一、具有商业优势的企业以专业化的商业开发为中心，以商业价值最大化或综合效应最大化为目标，采取单独开发、长期持有的方式。
单独开发需要企业具备雄厚的资本实力，以承担大量的开发资金和长线回收的压力，同时，需要企业具备很强的商业运营经验，以专业能力承担项目从选址、规划、策划、招商、运营管理的一切风险。
因此，根据观察和分析，目前采取单独开发，并且运营良好的商业项目主要有两种类型：
一是拥有较强的商业资源和商业整合能力，以商业为资源和优势，进行“商业＋地产”复合开发，寻求整体项目最大化。如华润以打造都市综合体“万象城“为优势，以此带动其二期的大批住宅项目，实现综合收益最大；香港瑞安集团以先期商业项目“新天地”为优势，使其周边的翠湖天地等多批住宅项目获得了巨额升值回报。
二是专门从事商业地产开发，形成了专业化的开发运营能力，这样的房地产开发企业较少。如万达等。
分析一般房地产开发企业，目前尚未拥有上述两种情形的优势条件，对商业的依赖型也没有上述两种情形强烈，所以单独进行多个大体量商业项目的开发需进一步积累经验。
二、更多的开发商对于商业地产，开始从注重单纯的开发、运营、持有，转移到注重股权设计，以实现项目的快速增值与套现。
目前主流房地产企业在开发住宅项目的同时，均具有一定比例的商业地产项目，或者体量较小作为配套，或者体量较大作为复合体的一部分。但很多公司目前对商业地产不再仅仅是单纯的开发、持有，获取长期缓慢的现金流，而是更注重寻求该部分资产的增值与回收，我们分析有以下原因：
一是随着企业规模的扩大，积累的商业资产较大，而开发商的主要精力和专业能力集中在开发环节，招商、运营的经验相对不足，导致很多项目的租赁、出售情况并不乐观；
二是紧缩的政策下，企业资金压力大，而投资大、回收慢的商业项目积聚了一定的风险；
三是国内紧缩，外资涌入的宏观背景下，境外资本和具有商业运作能力的资金对国内的优质商业物业态度积极，它们具备资金优势，有的在商业项目运营上又具有专业化优势，同时它们有增值、套现的成熟方式和资产产品。目前，以房地产投资基金为代表的投资机构已经展开了规模较大的投资活动，并制定了明确的投资计划。如新加坡凯德置地已拥有70余家内地商业物业的部分股权，而计划短期内再获取40余家零售物业的股权；英国高富诺集团明确其五年内将投资25亿美元参与内地商业物业。目前，国外资本对国内商业地产的输入呈快速上升趋势，并且由前几年的直接收购、短期出售建成物业套现，升级到借助国内企业开发，参与管理与运营，通过长期合作获取更大收益。这种趋势也为我们开发商业地产提供了有利的机会。
三、国内企业对商业地产股权合作的几种方式
1、由集团层面合作，引入合作者持有集团部分股份，或者由集团引入合作者，由合作者分别入股旗下多个商业地产项目的开发、运营。
案例一：深国投通过合作开发快速变现
深国投作为沃尔玛的合作伙伴，专门负责为沃尔玛开店，进行基础设施投资，而大量的商业地产开发给公司带来了巨大的资金压力。但深国投通过引入凯德置地的合作，既为在建项目筹集了大量资金，又使已在建项目实现了快速的增值变现：
2004年底，深国投以9.3亿出售了其在建的6家商场51％的股份给凯德商用，2005年中，又以33.73出售另外 15家商场65％的股权。不仅两年时间变现43亿，还获取了高额收益，而凯德置地自身为其商业资产打包上市又增加了筹码。
深国投还通过合资获取商业管理经验，深国投与凯德双方投资49％与51％成立了商场管理公司管理，为商业项目提供市场营销和商场管理服务。
案例二：万科引入凯德，开发旗下商业项目
2007年万科为了减少商业地产所带来的资金占用，与凯德商用开展合作，回笼商业资金。
合作内容：万科已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分由凯德商业投资，万科建设，万科经营，凯德持有，但非排他。
对于万科，其商业项目只发挥建设专长，既实现了功能配套，又实现了快速变现，而对于凯德商用，利于其借助万科地产的品牌和优势，在中国更快地获取了优质的商业地产。
2、在具体项目层面，由开发商针对某些体量大、投资高的项目引入资本，合作开发。
目前，引入海外基金进行商业项目开发已经成为一些开发商的惯用模式，并且这种模式正在为更多的商业项目所采纳。比如，复地集团先后引进扬子基金、摩根斯坦利、荷兰房地产基金ING、加拿大CDP基金等进行多个商业地产合作开发；华润尽管有商业运营经验，还是引入新鸿基，成立两个合资公司，分别开发位于杭州的万象城和无锡的大型综合项目；深圳在建的商业项目中航苑投资额较大，也是由中航与和黄合资成立公司，由中航提供土地，和黄提供资金共同开发；太古集团在北京三里屯开发的大型商业综合体，共需投入资金48亿，通过基汇资本基金入股项目公司20％股份，缓解资金压力。
3、项目公司按照规划的业态，再细分为若干小项目公司，分别与相对应的意向商家合资开发，降低资金压力和运营风险。
在各种商业业态中，如超市、百货、餐饮、院线、酒店均有一些品牌对持有一部分物业，该部分物业由开发商进行基本开发，由商业企业投资装修和设备部分，这样也将减轻开发商的资金压力。
四、 结论
鉴于商业地产建筑规模及投资需求量大，商业物业又被限
制出售的特点，需在商业项目总体层面和各业态层面积极引入
合作者，缓解资金压力，加快变现。具体建议如下：
1、尝试分割办证，合作开发
2、加强集团层面对各项目商业地产的统筹指导功能