□本报记者 黄志军
11月27日，央行再度降息，成为近10年来一次最大幅度降低金融机构一年期人民币存贷款基准利率。消息一出，市场反应强烈，不少买家开始忙于计算自己的月供将要下降多少，一些市区楼盘的看楼客也明显多了起来。而另一方面，许多买家对央行的连续降息表示并不感冒，表示楼价高企才是买楼的最大障碍，光是降息，还不足以打动他们。
降价降息拉动楼市
在南城城市风景售楼部，前来看楼的张先生告诉记者，今年上半年开发商都不肯在价格上有所让步，国家也鲜有楼市调控政策出台，甚至还不断传出要继续打压楼市的消息，这让他非常迟疑。现在政府救市，开发商也在价格上有了很大松动，几方面的利好让他非常心动，感觉年底可能是个不错的买楼时机。
计划在市政府附近购买一套改善性住房的李女士则表示，由于自己并不属于房贷首付降低的范围，因此之前的新政对她直接影响不大。但几次降息对她减轻月供负担还是很有帮助。“原来我计划把旧房子卖掉再供新房，但降息以后月供少了，所以就考虑两套房子一起供，住新房还可以把旧房子拿去出租。”李女士认为，开发商和政府在减轻购房压力上都有所作为才能为买房者带来信心。
“房价降价，是通过降低消费者的购买价格、降低购房者的置业门槛而刺激房地产成交，二者均有利于扩大市场需求、推动房地产成交。”中惠熙元余经理分析认为，最近央行连续降息，尤其最近大幅度降息，房贷利率大幅下调，是通过降低贷款买房者的利息负担即降低购房者的金融成本而刺激房地产市场成交。
房价基本已回归理性
来自东莞市房产管理局公众信息网数据显示，2008年11月东莞全市商品住宅签约均价约5188元/㎡，连续3个月房价维持在5200元/㎡上下水平（10月均价5171元/㎡，9月均价5198元/㎡）。自今年9月以来，国家陆续向房地产释放各种利好消息，虽然无法从根本上消除市场观望，但居民购房意愿原受国家利好政策的刺激得到了逐步增强，东莞房价基本已回归至理性水平。
“新政之后，市场乐观情绪加大，看房热情趋暖，或多或少都说明当前的价格水平在不断的与购买力形成均衡。”东莞星彦地产顾问有限公司副总经理周会川指出，东莞房价下降的空间已经微乎其微了，甚至有的项目已是接近成本价了。前段时间开盘的上东国际楼面地价达到3000元，加上1000多元的建安成本，现在卖到5000元的均价，价格也是很合理的了。当然，消费者也不必有房价再出现2007年的飞涨后，难以高攀而抱憾的担心；消费者也要抱着正常的心态来接受现在的价格。
不过，由于降价的趋势还将持续，明年楼价依然将呈现下降态势。近日发布的中国社科院2009年《经济蓝皮书》就指出，短期内房价下调将成定局，预计2009年房地产市场将步入较长时间的调整期，需求方短期内难以走出观望。该蓝皮书指出，2009年房地产开发企业将会迎来一轮“洗牌”，在供需双方作用下，房价面临进一步回调。
降价PK降息
对于降价降息两种手段，市场褒贬不一。有分析人士指出，降息对刺激买楼确实有一定作用，但要从根本上改变东莞楼市成交情况，还要靠价格手段直接调整。不过，反对者则称，降价可能导致消费者的观望心理更加严重，过度降价甚至可能造成楼市崩盘。
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降息效应比降价更正面
对购房者而言，本次降息在前三次降息的基础上又进一步降低了供楼的利息负担，减轻了购房的成本。
记者在采访中发现，对于降息，开发商普遍表示欢迎，认为降息可以减轻贷款买房者的金融成本从而降低将来的供房压力，对促进房地产市场成交有着比较正面的影响。而对于降价，一些人则担忧会影响楼市预期，造成更大规模的崩盘。
金域中央潘经理分析指出，基于目前的房地产实际情势、大多数房地产价格依然过高而言，合理地降价能促进房地产成交。从消费者关于房价走势预期和消费者心态来考虑的。“在目前房地产市场实际情势下，房价向下的走势已经在消费者中形成了共识。但也需要防止出现房价非正常下降的可能。否则，同样也将可能给房地产市场形成灾难性打击，不利于恢复房地产市场信心，不利于促进房地产可持续地健康发展。”
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降息难改变高楼价事实
不过，也有买家对降息并不感冒。刚计划在南城买房的陈女士则表示，这次央行降息，的确会减少很多月供，但相对高企的房价来说，其节省的仅是九牛一毛。如果不是万不得已，仍然不会动心，仍然会继续观望。“对于我们普通工薪阶层来说，降息，加上以前的降低首付门槛，这些做法从根本上起不到任何作用，总的房价没有降下来，每月少还几百块钱解决不了根本性的问题。”
对降价可能打击消费者的信心，反而不利于楼市复苏的观点，地产专家陈真诚认为，从某个角度来看有一定的道理，但从另一个角度来看又难以成立。这是因为，首先降息确实可以减轻贷款买房者的金融成本从而降低将来的供房压力，对促进房地产市场成交有着比较正面的影响。但如果房价依然很高的话，将会事实性成为阻碍房地产成交的最主要障碍，会在一定程度上对冲掉降息对房地产市场的正面影响。
业内看法
松绑二套房贷利好楼市
□东莞卓越蔚蓝城邦营销总监 李向阳
松绑二套房贷对投资客和多套需求的大家庭都是利好，在一定程度上减轻了消费者首付负担，可以说是楼市的一大利好。
中国人民银行、银监会于2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。鉴于目前低迷的市场环境和国内投资渠道的缺乏,国家计划松绑二套房限制无疑意在拉动内需，是房地产市场的重大利好，由于首付降低、利率同首套房一样享受优惠政策，松绑二套房贷的限制对于投资需求型和改善型买家来说有着直接减负作用。
令人欣喜的消息是，12月17日，国务院总理温家宝主持召了国务院常务会议，研究部署了促进房地产市场健康发展的三条措施，对第二套房贷款的限制进行松绑。相信这一利好消息将刺激消费者刚性需求释放，促进东莞楼市成交量回升。
“暖冬”利好下更需理性
□东莞星彦地产顾问有限公司副总经理 周会川
当前楼市面临的不仅是购房需求下降的问题，更面临着整个宏观经济衰退的大背景，财政政策也将通过刺激经济增长来“保房市”、“保股市”。危机可不是纯粹的一面，转机也可以在危机中孕育，关键是我们如何运筹。4万亿元财政计划将是从根本上改变我国增长结构的方式，对楼市也将带来长远的影响。
首先，对开发商而言，作为房地产市场的上游环节，打造好的产品，当前环境下是性价比更优的产品，以迎合现阶段主力购买客。在股市套牢、房价下跌等一系列资产贬值的环境下，不同的客户的资金剩余能力是不一样的，高端客户的购买力受到的影响较小，只有找准的客户，市场才有望。其次，要在产品品质上再上一个台阶，才能更好的参与竞争。救市政策给市场吃了一个定心丸，特别是首次置业的人得到了很多实惠，这就为市场信心的重塑奠定了基础。
“暖冬”利好下，首当其冲的是开发商的理性，市场再也不能出现地王、唯高价不卖的事情了，市场经受不起这样的打击。对消费者而言，在房价下行时，投资则更需要理性，不然，盲目投资，透支了常规的生活，损失将难以挽回。此外，就是营销方式的理性，新形势下，我们要采取一些科学的、更有针对性的营销方法。唯有此，才能平稳当前价格、放大成交量。
东莞有效刚性需求依然不足
□品牌策划人 宋桥林
东莞楼价今年下半年以来形成了相对稳定的局势，这其实是来之不易的，这主要得益于东莞楼市在降价结构上有着天然的优势。“今年以来，出现政府减少推地、放缓限价房、控制舆论导向以及开发商采取轮番低价促销、增加中小户型、减少新开工面积等措施。但目前的房价依然处于高位，有效刚性需求不足依然是市场的主要矛盾，现在的价格水平下的有效需求已经基本上被满足和消化。”
今年2月底，万科和光大等部分开发商低价开盘销售，启动了东莞楼市第一波价格调整，而且这些楼盘主要集中在南城、东城等中心城区，形成了比较强的促销效果，甚至导致4月份新建住宅均价与上月相比出现大幅飙升18%的现象。6月-8月成交量回升之后，中心城区的房价趋于稳定，成交量则逐渐减少；而郊区楼盘却开始进行第二波的价格调整，从而形成新一轮的销售高潮，但这一次成交的主要区域集中在寮步、常平和樟木头等地，不仅使得成交量有所提升，成交价也有比较大幅度的回落，从而形成东莞楼市在国庆前重新出现价量回落的态势。
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