重塑科技地产商形象
——中关村科技公司总裁鲍克访谈录
2007年4月20日，中关村科技公司第三届董事会第五次会议审议通过公司2006年年度报告。年报中关于公司未来发展展望的描述中，明确提出“将科技地产确立为战略发展方向”。为进一步理解公司此次战略转型举措，本刊记者特别采访了鲍克总裁。
战略选择
问：我们注意到，公司年报中多次提到“科技地产”这个名词，请问这是基于一种什么样的战略考虑？
答：中关村科技从1999年成立到现在，历时八年，一直面临市场形象不清晰的问题。2000年，公司明确以信息通信业务为主营方向，投巨资于广东地区CAMA网络建设，但因遇国家政策调整而受阻；2002年，公司试图转型以电信增值业务为主营方向，又因IT业务泡沫破灭而中断；2004年以后，公司开始瘦身减负，提出“四四二”战略，即保留资产质量较好的房地产和医药两项业务并重，作为公司的主营业务，其他与主业不相关的、投资收益差的业务都进行清理。可以看出，第三次调整其实只是一种被动的业务收缩，公司业务从实质上来看没有什么大的变化。直到2007年初公司股权重组完成后，公司开始提出“科技地产”战略方向，应该说这是一种积极的、主动的战略调整，目的是要突出主营业务，清晰公司形象。
问：我们为什么要选择“科技地产”作为主营业务呢？
答：新股东入主中关村，他们最看好的是“中关村”这三个字，其次是公司在房地产业务方面积累的资源和能力。如何发挥“中关村”的品牌价值，并整合公司地产方面的资源，是新股东一直在思考的问题。“科技地产”这个名词本身便很好地结合了这两个方面的内涵。
当然，这个名词也不是一开始就有的，一开始公司还是想做房地产业务，比如说可以叫“中关村地产”。但是，如果按照这个方向来走，中关村这个品牌就成为全国成千上万个房地产公司中的一家，我们的特点和优势就体现不出来。2006年底，广东某个地方政府，主动找到我们，希望我们能在其建设科技园区方面提供帮助，而且双方就合作模式进行了多次沟通。这个偶然的事件让我们得到启发，感觉到这块业务领域的商机，而且中关村本身是有能力做这块业务的。更为重要的，这块业务能充分发挥我们的品牌优势，充分利用我们的资源和能力。于是就诞生了“科技地产”这个名词。
问：这让我想起，曾经有人评价中关村，一开始就选错了发展方向，错失了发展良机。如果当初就能够潜心于中关村科技园区的开发和建设，肯定不是现在的情况。现在我们是不是在走回头路？
答：过去公司确实拥有非常好的开发科技园区的资源和条件，政府也赋予过公司这方面的使命，但公司没有走这条路，当时的决策者肯定有他的道理。对于历史我不便于妄加评判，以现在的眼光来评判历史肯定是不公平的，因为很多影响决策的因素都发生了改变。重要的是面对现实，面向未来。
业务内涵
问：“科技地产”是一种业务创新吗？
答：“科技地产”这个名词本身是我们自己的一个创新，带有很强的“中关村”色彩。从业务内涵上来说，它其实属于园区地产的形式，或者是工业地产。这种地产形式，从国外到国内，已经有30多年的发展历史，不是什么新发明。
所谓工业地产，就是通过系统的规划设计，在基础设施齐备的基础上，通过统一工业房地产开发，将工业集中到一起形成工业社区，满足其共性服务需求。国外以新加坡工业园起步较早，也做得很成功；现在国内做得成功的案例也很多，比较有代表性的是亦庄经济技术开发区和启迪控股建设的清华科技园。
问：在我理解，工业园区或者科技园区基本是由政府主导建设的，企业如何参与其中呢？
答：园区对不同经济或政治主体而言，其含义是不相同的。对企业主体而言，园区是满足其需求的对象。企业，特别是跨国公司，在全球价值链中，寻找分布于各国的园区，以满足其研发、生产、销售环节的需要；对开发主体而言，园区是区域性载体产品的供给主体，园区必须提供基础设施，包括水、电、蒸汽、天然气、污水处理、公路网、电信和平坦的土地等，提供包括标准厂房和写字楼等工业房地产设施、后勤服务设施以及生活设施等；对于政府而言，园区是制度安排、区域资产和基础设施的混合体，是微缩的社会，园区的目的就是为了降低企业与政府相关的交易成本。
问：那中关村与地方政府合作建设科技园区，是作为开发商角色？
答：可以这么理解。开发区建设属于长线投资，需要统一规划，滚动实施。以往一般由国有企业来开发实施，现在有逐渐产业化的趋势，一些非国有开发商也在关注这块业务领域。中关村与地方城市在开发管理科技园业务领域方面合作，不仅仅是作为一个开发商的角色，我们还可以利用我们的经验和能力给对方提供一些咨询服务。同时，我们还能整合大股东在地方城市选址建设物流配送中心的举措，将科技园和物流园概念相结合，创新业务发展模式，使之成为公司业务新的增长点。
现实和未来
问：最近公司与多个地方政府进行了合作谈判，是否已经形成大致的合作思路？
答：近半年来，我公司已经与广东南海、四川温江、湖北武汉等地方城市进行了关于合作开发建设科技园区和物流园区的商务谈判，对方对我公司的品牌、资源、团队和工作思路均表示极大的兴趣，双方已达成初步合作意向。
我们的开发思路是，按照社会使命和经济效益相结合、长期投资和快速回报相结合、长远战略和近期战术相结合的原则，前期将以配套住宅开发为先导，以各地国美物流采购中心建设为龙头，通过政府给予的优惠政策吸引配套的上、下游产品厂商在本项目落户，实现从物流采购至产品制造、原材料供应等完整产业链功能的产业快速入园，使整个园区具有初步的产业基础。后期将引进中关村科技孵化园和中关村科技园等具有企业孵化和产业凝聚效应的高科技孵化和工业园区，通过分期开发、滚动发展，培育与当地发展相适应的新企业、新产业，实现本项目的可持续发展。
问：听您这一介绍，我们对公司新业务充满了期待。大概什么时候能够启动新项目投资？
答：新股东和公司管理层对公司发展前景也充满信心。如果我们能在今年完成公司平台清理，完成经营目标，明年启动1-2个新项目，我们就有可能在近1-2年启动资本市场再融资，公司就会步入健康发展轨道，并迎来广阔的成长空间。但是现实的情况是，公司目前还面临巨大的资金压力。尽管新股东入主中关村时，对公司的巨额债务有充分的思想准备，但公司原有债务处理的复杂程度超出了原来的想象。所以，我们今年的首要任务还是清理平台，尤其是解决CDMA担保问题。同时我们也在全力做新项目方面的准备，选择合适的时机再介入。这是公司未来的发展方向是确定无疑的。