下半年动工160万平方米的社会保障性住宅，未来5年，新建4300万平方米的社会保障性住宅。这个钱基本上是由地方财政来开支，中央政府在这一块财政投入目前来讲我们还没有或者说不多。他要补贴的就是中央政府要补贴的可能也是一些经济欠发达的城市，他没有钱来新建社会保障性的住宅，中央政府给一些补贴。
 主持人：相当于扶贫？
 牛刀：对。像现在的一线城市和二线城市经济比较发达的区域，杭州、南京这些城市，都是应该自己来解决社会保障性住宅。就是让你的城市居民在买不起商品房的情况下能够买得起政府提供的保障性的住宅。
 主持人：这个好像我有一次看你的博文当中像新加坡这样，走房地产两极化，一个是商品房，一个是社会保障性住宅，新加坡政府是做得比较好的。您能介绍一下经验吗？
 牛刀：新加坡政府的住宅局一走进去，就有一个LOGO，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”。它有它的好处，但是中国的实际情况从88年开始，我们中国深圳开始第一块土地拍卖的时候，整个房地产开发模式是借鉴香港的模式。香港模式是一个什么概念呢？香港我觉得它的本质上是当时英国人拥有了100年的香港的使用权，它未来在这100年当中实现殖民利益的最大化，所以在土地的使用上，在楼房的买卖上，交易上，都采取了一系列的有利于哄抬地价，哄抬房价的办法。比方说他把一块土地拿出来，很多的开发商根据楼市的走向甚至是未来两年甚至三年的预期，全部打进这个地价里面，这块地价本来只值20个亿，很可能拍出来是40亿或者是50亿。他不是当年房价的构成影响这个地价，而是把未来两年的预期全部放在这个地价里面。所以土地的泡沫就这么起来的。第二个是我们的预售，买房子人都知道，商品房有一个预售环节，香港人叫做“炒楼花”，就是说在你房子还没有建好的时候，还刚刚是图纸的时候，我就认为这个房子的未来会升值，所以我就买这个图纸，买了以后我再去卖，不断的把楼价炒高。香港的这种体制只是针对一个城市，中国是一个大国，中国有很多的城市，各地的经济发展不均衡，各地的市民购买力不均衡，那么很多的东西如果沿用这种体制，就肯定会造成大量的房地产的泡沫。
 原来我跟香港的一些地产专家我们在一起聊的时候，97年是香港地产泡沫最严重的时候，它的新房换手率一年才20%，也就是说这一年销售了100套新房，只有20套换手了。但是在我们的2006年下半年，深圳的新房换手率是35%。这是一个典型的房价泡沫的象征，因为你没有利润，他不可能卖的，既然想换手就是有利润，而且房价的利润还不止一点点。
 主持人：相当于有35%的人在炒楼。
 牛刀：而且另外65%也不一定是为了买房住，同时也是为了投资而炒作。只是换手率没有那么快。
 主持人：那泡沫更大了。
 牛刀：他买那个楼盘的时候，这个楼盘没有看好，本来他预计能赚10万，最后赚了5万就不卖了。没有在半年之内出手，但是很多一年之内出手起码70%以上，这个相当恶劣的。
 主持人：您觉得深圳的房地产泡沫能够代表全国的指数吗？
 牛刀：在全国来讲，深圳是一个典型的现象。深圳的房地产的泡沫不能代表全国，因为全国还有一些地方比深圳的泡沫更严重！
 主持人：比如说杭州吗？
 牛刀：杭州这个城市我以前没有关注，2007年上半年45%的换手率，这是很令人震惊的，如果我们不去研究这些数据，你看上去只是表面上房价这么高，还有人在买，实际上研究透了，你就知道这里面全部是资本的力量在推动这个房价，而我们的房子主要要卖给住房的人。房子的最大功能是居住功能，所以我们认为房子的价值有两个方面，一个方面是它的货币价值，它确实有货币价值。一个方面是它的使用价值。最主要的是它的使用价值。房价的部分的涨跌不影响使用价值的，但是它只是影响货币价值。所以如果说你炒楼的面积过大，比重过高，它对整个宏观经济是有影响的。杭州市委书记出面要救楼市，他的观点值得商榷，但是，他就把房地产对当地经济的危害基本上说出来了。
 中国房地产夸大了“投资”意义
 主持人：现在好像房地产界形成两种说法，比如说任志强、潘石屹一些地产大腕，他们认为房地产其实是一种投资，但是老百姓认为还是消费，您怎么看买房到底是投资还是消费？
 牛刀：房地产是允许投资的，因为不动产有这种属性。从我们中国的宏观经济的构成来看，我们也是把房地产这一块放在投资当中，而没有把这一块放到消费当中。因为我们宏观经济的三驾马车，第一就是我们的消费，第二是投资，第三是出口。去年中国经济的三驾马车的构成是比较好的，向良性的方向又迈出了一步，当时消费做到了第一，原来一直是投资第一，消费对于GDP的贡献是39.7%。投资的贡献是38.5%，在这38.5%当中，其中有23%是房地产贡献的。这23%占整个GDP的5.6%。也就是说中国的房地产业对GDP的贡献还是蛮大的，然后是我们的出口，我们的出口占了21.8%，这样形成了整个中国经济的宏观结构，这种结构有它的不合理性。就是我们的消费还小了，39.7%是不够的，美国是73%。所以我们这个空间还非常大。但是如果我们现在在目前这种消费不足的情况下，可能你也注意到了，前不久国务院批准2万亿的铁路基建计划，用投资来拉动GDP，最近交通部又上报了5万亿的公路、港口、码头的建设规划，未来三到五年用5万亿，这个都是为了刺激需求，但是投资过度很容易引起通货膨胀，这是经济的一个规律。只有内需占到的比重大，整个宏观经济才会稳定。像我们今年的出口可能会受到一点影响，但是影响不会很大。整个中国的GDP还是能够保持9%以上的增长。在这种情况下，为了未来的发展，如果说我们内需没有上去，仅仅靠投资，最后带来的是大量的通货膨胀。这个对老百姓来讲，就构成很大的威胁。因为老百姓的钱比较少，钱多的人不在乎，就是通货膨胀10%，一年的财富缩水10个点，他有其他的投资可以赚回来，但是老百姓是靠自己劳动，24小时的工作，8小时的工作，长年累月的流汗的这种工作，自己的勤奋和劳动积累的这么一些财富，如果一年缩水5%、6%，他就会很难受。等于说有一个5%、6%的白干。所以通货膨胀伤害最大的是老百姓。但是通货膨胀时期，还有一些东西是对老百姓构成的伤害比较大，就是房价会涨，只要是在通货膨胀，不动产的价值就会提升。只要通货膨胀控制得比较好，不动产的泡沫才会自动的减少。
 主持人：您刚才提到铁道部的一系列投资计划，另外一个经济学家时寒冰好像提出了一个比较新锐的观点，从这一投资的举措看出来政府可能会放弃救楼市。您怎么看待这个问题呢？
 牛刀：时寒冰那篇文章我也看了一下，政府放弃救高房价，因为中国的楼市各个城市不一样，有的应该采取措施，有的还是属于正常的上升状态，这个就不能说一刀切的政策对整个楼市进行救或者是不救。中央三部委的政策是非常稳健，非常踏实，非常针对目前的情况的。第一个原则就是新建保障性的住宅，第二是刺激楼市消费，并没有给楼市信贷松绑，并没有取消二套房贷，也并没有维护现在的房价，但是地方政府有这样的一些错觉和想法，房价一跌，带来整个市场不旺，影响了50多个行业，这种想法有没有道理，从局部来讲它是有一定道理的，但是放在前景来讲，房价不跌，内需根本就不旺，没有办法刺激内需。你一生的劳动或者是20年或者是30年所有的财富有可能就交给一套房子了，你还拿什么消费呢？
 主持人：现在扩大内需也是中央一个大口号。我们想问问，现在大家又提到，对一般老百姓来说，他们不太了解到底救楼市是救的房价还是救的房地产商。因为之前有一阵子反映太高，大家不买楼，房地产交易量比较低迷，救市救了半天是救的房地产商。对此您怎么看，救楼市到底是救谁？
 牛刀：从经济学的层面来来解，一旦央行开始降息，那对房价来讲，对不动产来讲，房价是一个下降的通道，对不动产来讲，它是一种缩水的可能。只要是降息，房价就是进入了下降通道，你在这个通道当中，我们所要做的只是房子价格的大副下跌，比方说一个月突然跌去了百分之几十，这样对购买者的心理，已经有房者的心理都是一个伤害。打一个很简单的比方，有的开发商降价了25%到30%，马上就有业主去退房，去闹事。中国的业主在这个问题上，我认为他缺少了起码的企业精神，开发商的这种行为是合理合法的。为什么？他要回收资金，他在市场不好的情况下他有权降价，他完全有这个权利可以把价格降下来，再降，一直到符合社会购买力为止，一直到成交量能够放大为止，作为政府来讲，只有放大成交量，对于整个楼市才有好处。他不在乎你的房价是高还是低，房价再高，政府也收那么多税，房价低也收那么多税，房价高一天只卖十几套二十几套，房价低可能卖几百套。这个情况是完全不一样的。所以在宏观调控当中我们要理解，放大成交量，扩大内需。但是地方政府从某种利益来讲确确实实是维护高房价，为什么呢？它的土地价值是靠房价来引导的。去年我们叫面粉比面包还要贵，土地比房价还要高，今年这个泡沫好一点。但是又滑向了另外一个极端，很多起拍价拿掉，你就是拿起拍价都没有人买，这样对地方的财政会有影响，我觉得这个方面，地方政府应该学一学深圳市政府。深圳市政府也看到了楼市的变化，成交量一直低迷，而且土地累累流牌。但是深圳市把地铁四五号线原计划三年以后动工的项目拿到今年动工，用投资来补偿房地产这一块减少。
 主持人：问题是我知道有很多城市，比如说二、三线城市除了房地产以外和除了当地一些农业、旅游业，没有其他任何的一些产业，你说他们怎么去救这个楼市？
 牛刀：你可能对这个宏观经济不太了解。现在国家发改委各个省市的重大投资项目，发改委主任的桌子上这么厚，每个省都有很多，我这次到了昆明，到了长沙，到长沙去，长沙现在在干啥呢？就是把长沙、株洲、湘潭融为一体，而且公路设施已经基本上建立好了，电力、能源基本上没有问题了，现在只是一个城市规划和大规模新建的问题，每一个城市都有自己的投资可以拉动的。现在国家的宏观调控是他会不会批你这个项目，这是中央政府权衡各个项目的重要或者是不重要，如果是重要的话，中央政府一批，这个项目就开始投资了。但是我始终认为，我们这个投资应该控制。目前我们占GDP贡献的38.5%，这个应该进一步降低，而且把内需从39.7%扩大到50%的样子，可能更符合中国的经济结构。中国的经济可能更健康一点。
 主持人：那你说扩大内需方面除了提高普通百姓的消费，除了楼市消费以外，买房者他们还有别的哪些方面是目前可行的、扩大内需的方式呢？
 牛刀：楼市的消费占整个消费，房地产没有进入到内需当中，楼市的消费影响很多产业的消费，比方说家居、建材，物业管理费，停车场收费。我们做内需，做消费，主要的还是我们的生活必需品的供应的充足，符合老百姓的购买力，能够引起大家的购买欲望，而不是一个行业就把整个消费全部吸收走了，其他的消费就没有了，这样对整个经济来讲是有害的。
 中国开发商凭什么那么“牛”？
 主持人：刚才跟您闲聊的时候，您说中国房地产机制的问题，您说这个机制好像跟别的国家是不一样的，您能谈谈中国的房地产机制到底是怎么回事？
 牛刀：我前面讲了一点，就是我们从88年第一块土地拍卖开始，我们一直沿用的可以说是模仿的是香港的模式，现在来看，经过了20多年，香港的模式在实践上是不符合中国国情的。他有意的诱导投资，诱导其他的资金把地价抛高，炒地炒楼成风，在香港一个城市可以这样干，因为香港保障性住宅解决得比较好，中国想完全解决那么好还有一个过程。在没有解决好社会保障性住宅的时候，你沿用香港模式来开发中国的房地产业，就必然导致了两极分化，楼市泡沫，危害经济。这个结果是应该当时应该看到的，所以去年4月份，国务院总理温家宝专程去了一趟新加坡，他去了新加坡以后，回来就提出了大规模的兴建社会保障性住宅，包括一二线城市都动起来了。这其实是中国房地产开发模式的一个转变。我们说得直白一点，就是逐步放弃香港模式，逐步借鉴新加坡的模式，然后把它形成有中国特色的房地产的开发模式，你才能符合中国国情。
 主持人：那像这个措施做得比较好的有哪几个城市？
 牛刀：现在做得最好的是北京和深圳，广州也不错，上海起步晚一点。
 主持人：广州在十年前就有了。
 牛刀：现在从几个城市来看，北京、上海、深圳，广州的房价是最低的，它的10月份的房价已经跌破了9000块钱，是8300块钱。还有进一步下跌的动能。广州有一个市长叫张光林，他在2006年全国两会上就提出来，叫老百姓不要太着急买房，房价一定会降，两年以后我们再看看这位市长广州房价他应该是履行了他的诺言，广州房价从12000跌到8000块钱。
 主持人：那其他城市呢？比如说深圳、广州推行政府保障住宅，他们是有这些限制吗？
 牛刀：深圳在社会上也有，而且条件还蛮多的，深圳总共有9条，符合这9条，你才能购买经济适用房。
 主持人：社会保障住宅要推进是一个很大的工程，至少需要10年的计划。目前我作为消费者，我一看央行降息了，一看整个全国房价在降了，我现在最需要做的是什么？比如说我不太符合买经济适用房的条件的话。
 牛刀：这是两个问题，一个是你刚刚讲的经济适用房可能是10年的规划，其实这个都不是，经济适用房应该成为中国的基本国策，就像和计划生育政策一样的。只有形成一个基本国策，才从法制上，法理上保证民生所需。如果建两年又停工，停工两年又再建，这样对老百姓是一个伤害。土地的所有权属于全体民众所有，我们政府只是管理使用权。你首先要把民众住的问题解决好了，这样才可能有一些房子可以做一些投资性的产品。比方说新加坡有20%的商品房政府是不管的。地拍给你了，然后你自己去开发。
 主持人：20%是商品房的一个自由市场。中国占多少？
 牛刀：中国现在基本上大量的都是商品房。像保障性的房，经济适用房所占的比例不高，但是从目前来看，未来几年，深圳已经达到了40%，广州是42%，北京也达到了36%，上海现在就看它的规划了，它未来5年做4300万平方米，这是不够的。因为上海现在一年3000多万平方米的销售，每年900多万平方米的经济适用房才占30%，他应该做到每年1500万平方米的经济适用房的供应才合理。
 主持人：您说到政府保障房是中国的长期国策是非常好的，感觉是非常有见地的。目前中国的买家只能眼巴巴等着政策，却不知道如何使用别的权利。比如说在美国买卖双方可以殊死拼杀，尤其在买方市场，中国为什么没有形成买方市场呢？
 牛刀：中国楼市买家没有很充分的尊重自己的权益，但是最主要的还是卖家一直以来非常强势，就在房子卖不出去的时候，还是很强势的。这个在正常的市场状态下是不可能的。
 主持人：一般供求关系中需求旺了他们才会牛。大家都不买了，你就当孙子。
 牛刀：但是现在还是这样，就把开发商把房价顶到天花板上就是不降，上市公司拼命发债，非上市公司四处借高利贷来弥补现金流都不肯降房价，实在撑不下去了就转款走人。最近厦门一个房地产商跳楼自杀，都是这种情况引起的，他没有必要借高利贷的，你就是把价格降下来，但是价格下降毕竟涉及一个面的问题。是一个什么面，你在这个城市，大家都是这个价，你突然一猛降，其他人都攻击你。像万科，在房地产太强势了，在北京还是降价4000块钱。
 主持人：但王石有一次辟谣了，说：“我并没有降价，你们误会了”？
 牛刀：现在网上流传王石当时在杭州降价的时候，万科的主要负责人受到杭州市政府领导的一些提醒。意思就是注意点影响，但是网上流传归网上流传。从万科受到的阻力来看，这个阻力是不小的。除了政府部门不高兴以外，还有一些竞争对手，还有同一个区域的其他开发商都面临这个问题。他一降，其他的怎么办？跟着降，而且万科也是走在前面，其他的是走在后面。
 或可“以租代售” 渡过三年内的高房价危机
 主持人：您也写了一些文章预测，您说中国三年之内房子不会再涨了，它的上涨率几乎为零，你建议大家“以租代售”渡过这个观望期，您为什么会有这样的一个提议呢？
 牛刀：美国的经济周期对全球的经济周期是有影响的。网络泡沫破灭，当时是2002年的事情，2002年到现在7、8年，又一轮泡沫破灭了，也就是说它在经济发展的过程当中，增长的过程只有7、8年的时间。但是这一轮的经济调整美国的金融危机可能已经导致了美国经济陷入了一种深度调整或者是衰退的状态。这种深度调整或者是衰退状态不是一年两年所能够调整好的。我们在分析美国这个经济周期的时候，他是要延续前两个泡沫的调整，一个是网络泡沫，一个是房地产泡沫，这两个泡沫破灭以后，他进入了这一轮的调整过程当中，最起码要5到8年。也就是说，今天总统选举应该是奥巴马上台，奥巴马上台以后，他是大量的购买房子送给穷人居住，在这种情况下，他首先保证民生以后才来发展经济，也就意味着在奥巴马执政期间，他将完成这个阶段的调整。如果美国经济发生五到八年的调整，中国的经济同样不是一两年能够解决的。要走出这种调整周期最起码也要3到5年。在这3年当中，宏观经济处于一种调整的状态。那么他的微观经济放到他的房地产的房价上来讲，我刚刚跟你讲的一个经济规律，在央行开始降息的时候就是房价进入下降通道的过程，他还降息，房价还降，还降息，房价还降。就是这么一个过程，这个过程要两到三年，可以说最起码要3年才能完成，你完成这个过程以后，房地产的结构开始发生变化了，供应布局开始发生变化了，价格的市场的细分化也出来了，然后你才有一个很健康、理性的房地产市场，然后你房价可能还会有一个随着经济的增长会有一轮增长的过程，但是现在来讲，千万你要注意这一点，这是经济规律，是别人撼不动的！
 网友：现在许多报道都称房地产还有10%到20%的下降空间。
 网友：我是上海的网友，上海的房价会不会降？
 牛刀：上海有两个政策在全国还是滞后的，一个是“90、70”政策：我们是2006年中央政府号召每个城市住宅供应90平方米以下的住宅必须占到70%以上，上海是没有做到的。到现在还没有做到，新批的土地当中还有很多是大户型的。在一线城市当中，上海的社会保障性的住宅建得是最慢的，今年8月份才宣布今年下半年动工160万平方米，五年内兴建4300万平方米。这个对上海整个房价的影响在后三年，但是目前来讲，上海这几年依靠周边的江浙两省的炒家，把房价已经炒得非常高了，现在下降一点点，不能解决问题。但是上海除了老上海市民，原来老公房该拆迁的已经拆迁了，没有拆迁的暂时动不了，那部分人不是一个很大的问题，最大的问题是白领阶层，因为上海的白领阶层非常庞大。
 主持人：台湾来上海定居的也人数不少了。
 牛刀：这部分人是上海的潜在的消费群体，我为什么说要以租代售呢，现在来讲，当然叫父母亲支持你，那也是可以的，因为年轻人都面临这个问题，都要买房成家立业，在这种情况下，你自己资金不足，以后可能还背上一个房奴的包袱，20年到30年的按揭，让自己的才能发挥不出来了，整天就是围绕着房价、每个月的按揭在工作。
 主持人：结果生活质量和幸福感都下降了……
 牛刀：是的。这样对中国的下一代发展非常不利，他们活得太辛苦了！你要把他们从这种压力之下解脱出来，让他们有更多的精力，更多的才能干事业，干工作，去发挥那种创造性的，抓住最新兴的产业拼搏，这样才是社会发展的动力。你把这个动力给消耗了，这个城市你怎么发展。上海现在成了中国开始出现了经济负增长的城市。这种情况下，政府可以出面，针对一些普通性的住宅，这些住宅开发商如果现在资金有困难的，只要你是现房，我政府给你解决资金问题，但是条件是你把这些房租给这些白领，长期租给这些白领，一个合适的价格。比方说三年以后，这个房子的首付款是20款，3年以后，首付款差不多了，以前的租金全部可以冲抵首付款，然后后面的来做10年、8年的按揭，这样你就很轻松，开发商也解除了资金的危机，整个楼市也有成交量放大的结果。把一种不实在的购买力转化为实在的购买力，只不过在3年以后才承担消费的责任。
 主持人：你最想对网友说的是什么？除了你说“发展经济保障房是我们长期国策”，这是一句非常精辟的话之外，您还想对网友说是不是三年之内不要买房，最好租房好了？
 牛刀：我不想说这样的话，我也不动员大家买房还是不买房，很多个人的实际情况都不一样。现在唯一要做的，我认为我们是要推动中国住房供应体制的一种变革，推动真正的我们叫刚性的购买群体的需求能够释放，如果刚性的需求能够释放，对中国房地产目前来讲就会走出这种僵局，而释放这种刚性的需求一个是降房价，一个是抑制通胀，第三是我们寻求更好的办法，比方说以租代售。
 主持人：今天时间快到了，我们非常感谢牛刀老师来到我们财经会客厅跟我们谈这么多关乎民生的一个问题。接下来最后我们给牛刀老师有一个小礼物，30元的Q币卡。希望牛刀老师继续使用我们的财经博客，继续为我们的财经网友奉献出更多更精彩的文章。
 牛刀：谢谢主持人，谢谢各位网友。
 主持人：谢谢大家！
 
 视频连接：牛刀与美女视频主持谈房价