房价拐点论的前身后世
关键词：房价 拐点论 万科
最近几个月，房价拐点论甚嚣尘上。
我们难以预测拐点论之后的房价与房地产行业的走势，这与预测股市大盘是涨是跌一样。但我们有必要问一些房价“拐点”论背后以及即将面临的一些问题。
是谁提出的房价拐点论？是房地产行业的龙头企业万科的董事长王石。由此，万科与王石成为业内会议话题的焦点，甚至有众矢之的的意思。
作为专注于住宅开发的万科有三重身份，首先它是国企、其次它是上市公司，第三它是A股市场市值最高的房地产公司；而王石也是至少有三重身份，首先他是伴随带领万科走过了23年，这几乎是改革开放之后中国房地产市场最辉煌的整个历史；其次他是个把个人得失成败看得很淡的人，据万通的冯伦讲，原本国有化的万科在股份制改造的时候，他仅象征性地买了万科不到0.1%的股份，以职业经理人的身份做事，年薪不过200万元，并将一次性地捐给登山协会250万元，那是他做广告代言人的收入；第三他是个活得有自律而且很潇洒的人，五年的时间爬完了七大洲的最高峰外加南极点和北极点（简称“7+2”），并成为全社会的佳话。
是在何时何地提出的“房价拐点”？是在房地产价格确实经过长期快速增长，甚至高到离谱的程度，高到了足以引起民众抱怨甚至骚乱的程度，是在中央将可持续发展的科学发展观作为国家发展的战略方针，而维护稳定与社会的和谐也成为政府份内的职责的时间基础上。而王石提出“房价拐点论”的场合正是政府的喉舌——中国国家电视台。
是谁造成的“房价高涨”？
这个问题就不是那么好回答的了。可以肯定的是造成“房价高涨”的不是低收入人群，也不是那些“夹薪层”。那么是谁呢？说出来肯定会得罪人的，但客观情况是明摆着，不是说不说的问题。
首先是外资推高的。这已经在本人去年12月20日的专题文章《捉拿导致房价虚高的元凶——限制外商投资房地产政策颁布前后》中有深入论述。总体而言，人民币汇率的逐渐走高，中国经济的持续高速增长，从紧的货币政策，由于加入世贸组织而不能不对国际社会敞开市场的大门，而为了维护公正的大国形象，不得不对所有相关友好（也许本质上是不那么友好的）国家在各方面政策一视同仁，各个国家的产品、资本、品牌与服务等等都焦急并涌入中国这一市场，更重要的是，按照80/20理论，80%的资源都投给了回报率高的地区、城市与行业，自然就是以北京、上海、深圳广州这样的城市为领头的沿海地区，自然就是可以得到迅速回报的金融领域，当然也包括房地产这一类金融投资。
——这正符合资本逐利的本性。
其次是中国本土的民间资金。那些在水深火热中煎熬，不得不降低利润、停产、转型的民营加工型企业，在劳动成本、运营成本、资金成本压力越来越大，出口与本土市场两头受堵的情况下；两相对比之后，理所当然地将工厂关掉，把有限的资金用来买房置地，在房地产领域进行投资（甚至是短期的投机炒作），甚至是那些辛苦喂猪而难以糊口的农民，当干什么来钱都不如炒股与炒房来钱快。
——为什么不呢！
第三是那些随风倒的媒体。这些媒体在房价上涨时做资本的说客，帮助开发商说话，以数据来说明房价的飞涨历史与看涨的未来，当然也揭露开发商的黑幕，但从另一个角度看，那更大程度上可以当成是要挟开发商投入更多广告的手段。在上涨的过程中发挥推波助澜的作用，为每个买到房子并实现升值的投资者鼓掌，为每个买不起房子的人扼腕感叹；而当国家调控指向性越来越明显，甚至开发商成为“墙倒众人推”的时候，就会回到民意与政府喉舌角色定位，从国计民生的角度来倡导低房价、廉租房与经济适用房。特别是CCTV这类媒体连篇累牍的唱衰房价更是代表。
——这本来也是媒体职责之所在。
第四是地方政府，开发区、招商局甚至地方经济主管官员。在土地招拍挂的时候，没有人希望流拍、没有人希望土地拍卖的价格越低越好，没有人希望看到开发商拖欠土地出让金的现象，所以从逻辑、从身份、从心理角度分析，都是在内心巴望着房价的提高呢。至少他们不能算做无房族，是有产阶级。据中国经营报的报道，地方财政收入中“非税收入”中相当一部分来自土地出让的收入与收益，中央农村工作领导小组办公室副主任陈锡文说，在2003年至2005年，很多一线城市的“非税收入”中，土地出让金占1/3是“很正常的事”。宁波国土房管局的人说，前几年，每块土地的“政府土地收益金”至少可以达到25%的水平，但去年就只有17%-18%了。而“政府土地收益金”就是指最终出让价格扣除土地收购与整理费用后的差额部分。这正是地方政府“卖地冲动”最为看重的“利润”所在。
对“招拍挂”的土地定价过低，很可能会导致土地开发成本无法收回；如果定价过高，又担心土地会“流拍”，最近就频频发生推迟出让的地块与拍卖计划。
第五是那些胃口在不断提高的拆迁户。这就是每个老百姓的事情了。去年炒得沸沸扬扬的最牛钉子户就是这样诞生的，物权法实施后，拆迁成本高得离谱，在北京甚至有20万元/平方米的天价补偿要求；深圳的拆迁户蔡珠祥和开发商签订补偿总额高达1700万元的天价协议，成为中国“最贵的钉子户”。
——老百姓面对可以赚钱捞一把的机会，自然是不会放弃的！
第六是平抑房价的政策制定者。土地限售、招牌挂、小产权房的禁售、提高房地产开发的门槛、70/90政令、限外、加息、提高个人所得税起征点、紧缩开发商的融资渠道等等，这些从一个角度看是在抑制房价，但中国特有的市场环境所导致的就是南辕北辙的效果。
——毕竟中国有特殊的国情，效果评估需要综合考虑市场承受的心理因素。
第七当然也包括那些囤地、惜售、制造虚假信息的开发商。传统意义上说，开发商是从高涨的房价中受益最大的。
在“房价拐点”的争论中，谁是最受伤的？
除了精明的外资，恐怕那些推动房价走高的群体都难以幸免。
比如开发商与政策制订者之间猫与老鼠式的博弈游戏原本就是彼此让步的两败俱伤，甚至有人断言，五年之内90%以上的开发商都要倒闭的，比如开发商不再热衷于做地王，而使得地方政府的地块屡屡流拍或者使得政府土地收益金丧失；再比如由于大批的实力单薄的开发商难以为继，进而在媒体投放的广告受直接影响。开发商之间的关停并转，并重新走向垄断，进而再度提高企业利润，这又使得终端的购房人的利益受损。
房价拐点论之后，房价是不会应声而落的。2006年6月中本人文章中所提到的那些期望房价高涨的各类人群都在心理支撑房价的提高。而奥运、世博、亚运概念、人民币升值、国际热钱的涌入等等，这些都在起到推高房价的因素，至少是延迟拐点的真正到来的时间。
中国的房地产市场同样存在“二元经济结构”，其实中国也不是不缺钱，西部、中部、中原等等欠发达地区，依然存在发展资金匮乏，生存境地堪忧的状况。
市场是由看不见的手来控制的，政策是看得见的手，那么为什么不能通过政策指引，把那些淤积在大城市、发达城市的资金引导向欠发达地区呢。
贾春宝
2008年3月16日星期日
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