捱不过寒冬 房地产小企业被“抄底”
2008-02-01 10:16:03 南方都市报
在内忧外患之中，资金周转欠佳的房地产企业显得束手无策。2008年，一场关于企业“抄底”的行业洗牌行动将拉开序幕。这种“抄底”用术语来表述，应该是收购或并购。
声势浩大的房地产企业收购行动在其他区域已经展开，如大连阿尔滨集团已在1月上旬完成了对大连开建房地产的整体收购工作；如深圳的老牌国有房企深圳城市建设投资发展有限公司也有被“兼并”的欲望。广州楼市是否真如一潭静水？
近日，记者与部分房地产企业的相关负责人“网聊”时发现，大家看得最多的课外书是《货币战争》，问及他们当前关心的课题是什么时，普遍都说到“收购”。看来，房地产行业的“收购”战争一触即发。
行家们介绍称，“实际上从非严格意义上来讲，从2006年、2007年已经开始有企业之间的这种收购行为，而即将发生在2008年的收购项目，预计要到2009年或2010年前后才能浮出水面。”
记者了解到，以前的企业收购多数为“土地”，尤其是闲置土地或烂尾项目等，在今年的房产行情形势急速下转的情况下，企业主的买卖双方也出现“反价”的拉锯战。
“抄底”命运
内忧 成交少、贷款难、土地将被回收
广州楼市自去年国庆黄金周之后，整体大盘的成交量萎缩，只有几个愿意狠下心来降价的楼盘出现成交的亮色。更有某企业创办人称，“公司已经有心理准备，留出要过三年苦日子的资金了。”见过风浪的开发企业老板，以“给广州楼市三年的调整时间”，可见此拨调控对楼市的威力之强。
开发商腹背受敌大幅裁员
前段时间，诸多企业处于“无地”、“无项目开发”等状态，于是大家都疯狂到处拿地、谈合作开发等，现阶段基本是苦于“无买家进场”、“好不容易成交了，银行不放贷”，这种“腹背受敌”的日子让企业心凉。2007年年底，广州的部分房地产企业进行大幅裁员，尤其是对行政、后勤、物业管理等岗位裁员，以减轻企业成本负担。
由于当前众多开发企业的资金仍然依赖于市场销售资金的回笼及银行贷款两方面，于是一旦市场陷入冷淡、银行信贷从紧，即点了企业发展的“死穴”。房地产行业都是公认的资金密集型行业，做一个项目可以靠自有资金，做完一个项目再做第二个项目也可以靠自有资金的滚动，但如果全国性拉开战线、摊开大旗地拿项目的话，“7个盖子的资金量无论如何都没有办法同时捂上10个瓶子的”。于是，资金严重吃紧是企业内忧之一。在《货币战争》一书中引用了拿破仑的话来说明“金融家的唯一目的是获利”，在此我们可以理解为，“当一个行业依赖银行家的金钱时，掌握着局势的便是银行家，因为给钱的手始终高于拿钱的手。”
手中没钱，有地也枉然
严查土地的风声很紧，没有足够的钱，拿不下土地的开发权；在一定期限内对土地项目的投入不足的话，土地也有被收回的机会。于是，资金与土地，环环相扣。2008年元旦假期还没过，《国务院关于促进节约集约用地的通知》便于1月3日下发，要求土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。
与以前任何时期不同的是，土地新规不仅明确了土地价款要一次性付清才能获得土地使用权证，而且“金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1／3或投资不足1／4的企业，应审慎贷款和核准融资。
外患 各种“资本”虎视眈眈
已有权威研究机构负责人认为，“将会有很多开发商因为融资难度的增加而在卖出土地后退出房地产市场，开发商队伍将缩小。”
从目前情况来看，中国境内的各行各业，只要具备充足现金流的品牌集团都希望涉足房地产开发，包括格力、光明食品集团、海尔、国美等。而房地产品牌企业则一直未停止过“收购”中小企业的步伐。
近两年来，境外资金或私募基金机构是一股强大的力量。尤其是当前A股、H股的上市或回归都非常困难，更有原本定于1月31日挂牌的数家企业都因为认购额不足而推迟；在融资难的情况下，私募基金机构成为“邪恶的救世主”。
有消息称，去年12月，被北方媒体称之为“名不见经传的方圆地产”获得一笔新加坡私募基金20.37亿人民币的战略投资；同样来自北方媒体的报道称，“星河湾”也获得了一笔来自境外的私募基金投资。
著名金融信托专家、中国企业海外发展中心主任孙飞博士认为，中国房地产金融的大变局时代已经到来，必须加快金融体制改革的力度，积极建设房地产直接融资市场，推进国际化进程，建立多元化的金融体系。而信托作为一种极其具有优势的制度，将会成为未来房地产金融进化的逻辑主线，多元化、资本化与国际化是中国房地产金融发展的路径优化与大趋势。
分析
“抄底”对大公司是利好
针对当前楼市的这种情况，部分行业资深人士认为：“这个调控过程，其实对大型房地产公司是个利好，可以利用其品牌资源及资金实力、人才实力，促进房地产行业的整合。”
对于房地产企业的“抄底”一说，行业资深人士告诉记者，“两家企业谈收购，实际都能取得双赢，有地的企业在政策风声紧、资金不足的情况下可以转手卖地，而在卖地的过程中，也未必把地直接卖掉，还可以通过多种方式，如转让股权，让对方溢价收购股权，原来的土地方作为大股东退出，由收购方入主，这样一来还可以合理、合法地规避高额的土地增值税。双方何乐而不为呢？”
珠江恒昌投资分析部总监刘祖兴表示，“在当前这种市场环境下，大企业觉得是一个机会，趁低吸纳、趁低收购，可以增加其市场份额。”
“抄底”企业也会“反价”
珠江恒昌投资分析部总监刘祖兴认为，2008年肯定是楼市的调整年，有实力不足的小企业淘汰出局很正常，而且自2006年至今，一直有这种现象发生。但之前是小企业们坐地起价，因为这种手上有土地资源的企业看准了高速发展的大公司有拿地的冲动，因此牢牢地抓住“反价”的主动权。“我们公司在2007年谈过好几个项目，土地方总是一个月一个价。”刘称，今年的行情一下子变了，小企业现在很主动地寻找大靠山、大企业谈合作。
刘介绍，“广州几个本土的大开发商，极少在公开的土地拍卖市场上获得土地，但几乎每年都有新项目推出市场，那就是以收购的方式获得项目。”
据介绍，广州的大品牌企业进行“抄底收购”的话，外因大环境及内因企业内部管理等各方面基本已经成熟，已经具备了品牌的拓展优势、资金实力雄厚，还有项目管理的人才储备精良。
出路
中小企业积极“融雪”求自保
在楼市寒冬之中，除了被“招安”，小房企难道就没有“融雪”的办法了吗？以下仅提供数种方式供参考。
参与“限价房”与新社区等微利产品开发
合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江建议，中小企业积极参与广州“限价房”的建设、积极参与广州新社区的建设，因为新社区建设尽管只有3％的利润，但“有得做好过没得做。”
战术结合战略，转向三线、四线城市
碧桂园集团多年来的发展道路就是“农村包围城市”，自进入珠江新城参与某地块的竞拍失利、碧桂园上市之后，更坚持了这种“剑走偏锋”的开拓二线、三线、四线城市的路子。据悉，万科集团在前段时间，由高层领导人率队到顺德碧桂园总部进行交流、学习。因为万科发现，碧桂园已经形成了一套清晰有效的业务战略：避开主流市场和有实力的竞争对手，低价买入大片有发展潜力的土地，依靠多元化的物业提升住宅价值，依靠控制全价值链以实现低成本快速开发销售、进而快速回款的持续发展。记者了解到，万科在对碧桂园近年来的发展历程做了深刻研究之后认为，“碧桂园在土地判断、快速开发、成本控制、全国扩张等方面形成了较强的竞争能力。”如碧桂园在判断廉价而具有增值潜力的土地和房地产市场上有非常强的能力，敢于进入一线开发商不愿和不敢进入的三线甚至四线城市拿地，迄今证明行之有效。
去年广州房企的发展也可印证，2007年获得高速发展的房地产企业，或选择上市或选择进军二三线城市。于是，专家们指出，在2008年，经济发展潜力巨大、土地成本低廉、需求相对稳定、市场回报率高的二三线城市同样是房企需要紧紧抓住的最后机会。
细分市场，走自己的路
王石近期在博客中解释“拐点论”及“垄断论”时表示，这几年中国房地产行业中确实有部分小开发企业因为资金不足，或者开发能力不强而退出市场。但同时也有大量新的企业进入房地产开发市场，如海尔、海信、格力、长虹、国美等其他“外来者”。房地产行业是一个自由进出的行业，没有任何准入限制，暂时来看不可能出现垄断局面；另外，行业集中度的提高并不代表房地产企业数量会减少，更不能说小企业在这个行业中就无法生存。从美国房地产行业来看，美国房地产开发企业分工非常精细，各自的专业优势非常明显，除了帕尔迪、霍顿这些做全国市场和全部产品类型的，还有大量区域性的做独栋住宅、公寓住宅、一级开发等等细分市场的企业。客户根据自己的需求，可以购买不同企业的产品。中国的房地产企业基本上是“大而全”，大部分企业的经营模式、建筑技术都非常相似，从拿地到物业服务无所不包。
名词解释
收购是指买方企业从卖方企业购入资产或股票以获得对卖方企业的控制权。收购是企业资本经营的一种形式，既有经济意义，又有法律意义。收购的经济意义是指一家企业的经营控制权易手，原来的投资者丧失了对该企业的经营控制权，实质是取得控制权。从法律意义上讲，我国《证券法》规定，收购是指持有一家上市公司发行在外的股份的30％时发出要约收购该公司股票的行为，其实质是购买被收购企业的股权。
并购一般来讲，并购是企业兼并与收购的总称，前者是指在竞争中占优势的企业购买另一家企业的全部财产，合并组成一家企业的行为；后者则指一家企业通过公开收购另一家企业一定数量的股份而获取该企业控制权和经营权的行为。
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