问：谢律师，您好！我家因做生意亏损了，将自已家的房子卖了，房子的地皮属集体所有的宅基地。买主将我家欠银行的钱还清后，就取出房产证自已找相关部门换名了，那现在我可以通过法律的手段收回吗？

 

　　谢恒律师解答：

　　我国不动产的权属实行登记确认原则，无论房屋产权取得的方式是原始取得还是继受取得，都以房屋产权的行政登记作为确认房屋产权归属的法律依据。从咨询者叙述的情况来看，涉案房屋已办理更名，该房屋的产权在法律上确定为买方所有。

　　由于涉案房屋建在属于农村集体土地的宅基地之上，根据我国“地随房走”的不动产转让法律原则，涉案房屋的转让不可避免伴随着宅基地使用权的一并转移。因此，买方是否有资格受让宅基地使用权是必须考虑的法律问题。

　　我国《物权法》第一百五十三条明文规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据我国土地方面的法律规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有, 能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员。宅基地使用权只允许转让给本集体经济组织内符合申请宅基地建房条件的成员（一般为没有宅基地的本村村民）。

　　由于宅基地使用权转让的上述法律限制，建在宅基地上的房屋只能转让给本集体经济组织内符合条件的成员。当前，国务院发布的两个规范性法律文件（《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》）已明令禁止城镇居民购置宅基地或农民的住宅。

  如果涉案房屋的转让不符合上述法律条件，咨询者可采取法律手段达到收回房屋的目的。谢恒律师建议，咨询者可首先考虑请求房产登记机关撤销登记，如请求未果，再向法院提起相关行政诉讼。

 

本贴问题及解答刊载于2008年7月出版的第019期《中国买楼通》Q&A版。