商务综合体办公进入品质提升的时代
青岛市写字楼市场受东部开发的带动，从1995年开始起步，至今经历了两轮发展高峰，一次是1997年至1999年，另一次是从2004年至今。第一轮发展高峰由于发展商的盲目大量开发，在1999年至2000年产生了大量的烂尾或停滞项目，这些烂尾或停滞项目直到2004年才基本消化完毕；第二轮发展高峰持续至今，以量的快速增加和品质的大幅提升为显著特点，本轮发展高峰与第一轮完全不同，写字楼市场租售两旺。
青岛写字楼市场回暖
从青岛市写字楼市场宏观数据分析来看，2000至2003年，青岛写字楼处于平稳发展阶段，2004年起市场供应量迅速增加。从销售面积变化来看，2000年至2003年，年均销售面积基本保持稳定且略有下降的趋势，自2004年起，销售面积快速增加，其中2004年至2006年的年销售面积约为15万平方米，特别是2004年、2006年均较前一年有成倍增长。以市南区写字楼2002年至2007年的租售走势来看，销售价格年均上涨幅度约为8-11%之间，
2002年至2006年写字楼租金的绝对水平年均下降约为4-7%，从2007年开始，租金下滑的趋势开始扭转，租金开始恢复性上涨。目前青岛写字楼市场的年租金回报率在7-8%左右，高于住宅（平均3-5%）的年租金回报率。
青岛写字楼价格的上涨得益于青岛经济的快速稳步发展、青岛城市建设发展和投资环境的迅速改变以及国内地产业良好的发展形势；青岛写字楼租金水平的下降，一方面是市场供用量的快速增加，另一方面是已有的写字楼物业以销售为主，单一产权较少，业户复杂而分散，导致管理相对困难；加之由于受开发商资金和水平的局限，原有规划和硬件条件的制约越来越无法满足写字楼业主和租户不断提升的市场要求。从近期市场供求状况和市场走势分析，写字楼特别是高档写字楼的供应快速增加趋势不改，预计租金水平将继续稳步攀升，受写字楼品质提升和高档产品供用结构变化影响，整体价格水平仍将维持上涨的趋势。
四大板块形成差异化竞争
从青岛市写字楼板块分布来看，在经历了10年发展后，目前主要分布在四大区域，分别为香港中路板块，山东路板块、海尔路板块和西海岸板块。从各板块的目标市场来看，香港中路板块进驻的多为500强企业、金融服务机构以及实力雄厚的各类企业。山东路板块以国内外经济实力较强的中小企业居多，海尔路板块则以国内外企业的区域性总部以及制造业和高科技行业为主；西海岸板块作为新兴的商务区，成为成长型企业的选择。各板块市场定位相对明确，形成了差异化竞争态势；其中香港中路板块作为青岛及山东半岛建设最为成熟和最具规模的中央商务区，交通便捷、行政高效、商务氛围成熟，项目集中性强，楼宇经济发达，仍然具有很大的市场发展空间。海尔路商务区的建设将会变得逐渐成熟起来，在建各项目的相继完工和投入使用，将成为未来优质写字楼一个重要的供给市场；而山东路中央商务区的发展远景让人普遍看好。
高档甲级写字楼集中入市
从目前青岛市写字楼的市场现状来看，自2006年4季度TOP颐和国际项目交付以来，市场没有新的甲级写字楼交付使用。空置面积不断被消化，市场吸纳量较高，推动了写字楼整体空置率水平的持续下降。目前青岛市甲级写字楼整体空置率约为8.4%,与大连、杭州、成都、深圳等同类城市相比，仍处于较低水平，供需关系处于比较平衡的状态，属于良性发展的市场，当然这与当前市场供应量的不足存在较大关系。而且，虽然已投入使用的写字楼数量众多，但如果按照国际通行标准来看，青岛尚无严格意义上的甲级写字楼。项目物业管理公司多为开发商旗下的物业管理公司，后期服务环节上存在着相对薄弱与滞后的现象。目前甲级写字楼总存量约为30万平方米左右。预计在未来的2-3年内，新增供给量可以达到40万平方米，年均新增供应量达到10余万平方米。良好的市场发展前景吸引了诸如戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等国际级综合地产服务代理商的纷纷加入。迄今市场在建项目达到10个，预计入市时间主要集中在2008至2009年间。届时以万邦中心、凯悦中心、保时捷中心、香格里拉二期、远洋大厦、财富中心、永新国际为代表的一批高起点、高品质的国际级甲级写字楼将陆续面世，市场供应会有一个集中放量的过程，形成市场的供给波峰。各项目所采用的国际高标准的前瞻性产品设计，新型楼宇智能化系统、生态办公系统以及优质的外资与合资物业管理服务品牌必将凸现未来甲级写字楼鲜明的个体文化气质，同时整体品质与服务也将得到较大的提升，市场的高端需求将得到较好的满足。并且多数项目以新兴的商务综合体概念问世，在给办公人群提供高端商务办公服务的同时，也配套提供了集商住、购物、休闲娱乐于一体的多功能消费服务场所，必将极大地满足办公人群在工作与生活上的需要。相信伴随着全新综合体商务办公理念的注入，青岛的甲级写字楼市场势必迎来新一轮的发展契机与高峰。
万邦置业管理（青岛）有限公司
毕元斐
2008年4月9日
(本篇刊登于4月9日青岛日报）
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