现下的深圳住宅市场可谓是雾里看花。一方面是房屋交易量开始出现回暖势头，另一方面却是房屋成交价格的一降再降。另外，随着深圳2008年春季房产交易会的临近，深圳本土乃至周边地区的大小开发商们，均秣兵励马，大有破釜沉舟、背水一战之势。

　　  那么，在2008年剩下的8个月中，深圳楼市到底将何去何从？成交量的回暖是否真的将继续以成交价格下降为代价？深圳楼市“抄底”的时候是否已经到来？作为焦点深圳网友中思维最活跃的一份子，名博们会如何看待这些问题？

　　  10日下午14时，我们相约搜狐深圳直播室，与大家分享博友们的观点。

讨论话题：

　　1.深圳楼市“抄底”时刻是否到来？

　　2.春交会是否开启深圳楼市“春天”？

　　3.业主“索赔”，是否需要政府声音？

　　4.开发商加速资金回笼，降价是唯一的道路？

　　直播时间：2008年4月10日（周四）14:00-15:30

以下是直播实录: （为了清楚表明戴欣明的观点，只收录了戴欣明发言，其他嘉宾发言可以在网上查询）

【主持人】说到这个问题我想请问戴老师两个问题，刚才说到一个是老揭说的春交会可能是一个特价房集中放量的机会，您是营销策划方面的专家，能否从楼市的营销策划方面能否给我们一个解释？

【戴欣明】搞营销策划一定要先想得比较大一些，宏观一些，比如说我们做一个专业的市场策划，我们要考虑城市的运营。如果要考虑房地产到底怎么回事，首先我们要知道政府想干什么。

【主持人】刚才我们也说到政府的问题。

【戴欣明】对。回到说几年前中国的房地产市场一直“病”没有怎么大变，这种“病”不够于“施药”，还是很正常的，到底我们想调控这个市场怎么办？一定要让他“感冒”，一定要让他患“重感冒”。这个特征是在2007年的3月份开始，有人说了“深圳的房价是合理的”，这句话一查你就知道是谁说的。从这一天开始我就观察的，会向有两个方向发展。第一是这件事情会引起房价的大幅上涨，事实上也证明了。这就是说明了房地产得了“重感冒”，这个“重感冒”是政府让他得了还是无意让他“得”的。

【主持人】是不是纯粹的市场行为？

【戴欣明】没有市场行为，这是纯粹让他得“重感冒”，我要拿“药”来治，或者“开刀”。用一个医生的话来说这个人挺好我怎么开药治他呢？说“深圳的房价是合理”的这句话的人社会地位已经远远比原来要高了，这是说明什么行为？这是有意而为之，房地产病得不轻的时候要来一个手术。所以做到这一点了，先在哪个城市做？这是非常重要的，在深圳做，其次在上海做，再其次在北京做。说白了就在深圳做。

【主持人】上海比深圳的情况还好。

【戴欣明】没错。现在我们看更大一点，我们的经济发展是让二、三线城市发展起来，或者是再从社会发展的程度角度来说我们希望让中产阶级发展起来，这种情况下我们从国家角度来讲是希望让“中产的城市”或者是二、三级城市发展起来。原来的城市化是一线城市突飞猛进地发展，其他的城市不动。从另外一个角度来讲造成了一个严重的贫富分化，结果是社会动乱，房地产市场的动乱，社会的不和谐，这肯定和中国的主流思想是格格不入的。现在的事情是什么呢？“割长板补短板”，这是有意而为之，把房地产经济的过分增长要割掉，然后来补二、三线城市的房地产。最终的结果是希望中国的城市发展起来比较均衡了，均衡的发展才有社会的健康发展。从政府的角度来讲我认为是有意而为之，很多人没有看出来。所以盲目跟风，包括很多的中介没有看出来，我当时告诫他们，我说你不要去想房地产是一直飞速发展的，向好发展是正常的，飞速发展是有问题的。

【主持人】很多人说政府这次调控的不是打压房地产而是打压不正常的那种速度。

【戴欣明】没错。另外一个层面房地产商或者是购房者这一部分的人干什么？这部分的人的心态是什么呢？他们的投机心态严重，原来的投机心态并不是太严重，早3、4年之前。但是去年明显表现出来投机的心态非常严重的，所以说任何一个事情，从国家角度来讲，任何一个事情不管好坏，如果变成投机一定是坏事情，一定属于肿瘤，一定要割除。很多人不相信这一点，期货是不是可以投机啊？如果期货变成全民在做的时候一定割掉。比如股票现在割掉了，为什么？因为全民都在做，你不生产了，你天天做股票什么都不做了，这成为毒瘤了。所以股市和楼市都一起往下降，“双降”。明天有篇文章我在《深圳商报》发表一篇文章也专门讲这个事情。

【戴欣明】刚才说的深圳的房地产春交会是否是开启楼市的“春天”，“春天”这个词很难定义了，如果说“拐点”已经没有严格的意义了。现在我们知道香港人在深圳消费已经感觉到很吃力了。所以这又一件事情出来了，政府对这件事情实际上都很清楚的，从高层面角度来说是很清楚的，香港的房价不是贵吗，很多人倡导“深港一体化”，拿什么倡导？拿提高深圳的房价倡导吗？这显然是不对的。要人民币升值香港货币贬值的情况下这样调整，最终逐渐会看齐，最终房价是一致的。这才是一个理性的东西。现在单纯看房地产的价格意义不是很大，现在不看还不行，现在人民币升值的幅度还不是很高，最后升到什么程度也不是我们说了算，也不是市场说了算，是政府说了算。这个预期来讲，如果现在还以投机的心态来赌的话我认为是不现实的，所以现在如果想做这件事情，比如说“房地产春天是否来了？”如果用一种理性的心态来看，你可能在整个的参与市场竞争的过程当中可能就对自己会处于有利的地位。比如说刚才所说的很多的事情价格也是很重要的，你有什么样的价格主张，这一点还是非常重要的，不是说你想把价格放在什么地方，这个反而已经市场化了。

【戴欣明】以前我一直强调深圳的楼市是“政策市”，从今天开始或者近段时间开始，我觉得通过这么一次大的手术逐渐变成了半市场化，一半政策化一半市场化。

……

【戴欣明】开发商补偿老业主也好，这是开发商自己个人的行为。

……

【戴欣明】这有一问题，如果说砸售楼处，如果真正的置业者我认为还可以同情，但是这种行为我不支持。如果是投机者，这就是我们需要打击的了。

……

【戴欣明】谈到投机者的问题，投机者到底是谁培养出来的？应该在某种意义上在政府做事上有些失误培养了一批投机者，如果没有这些投机者楼市肯定是正常发展的。

【主持人】这些人当投机者的时候认为政府是默许的。

【戴欣明】政府本意是不默许的，但是在操作手法上和实际策划角度来说能力不够。

【主持人】比如说哪些方面呢？

【戴欣明】比如说订政策想不到，比如我想得到他都想不到，随便在博客上搜我2年前的文章就可以看到了，如果按我当时的说法就不会有今天了。说明操作能力不够。如果从社会学的角度来考虑，整个的社会也好、整个社会的人才也好在更新换代，早期看开发商的水平和现在的开发商水平差别已经很大了。现在看同样反过来在政府人员里就职或者是定政策的人一样差别性是很大的，所以他们现在看到了一些问题，他们在解决问题。从这个角度来看他们反而是积极的，但是不得不解决以前遗留下来的问题。我认为现在更多的是长痛不如短痛，目前这个社会是这样的一个状态，特别是房地产市场。如果大家知道了这一点，我想应该能够给他指出一个正确的方向。

【主持人】您刚才说的春交会以后下半年进入一个“半政策市”，能否解释一下这是什么概念？或者是政府和开发商在“半政策市”里面扮演什么样的决策，相对于以前的“政策市”的话。

【戴欣明】“政策市”以前没有人提，我一直这样说，我为什么这样说？比如说中国的货币来讲是属于国家的货币，另外的角度来讲，这种情况下我们相对封闭的经济体制下前提是国家在控制你的一切，这种控制在市场经济的开始阶段当中是正常的、是应该的、是对的。我曾经有一个观点，深圳地区的房价让它达到1.1万或者是1.8万的数字是完全用政策可以控制到的，很多人不相信。只是说控制上下游的幅度而已，我认为一定是可以控制的。如果说国家控制不了这个方面的事情，整个国家就失控了。

现在来讲深圳的房价是有意让他上涨的，只有经过这么一个阶段以后才能进入我们所说的市场化，为什么我说从这一段时间开始，两年前我就认为是一个政策性市场化了，大家不要想太多了，如果你想太多一味地追求市场化的市场，你操作大项目的时候就会犯严重的错误。现在很多人都是这样了，比如负资产、房地产公司关门、中介公司倒闭已经证明了这一点。现在“半市场”的概念是经过一年以后，我们的开发商制定政策也好，整个在房地产这一个圈子里面的人都比较理性地看待这个问题了，投机的心态小了。但是另外一方面国家还不得不看着你的发展，监护你这个发展到底到什么程度。因为我们不会再让任何一个城市有这样的市场，原来像深圳在半年之内就涨了一半。

【主持人】深圳是一个实验品。

【戴欣明】可以这么说。 应该说我是赞同这种观点的，深圳实际上是一个排头兵、一个实验品。

【主持人】为内地其他城市提供了很多的经验。

【戴欣明】所以内地的二、三线城市可以一步跨到理性的阶段，不用搞到像深圳这么一个阶段，可以超越这个阶段。最近我有几个观点，其中一个我认为目前深圳的这种状态实际上是一个香港金融风暴的翻版，为什么说是“翻版”呢？他是另外一种层面上的东西，也有很多人负资产的，股票也开始大幅度下降了，我所要说的是什么呢？香港用了大约7年的时间回暖，我们只要用1—2年的时间就可以做到。这个做得到的原因是什么呢？政府在主导这个事情。他不会让这个发展过分地颓废也不会让你过分地增长。

【主持人】打掉这种极端。

【戴欣明】从我个人来讲为什么我持这种观点呢？我首先表明我不是唱涨的也不是唱跌的。我更多的还是从一个更宏观角度或者是社会学角度我认为这个社会需要做什么，所以房地产只是社会当中一个组成部分，经济的一块，它只是为社会所服务的。

另外我用一个比较通俗的比喻，早些年我们追求什么东西呢？以前追求“三大件”、“四大件”，一段时间以后我们在追求房子之前是追求汽车，现在有谁追求汽车呢？没有了。当时说我的汽车如何如何可以作为谈资可以谈很久，现在房子多一个阳台可以谈很久…从民生的角度或者是民俗的角度、社会人文的角度来说，这种东西必须要有，必须经过，必须要结束。现在就是开始要结束的时候，我们和雅颂这边在倡导真正的生活方式的问题，我们真正应该追求的不是物质上的东西而是精神上的生活方式的问题。但是如果不经历这种物质的过程当中是不可能跨越到这种生活方式的追求，这种生活方式的追求不是你求来的，是政府给你的。

【主持人】这一切的一切都是有一只“手”在后面。

【戴欣明】对，亚当斯密说的“有一只无形的手”。我认为经过了这一次大的波动以后，从中国的房地产、从政策性的市场转入到半政策性市场，一部分开始半市场化了，比如说开发商的资产问题可以半市场化了，很多的行为发展商完全可以从自己的角度确定你的价格，你的价格主张是什么，你的品牌主张是什么。现在为什么说房地产的价格高呢？主要问题在于他不是用品牌价值赚取的利润，而是建了一个房子，房子的好坏不知道，顺着政策的空袭往上走，一帮的投资者把它炒上去了。如果他具有品牌的价值，多出一两千块钱都没有关系，都值得。

……

【戴欣明】土地这一块我倒认为有一个我个人的说法，这应该是一般的民生用地和豪宅用地这两个用地应该分开，而现在不是。

【主持人】事实上现在是一起的。

【戴欣明】现在是打包在一起的，最近我们看到房价在降，发现豪宅降得并不是太多。

【主持人】对，别墅都不行。

……

【戴欣明】我认为出货就是他的第一选择，当然了你价格主张到底想要什么样的价格主张，什么样的品牌价值，这是要深刻思考的。第个，即使是政府这一块，或者从正常渠道来融资不太容易了，其实其他的渠道融资还是很容易的。谈到融资，我认为谈到一个价值主张，你想干什么？你是想提供一个住宅的产品为大家服务，如果你只是这样一个想法的话你不会追求暴利，如果这样做，在这种情况下、价值主张前提下可以找到的，我公开可以说找戴欣明策划机构可以解决这样的问题。如果拿去炒我肯定没办法帮你实现这个主张，只要你的价值主张是符合民生的，你的价值是不会断的。我就说这种情况。

【主持人】上市公司也有一定的销售压力。

……

【戴欣明】现在有一批开发商在没有品牌价值的前提下，他在追求品牌价值的溢价，他在向万科学习什么？他没有学习好的东西，万科实际上是有好多好的东西可以学习的，他怎么运营的，从战略的角度特怎么看待房价的。实际上从质量的角度来讲的话，刚才我说的这两个问题可能质量上没太大的区别，问题是万科他是有品牌价值的，有些人（房地产工商）没有品牌价值，他想追求那一部分想得到那个回报是不现实的。开发商要解决自身的问题首先要解决品牌的问题，如果不解决品牌的问题只解决房子本身的问题，这个房子同样还是卖不出钱的，或者说他卖出高价人家觉得是不可接受的。

【主持人】他没有一个比较大的品牌效应在里面，会让大家产生这种想法。

【戴欣明】在去年的时候我在房价飞速上涨的时候我说“营销时代到来了”，当时很多人白我的眼说“你这个人昏了头了，我现在根本不用营销，让你们营销是看得起你们，是朋友关系。”我说从现在开始我不说营销时代到来了，这是后话我已经说完了，而是房地产品牌时代到来了。只有把品牌做在前面的开发商才能在未来的竞争当中获得有利的地位，你才能追求一种溢价的价值。

……

【戴欣明】我认为潘石屹是一个很聪明的人，同样潘石屹也是我很崇拜的一个人。正如刚才张辉所说的我很同意的，实际上潘石屹的所作所为是符合经济规律的。刚才说资金通道有另外的渠道融资的，为什么不去做呢？这就说明早年为什么信息不对称原理可以获得诺贝尔奖，告诉我们说这个社会信息是不对称的，有人有钱不知道干什么，有的有地不知道怎么办。刚才潘石屹的言论是符合经济规律的，他想形成垄断，他希望一些小的开发商倒闭，有的开发商在这种情况下不得不倒闭掉，尤其在信息不对称的情况下他获取不到信息所以他难以为继，潘石屹说这个话我认为有两点，第一是有意而为之，第二是符合经济规律。他在这种情况放出这种言论可以对他的品牌价值有促进作用。

……

【主持人】讲了这么多就是在房地产这一块不管是政府还是市场经济、还是经济的角度，还是法律的家度，现在中国还是充满了很多的变数。进入最后一个话题，在座的各位也是我们今天表现得很优质很有名气的名博了，请你们用一句话来谈谈自己的获奖感受，或者说对楼市谈一些自己的看法。

【戴欣明】今天获得了一个奖叫做“博客新锐”奖，感觉这个奖对我来说听这个词比较怪，现在是不是有一个“老锐”的词形容我更恰当一些（笑），不管怎么样有一个奖我都很高兴的，说明很多人在认可我。对于未来的房地产我用这么一句话来形容：未来的房地产是品牌的时代。

【主持人】确实也是，就像您刚才说的品牌的溢价是越来越被人看重了。

……

【主持人】今天的直播到此结束，谢谢各位嘉宾的参与和网友的关注，再一次祝贺各位获奖的名博！下次再见！（完）