从地产泡沫到泡沫地产
淡云鹏
地产泡沫VS泡沫地产
经常喝啤酒的人都有这样的经验，啤酒倒入杯中的速度与泡沫产生的数量呈正向关系，而略有泡沫，会保护啤酒的美味；但如果快速倒入导致酒杯中大量泡沫，饮之无味，不饮则又担心啤酒溢出。前面的是啤酒泡沫，后面的则是泡沫啤酒，当泡沫褪尽，真正的啤酒所剩无多。而近年的中国房地产市场，就如同快速倒入酒杯的啤酒，政府所要做的，就是减缓啤酒倒入的速度，使酒杯中有更多的啤酒液体而非更多的泡沫。
房价增长VS 需求诱因
国内房地产市场从慢牛到快牛，从自然的价值增值，到产生泡沫，到泡沫的扩张，其内在的因素，虽与土地资源的稀缺、地价的盘升、供给的增量不足、原材料的价格增长、通货膨胀等因素有所关联，而根本是在于需求的短时激增。需求拉升房价，带动地价，使增长的曲线趋陡。需求的短时激增是在自然需求的基础上的非理性需求在短期内累加成为主流。如图１所示，与需求相关的影响房地产价格的因素有九个方面。
基本的自住需求 自然增量需求 未来需求前置 进入租赁市场 民间投机资金 金融型增值资产 自住 投资 外部投机资金涌入 外来的突增需求 Ａ Ｂ Ｃ Ｄ Ｅ Ｆ Ｇ Ｈ I 其他因素 图１ 影响房地产价格的九大需求因素及应对政策 保护/ 结构优化 金融税收 / 调控重点 增大置业压力/ 降低价涨预期 内需优化结构 / 限外令 限制进入途径 / 调控重点 限制进入途径 保护 / 控制投机需求 保护/ 财产收入 保护/ 结构优化 初始状态 应对政策 价增状态 需求诱因
Ａ、基本的自住需求：是基于本地居民实际的居住需要，包括改善居住环境，结婚生子等从大家庭中分离所产生的居住需求。
Ｂ、需求的自然增量：基于人口红利，居民收入增长所带来的需求增加。
Ｃ、未来的需求前置：由于对于未来价格增长和供应紧缺的预期，所激发出的需求。
Ｄ、外部的突增需求：由于人口迁移、外来人口涌入等具有购买力的外来人口所带来的需求增量。
Ｅ、投资房进入租赁市场：投资者将房屋租赁获取收益。
Ｆ、投资作为金融型增值资产：可支配收入增加，投资者将房产作为增值保值的资产。
Ｇ、本地投机资金进入：由于房价的上涨预期，本地投机资金大量涌入市场。
Ｈ、外部投机资金进入：由于房价地上涨预期，外部投机资金大量涌入市场。
I、 其他因素：本币升值，导致大量外资进入市场，这些资金的目标是投资在未来套现获取增值收益。
其中的A、E维持房地产市场正常的价格水平，而B则促进房地产价格的适度增长，但并不会偏离正常的价值轨道。而D因素大量外来人口的涌入，则会导致房地产价格的持续上涨。就像随着伦敦的国际化，外来移民持续涌入，促进房地产价格的增长，而使没有意识到价格增加的本地人被边缘化，被迫郊区化。F如果超出一个合理的范围，当投资渠道单一，由于居民储蓄增加，民间游资迅速增长，大量进入房地产市场，也会造成一定的泡沫，但如果其目的是作为对抗通货膨胀的单纯的资产保值，也不至于使房地产价格非理性增长。这五大因素中，市场的杠杆会自然调节那些用于租赁和金融型增值资产的投资，使之趋于一个合理的水平。而其中所要关注的是外来人口的快速净增长导致的可能房地产价格快速上涨。而对于外部突增需求的控制，使之适度增长，以及提供多样化产品，会降低房价上涨的压力。
而C、G、H则是可能的导致泡沫快速滋生的因素。就C而言，由于对于未来房价增长的预期，会导致民间资本集中，并流向地产市场，降低居民对于日常休闲消费的增长意愿，会导致国民经济的不均衡发展。而C大量产生的背景，与G和H相同，就是房地产价格快速增长的预期，而投机资金的大量涌入，会致使理性需求扩张，整个市场陷入非理性。
而I本币升值等其他因素，会吸引外资涌入，期望投资房地产市场，而获取本币升值在未来套现获取收益。其根本并非在于房产的实质居住属性，而是成为套利的金融工具。这和G和H有着相似的特征。与郁金香价格泡沫是郁金香脱离了其产品自身的观赏属性，而完全成为了虚拟的金融工具，完全成为获得资产增值的获利工具。
房地产价格泡沫也是其脱离了作为居住产品的本质，而在居住属性之外所滋生的金融工具属性成为房地产价值的重要成分，当地产作为金融工具的属性越重，市场就越狂热，居住者恐慌买房，投资者狂热地在倒买倒卖中赚取利润。而在这样的狂热氛围中，理性的居住需求和理性的资产保值需求被搅动膨胀，未来的需求被提前透支，从而导致在短期内价格的迅速增长。
而以上的九大因素，在我国当前的房地产市场中同时存在，如果不能将其影响控制在一个适度的范围内，必将会将房地产从地产泡沫推向泡沫地产，不仅关系到民生，而且还会由于泡沫在未来的破裂，而影响到中国经济的健康发展。
调控之手：财产安全 VS 抑制需求
在2007年以前，虽然政府也有一些相关的影响需求的政策，但重心还是在于影响供给。例如，2006年推出的90/70政策，以及对于别墅用地的限制，是在土地资源日益稀缺的情况下，通过增大单位土地的效能，降低户均面积的举措，提升单位土地可提供的住房户数，缓解土地的压力，增加有效供给，但由于全民的房价上涨预期，投资投机热盛行，政策落实的时滞性原因，房价地价比翼双飞的示范效应，民间游资充裕，买房门槛较低等因素，房地产价格的快速上涨并未有效遏制。2007年，政府的一系列宏观政策，表达了抑制房价的决心，对人民群众财产的立法保护，针对房地产宏观调控的基调是通过抑制需求控制房价的快速上涨，基本手段是增加税收和紧缩银根的金融政策。
政策基调：平抑增长曲线，稳定市场
美国次级贷风波不仅造成房产购置者的资产缩水，也对于美国的金融秩序造成冲击，影响到美国经济发展的稳定。房价快速上涨其负面影响首先是“居者有其屋”和谐社会的基本国策难以实现，其次是民间和外来游资，更具有短期逐利的特征，过分投机后，投机资金的撤离，必将造成经济的动荡，金融机构和普通百姓都会产生连锁的负面影响，降低群众的生活水平，影响经济的可持续稳定发展。因此，政策调控的目标，是要维系经济的稳定和房地产业的长期可持续增长。我国2007年的一系列政策，也正是要将需求限制在一个合理可控的适度范围内，避免房地产价格的泡沫式增长对于民生和经济持续增长的不良影响。
基本国策：保障人民群众基本的居住需求
对于A、B、E型的合理合法需求，政府政策是保护、鼓励和优化结构增加改善途径。
2007年3月物权法的颁布，从法律上保障了居民的物业权利的合法性，保障国民私有财产的安全，对于房地产市场的规范和持续发展具有深远的意义。
2007年10月十七大政府工作报告中指出：“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。而房产也是财产性收入的一部分。其中值得关注的是“更多群众”的说法，表达政府政策已经从“让部分人先富裕起来”，到更多群众富裕的战略转移。物权法和17大精神，对于人民群众的基本住房需求和正常的财产性收入给与保护。窗体顶端
政府决心：坚决抑制房价过快上涨
为了保障人民的基本居住需求，中央政府也多次表达了抑制房价的决心，对C类需求产生影响，并且降低G和H型投资者的获利预期。
2007年3月第十届全国人大五次会议上，温家宝总理在做政府工作报告时指出：
“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。
正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。”
表达了中央政府优化房地产供应结构，加大廉租房供应，抑制房价的基本政策。
2007年11月温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说：
“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”“特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。”政府的职责最重要的是要搞好廉租房，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。再次强调政府对于房价控制的决心。
政府决心对于降低市场的价增和获利预期产生压力，而廉租房建设则有利于通过优化产业结构，减少市场对于商品房的需求增量，对于B和D型中内部人口迁移所带来的需求增量产生一定程度的化解作用。
抑制需求：金融税收政策抑制投机性需求泡沫
2007年控制的重点是针对G和H类型需求，手段是通过金融税收政策，提高购房门槛，降低收益预期。
税收政策方面，2007年1月，国家进行土地增值税清算，其目的是降低开发商的预期收益。而2007年8月针对二手房强征个人所得税，则是降低G和H型投机者的收益预期。而税收政策其实一直都有推出，但由于房价上涨预期强烈，针对卖方的税收往往被转嫁到买方，对于抑制房价一直未能凑效，而当房价上涨预期减弱时，其又会加剧需求的减少。
2007年的基本金融政策是紧缩银根，具体手段其一是加息和提升存款准备金率。从元月到10月五次加息，元月到十二月十次提升存款准备金率，金融市场流动性资金降低，置业者还款压力逐渐增大。但由于加息和提升存款准备金率并非专门针对房地产，是为了抑制社会资金的整体流动性，而且加息力度相对温和，对于抑制需求和控制房价的影响相对较小，理论上讲，其所影响到的是那些多次置业者，促进这些投资者将空置房屋进入二手房市场，增大供给量，这是着眼于整个市场过度需求的调控措施。而连续的加息举措的累积效应，所引发的利息增加和月供压力增大，也会促成购房者提前还贷潮。
在金融政策方面是基于个贷控制。在2007年8月，部分银行取消加按揭、贷款审批手续严格、控制多套购房贷款成数，购买三套以上客户银行可能不予办理按揭。而
此外，在2007年各地方政府也通过一系列措施落实前期的调控措施，加强市场监管和行政管理力度，对于房地产交易行为进行规范，禁止取得预售证之前的一切销售行为，加强对于捂盘、炒楼、炒号等行为的监控管理，对于二手房的阴阳合同进行规范。其作用是规范市场行为，监管市场对于政府政策的规避行为，在保障市场供给的同时，强化相关需求抑制政策的执行效应。
总体来看，在2007年，国家在保护人民群众私人财产合理合法的同时，进一步为更多的人民群众谋取利益，并通过一系列的金融税收政策控制房地产价格的泡沫式增长，并且取得了初步的成效。而这些政策的根本并非打压房地产市场的发展，而是规范市场秩序，使房地产市场在更加良好的市场环境下稳健发展。再回到文章前面所提到的“啤酒泡沫”理论，就是让市场中看到更多的液体啤酒，而不是在泡沫啤酒中兴奋和疯狂。（本文发表于世联地产《楼市中国》2007年12月刊）