陆万东：“银根再从紧、经济将滞涨” 南宁房价还敢撑多久？
作者：陆万东- 高崇品牌机构[国际]- 万润房地产策划有限公司 CEO -转载请署名原作者
08年注定是一个经济困难重重的一年，宏观经济充满变数，南宁市房地产市场变幻不定。
一、银根继续从紧
央行
这更让去年大规模拿地的房地产开发企业风光不再，眼下巨量土地储备已经成为地产商资金周转环节上最大的风险因素。有业内人士统计，由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。庞大的资金缺口将让众多房地产企业招架不住，甚至倒闭。由此引发的连锁反应，或有可能危及金融安全。
近段时间，伴随国务院关于节约集约用地的通知出台，“土地闲置一年不开发收取20%闲置费，两年不开发无偿收回”的政策重申后，开发商“闲置土地”，在很大程度上将成为清理的主体。
当初囫囵吞下的土地，如今要么想办法消化掉，要么把自己活活撑死。信贷紧缩的压力，观望气氛的浓郁，加上资本市场的不振，土地交易价格下降，一系列内因外“患”的影响开始在房企身上显现。
一边是依法查处闲置囤积土地现象，一边是银行贷款受限、上市融资困难。在此背景下，谁卖楼卖得快，资金回收得越多，谁就占据市场主动。可见，面对“钱荒困局”，开发商正加速资金回笼速度，追崇“现金为王”。
与前些年“只要手中有地，贷款找上门”的情况大相径庭的是，从去年下半年开始，银行对于开发贷款的审核批贷已经非常谨慎，贷款门槛越来越高。中央又明确从紧的货币政策，更严格控制信贷。而每年的6月和12月是开发商还银行贷款的时期。不仅难以贷出新的开发资金，而且还需要偿还前期的银行贷款，不少开发商更加感觉到“日子难挨”。
作为一线地产商，万科、招商、金地、保利等上市公司所反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年年报显示，以上四大公司的每股经营性现金流均为负值。而在二、三线地产商中，这一窘境更加明显。
即使是已经在香港上市的“大地主”碧桂园，财务状况也不容乐观。据称，其总负债为192.3亿港元，现金只有约10.13亿港元。虽然碧桂园随后予以否认，但其财务状况仍为人诟病。
然而，极度渴望资金的地产商们的融资渠道却被阻塞。银行贷款的路不好走了，不少房企把上市作为“救命稻草”，但是前不久恒大IPO搁置，让恒大地产上市功亏一篑，在其身后，40多家排队等着融资的待上市地产企业几乎陷入绝望；给不少曾想上市融资的房地产企业以猛烈的一击。
例如，恒大正积极转战私募融资，同时启动了一个500亿的年度销售计划，为此广州等多个楼盘正批量降价处理。越来越多的房地产商降低盈利预期，以争取回笼更多的资金。金地集团负责人表示，会考虑做价格的调整，来加快销售速度。
二、当前的经济形势，经济将滞涨的迹象明显
当前的经济形势，颇有点滞涨的迹象。首先我们来简单说说什么是滞涨。滞胀在经济学特指经济停滞与高通货膨胀，失业以及不景气同时存在的经济现象，通俗的说就是指物价上升，但经济停滞不前。它是通货膨胀长期发展的结果。
而回头再看看我国的经济形势，滞涨好象很快就在眼前了。一是随着决策层对通涨居高不下的担忧不断加深，预计宏观调控将采取更为严厉的货币从紧政策以抑制投资需求，GDP主要通过投资拉动的作用必将逐渐减小；二是美国由于次贷危机造成经济衰退的可能性逐步增大，人民币持续升值的负面效应已经显现出来，大量的出口型企业在亏损倒闭的边缘挣扎，造成我国出口贸易增长下滑较快。在短期内需增长幅度不大的情况下，随着投资和出口的减缓，经济增长变缓的趋势愈加明显。而如果一旦经济增长放缓、通货膨胀仍居高不下，再伴随着企业利润率下降以及失业率上升等现象，经济滞涨出现的可能性就大大增加了。
当前我国经济出现滞涨可能性的深层次原因在于我国处于经济增长方式转变时期、以及对内对外经济可控的和不可控的经济风险综合调整的产物。经济增长方式的转变是一个阵痛，不坚决屏弃高能耗、高污染的粗放式经济增长方式，建立节能减排、高附加值的可持续经济增长方式，我们的经济是没有出路的。国际油价不断创出新高以及美元不负责任的持续贬值，为我们调整国际经济战略增添了不少不可控的变数。而可控的方面，为单一追求抑制高通货膨胀率而不断进行货币从紧的釜底抽薪做法，也会产生矫枉过正的可能性！
07年底以来，各地房地产市场均出现了不同程度的浓厚观望气氛，一边是房价仍居高不下，一边是房屋交易量的持续下滑，市场博弈阶段开始了。率先降价的是深圳房市，紧接着号称房价“堡垒”的北京也出现了打折促销现象，在这个市场微妙关头，房价会走向何方呢？房地产市场的任何波动并不是房地产市场固有的，房地产市场任何可观察到的周期性行为，都源于推动房地产市场的外生变量的周期性行为，也就是说，国家宏观经济的波动决定房价的走势。
宏观经济对房价的作用渠道在于宏观经济基本面的变化会引起人们对于未来期望的变化，从而产生房地产供给和需求力量对比的失衡，进而引影响房价的上涨或下降。一旦中国经济出现滞涨的迹象，对当前房地产市场参与各方的心理预期还是影响较深的。政府层面担心土地市场流拍现象蔓延会审慎的进行土地供应，从而进一步加剧土地市场供应短缺；而开发商方面由于后市房价的低糜以及销售周期拉长等因素影响，会进一步减少土地储备和减缓项目建设进度从而造成房屋供应量减少；而最重要的是广大购房群众，经济增长趋患所带来的就业压力以及高通涨下不断上涨的生活成本压力使人们必然减少即期购房消费支出，从而减少购房需求。
三、南宁市楼市的僵持局仍然扑朔迷离
在目前的货币政策下，人们的房产购买力显然已经不能支撑房价的新一轮大涨，而下跌的风险很大；南宁市楼市的僵持局面将如何演化，仍然扑朔迷离。
今年以来，南宁不少新房项目的销售率很低，造成市场整体销售量下滑；因此，南宁楼市在今年4月份出现了少见的“供大于求”的局面。
实际上南宁市场的住房刚性需求还是有的，如果在端午小黄金周这个时候以价格促销作为吸引点；是能起着相当关键的因素的，但如果买家认为价格没有再跌的可能性了，出手就是很正常的事情了！
可是；今年端午小黄金周，城区楼盘没有往日那么活跃，主要原因是城区楼盘的价格尚处于高位，还没有降到买家的心理预期。对买家而言，观望情绪仍很浓厚，尤其是想买市区房的买家，心理上总一直期待房价能够再降一点，但市中心的房保值能力比较强，销售价格没有明显的回落，这也是端午期间城区人气、成交相对不旺的主要原因。从“五一”及“端午”楼市来看，在买家持续观望下，今年南宁市场难有明显的复苏，整体成交均价将会再次回落，尤其是城区楼盘。
当各方心理预期都看空房地产市场时，虚高的房价是撑不住的，经济出现滞涨之际就是房价普跌之时。
在如此“银根再从紧、经济将滞涨”的大势下，我不禁要问：南宁房价，你还敢撑多久？
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陆万东，广西南宁市人；籍贯：横县；擅长企业管理| 房地产策划| 房地产营销| 投资置业；注册建造师；高级工程师；策划顾问；培训顾问。高崇品牌机构[国际]-万润房地产策划有限公司CEO、盟友沙龙联行主席；看地产网专家顾问；南国易房网专家顾问。
高崇品牌机构[国际]专家团成员
万润房地产策划有限公司 CEO
看地产网专家顾问
南国易房网专家顾问
广西人才网专家顾问
盟友经理人沙龙发起人之一
高崇高校职业指导中心讲师团成员
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