第二章 经贸园区型政治地产----中国鞋都
前 言
2004年春夏之交，正当各地政府仍然如火如荼地痴迷于通过地产开发来提升自身的政德政绩时，却历史机缘地再次遇上继1994年国家第一次对地产业宏观调控之后的第二次“治理整顿”。尽管本次仍是以简单的“宏观调控”概念来解释对中国地产业会产生什么样的影响的。其实，国家的目的在于希望通过积极的产业政策来促使中国地产业在肯定过去所取得成绩的同时，也必须清醒地看到2004中国地产业局部过热和地产产品结构不合理的实际现状，目的在于引导中国地产业自身建立起健康、有序的地产业发展之路。具体表现为：
第一是通过清查整顿和规范各地的具有开发区性质与开发规模的园区性地产。
第二是通过银根紧缩政策来抑制正欲上马的产业大盘和平抑不断飙升的住宅价格。
通过国家政策颁布实施近4个月的市场反映来看，事实说明国家这只“有形的手”虽然是有力和及时的，也不排除在地产界只要有策划创新、产品定位准确、开发及时、推广有力的楼盘也照样会收个钵满盆丰。比如逆市飘红的中国鞋都项目就正是在这样“霜冻”的宏观大背景下，开创了2004中国经贸园区总建筑面积二十万平方米、第一个价格高达每平方米38000元人民币的“天价”大盘，并且是在开盘不到三天的时间就认购一空的中国农村---福建省晋江市陈埭镇大乡村。中国鞋都究竟是通过怎样的操作手法创造出了中国地产行业的奇迹和神话呢？下面我们不妨通过对中国鞋都项目的全案操作过程的一一展示来解析经贸型政治地产----中国鞋都是如何创新和引领中国鞋业与“复兴中国”的。
第一节 晋江市与中国鞋都的建设背景
一、晋江市概况
晋江市地处中国福建省东南沿海，是中国著名侨乡，也是台湾同胞主要祖籍地之一。三面临海、气候宜人，山川毓秀、人文荟萃，素有 “泉南佛国”、“海滨邹鲁”之美誉。介于福建省会福州、经济特区厦门之间，与历史文化名城泉州相连，与台湾、金门隔海相望，毗邻港澳及东南亚，具有得天独厚的区位优势。全市地域面积649平方公里，海域面积6345平方公里。全市人口l02万，旅居海外的侨胞和港、澳、台同胞200多万人，号称“海内外300万晋江人”。
晋江和中国历史文化名城泉州均为海上丝绸之路的起点，历史文化源远流长。晋江高度重视发展高等教育事业，重视人才引进，采取系列优惠政策鼓励企业引进各类管理人才和技术人才。先后在厦门大学创办了晋江学院，在泉州华侨大学设立了晋江菲莉学院。目前占地6平方公里的晋江高教园区正在筹建中。晋江还先后与清华大学、北京大学、中国人民大学等30多所高校和研发机构建立长期合作关系，建成了中国第一个县级博士后科研工作站，设立专家活动中心专门为高级人才科研、学术交流、成果展示及学习休闲等服务。
晋江市是中国经济发展最具活力、最具竞争力的区域之一，2002年晋江市被福建省委、省政府确定为中等城市。经过20多年的改革开放，晋江已由一个农业穷县发展成为现代化工业城市，成为中国东南沿海重要的制造基地。晋江的发展模式与温州模式、苏南模式、珠江三角洲模式并列为中国农村经济发展四大模式，全市综合经济实力连续多年居全国县（市）前列、福建省县(市)首位。2001年社会经济综合指数位居全国l00个“最发达县”第l3位，2002年晋江的“县域经济基本竞争力”名列全国第六。l978年以来，县域生产总值平均增长率达到26.168，经济总量平均三年翻一番，相当于每三年就在已有基础上再造一个晋江。财政总收入、用地总量的平均增长率也在23%-----24%。
晋江是中国的品牌之都，拥有的中国驰名商标和名牌产品、福建省著名商标和名牌产品数量名列全国县级市前列、福建省县(市)首位。科技综合实力进入全国百强行列，被定为全国4个科技进步示范区之一。晋江先后被授予 “全国质量兴市先进县(市)”、“全国科技进步先进县(市)” 、“中国鞋都”等称誉。【新华社福建分社】 其中，在晋江市的陈埭镇云集了有大大小小共计三千多家制鞋企业，年产休闲运动鞋占中国休闲运动鞋总量的80%、世界休闲运动鞋1/3以上，在晋江的GDP总量中占据绝大板块，是晋江市的支柱性产业之首。有“三人穿运动鞋必有二人的是晋江产”和“福建的经济在泉州、泉州的经济在晋江、晋江的经济在陈埭”之说。可是睿智的晋江人为什么要垂青中国鞋都项目？又是怎样通过中国鞋都项目来发挥鞋业产业集群的引领与巨大的推动作用呢？下面我们就通过中国鞋都项目的建设背景与项目概况来解释其中究竟。
二、中国鞋都项目的建设背景
本项目之所以叫“中国鞋都”，是因为2001年3月19日由中国皮革研究院、中国制鞋工业研究院等四家机构联合命名晋江市为“中国鞋都”,而中国鞋都项目之所以要用晋江市的美称-----中国鞋都来命名，完全是有赖于晋江市上届市委、市政府领导班子的前瞻性眼光和理性思维。因为，本项目不论是从地块与投资规模的大小，还是从市场的专业化程度以及对中国鞋业市场的影响力而言，都涉及到晋江鞋业市场必然要由过去的粗放性、松散性、作坊化、单一化向专业化、规模化、多元化、集团化转变的必然结果;同时也是中国加入WTO为适应国际经济一体化要求和加速大泉州城市发展战略，以及本地区制鞋企业二次创业的平台与突破口;它是国家二级区域的代表-----泉漳厦三角洲的增长极和大泉州城市经营的示范工程；所以，用“中国鞋都”来冠称本项目的命名既体现了项目的规模化和专业化程度，又揭示了项目在中国行业发展和城市经营过程中举足轻重的地位,其深刻诞生背景表现在如下几个方面：
（一）国际大气候的要求
随着中国加入WTO后，国际经济一体化及新经济时代的全面到来，国际间的白热化市场竞争迫切要求中国的鞋业企业提升自身竞争力，以企在国际市场上谋求自身发展,因此从这个角度上说,中国鞋都的建设是适应国际经济一体化发展的历史必然。
（二）国内小气候的要求
中国已经完成了由计划经济时代下的短缺性经济向市场经济时代下的相对饱和经济的历史飞跃，与此同时，中国国民的价值观和生活形态也由过去的单纯的“20世纪赚金钱”向“21世纪赚休闲”以及过去的居住------工作两点一线的枯燥乏味的简单生活方式向21世纪的居住-----工作-----休闲------学习四维一体全新生活方式（2003年5月21日<<西安晚报>>的《20世纪赚金钱 21世纪赚休闲》和《21 世纪全新生活模式剖析》）的重大转变，是中国经济发展大背景下的市场需求催生了中国旅游休闲鞋业的再次细分，所以说中国鞋都的诞生是中国经济发展大背景下的客观要求。
从第一产业向第三产业的梯次跃升,体现了一个国家的经济发展状况，也是衡量一个国家在国际经济舞台地位的具体标准。中国目前正处在椭圆型经济结构向亚铃型经济结构的巨大转变之中，一个典型的“制造中国”将成为过去，代之而来的是一个全新的“休闲中国”时代.而要彻底完成这个巨大的历史转变必须有一个核心的休闲产业平台来作为动力引擎，这就是“世界鞋业的奥林匹克 亚洲战区的赛事中心----中国鞋都”，所以说中国鞋都的诞生是实现“制造中国”向“休闲中国”转变的动力平台和对接窗口。
（三）中国鞋业市场细分的要求
在全国四大鞋业生产基地中，广东东莞主产高档皮鞋，四川成都主产女鞋，浙江温州主产皮鞋,而福建晋江的中国鞋都主要是生产休闲运动鞋。根据产业经济学的基本原理知，一个行业的发展总是从最初的偶然性、零星松散、局部非专业、作坊式小规模的单个模糊产品出发，逐步向专业化、标准化、大规模、系统性和科学性的行业发展转变，总是由横向的产品宽度开发转向纵向的产品线深度开发，其实质就是1956年美国营销学专家温德尔 斯密斯教授提出的市场细分问题。作为鞋类细分市场------运动休闲鞋的总部基地------中国鞋都的诞生正是遵循了市场营销学和产业经济学的的科学要求，所以说是中国鞋业市场四分天下有其一和中国鞋业市场细分的科学体现。
（四）国内区域经济发展的要求
21世纪的中国问题无外乎来自两个方面：其一、是国际经济一体化的国际大背景要求迫使中国企业增强企业竞争力，迫使中国经济融入国际大环境以求得生存发展；其二、是来自国内的区域经济不平衡发展和城市化水平低的根本性问题。而上述两个方面的问题已经变成困扰中国经济发展的首要问题，所以也是党和各级政府非常关心的头等大事。因为，“国家的发展看区域、区域的发展看城市、城市的发展看产业、产业的发展看地产”,这是国家的发展法则，问题的关键是看从何处入手的。
所以，作为中国第二级区域的代表-------厦漳泉大东南区域的经济发展和如何加速本区域的城市化进程的问题已经是国家和泉州市委、市政府考虑的头等大事。大泉州战略的突破口也正是这一法则原理下所涉及的问题核心。因为,泉州的经济构成前面我们已经说过，鞋业是泉州的龙头支柱,但是影响泉州经济发展的恰恰是城市的系统规划、整体布局和综合开发问题,特别是产业园区的系统规划与布局,而中国鞋都的诞生体现了上届政府立誓改变这一困扰泉州经济发展的问题的实质性举措。把过去的分散性、小规模、技术与品牌文化含量低、成本居高不下、竞争力差的不良局面,改变成为大区域集团化、集中化、 科技与文化含量高的国际鞋业物流港,以增强晋江制鞋企业的竞争力和促使它们早日充分融入国际经济一体化舞台,为泉州的可持续化发展奠定基础。中国鞋都作为泉州市的第一个地产大盘的诞生势必会对本区域的经济发展和加速大泉州的城市化进程发挥革命性引领与推动。所以说，中国鞋都的诞生是本区域和大泉州战略的样板示范工程。
（五）国内产业结构调整的要求
中国的休闲运动鞋生产基地主要集中在泉州市的晋江市陈埭镇，虽然在改革开放的20年里完成了资本、技术、人才、市场的原始积累，取得了显著的成绩。可是随着企业的逐步发展，一些不利于企业发展的因素也显现出来：产品的单一化、企业的个体化、市场的无序化，成本的扩大化等严重阻碍了企业的发展。因此，在国际经济一体化的今天也不可避免地要提升自身的竞争力，必须改变过去的松散性、小规模、技术及品牌文化含量低等不利竞争局面，走大规模、集团化、信息化、国际化的发展之路。所以,作为中国鞋业第一个旗舰品牌的核心区和中国鞋业的CGD（中央物流港）------中国鞋都的建成,是中国鞋企二次创业的需要催生了中国鞋都的诞生。
第二节 中国鞋都项目概况
在中国新世纪的发展里程中，以集群产业带动区域经济发展的典范首推新近崛起的福建闽南三角洲，这个典范的核心动力就是占世界休闲运动鞋三分之一、中国休闲运动鞋大半壁江山的-----中国鞋都，中国鞋都项目正以它独具特色的闽南风情和海派文化，加速和吸引来自全球鞋业人的投资步伐与眼球。
一、项目的区位概况
设在晋江的“中国鞋都” 是中国四大鞋业生产基地之一，晋江和泉州两级市2004年重点建设项目、以及晋江建市十周年的重点招商引资项目，是由澳门金龙集团旗下的晋江鞋业市场建设发展有限公司投资开发建设，项目占地面积14万平方米，总建筑面积20万平方米，项目的容积率为1.39，绿化率31%，建筑密度39.9%。项目位于泉州市晋江鞋业重地-----陈埭镇的黄金商业圈内，与晋江市紫峰中学斜对面；西临陈泉路；南依乌边港；北面紧邻大乡村民居；东近乌边港支流，与原有的鞋材市场一条街紧密相连,周边已形成一个区域性大规模的鞋业产业矩阵。中国鞋都距泉州8公里，距晋江机场1公里，距福厦高速公路3公里，形成了海陆空立体交通网络，地理位置和经济战略地位十分优越，交通便捷，是个万商云集、贸易四通八达的商业重镇。中国鞋都与国际花园城市厦门、水仙花之乡的漳州比邻，与晋江国际机场、泉港国际码头、厦门国际机场、厦门国际码头等近在咫尺，国际性海陆空货运航线四通八达,为民族鞋企打造了进军世界品牌鞋业的绿色通道。
二、项目的功能结构概况
中国鞋都项目的具体功能板块包括商业店面、展览中心和行政中心三大板块组成。其中商业店面是集鞋材贸易区、成品鞋贸易区、鞋机贸易区三位一体的现代化物流中心，规划为10栋，设计店面2478间，中国鞋都的店面一般面积为50平方米左右,整个鞋都辟有三条规划路，路宽18米。360度的立体空间和上千个停车位置平均分享临街繁华，项目可容纳2千余家鞋业企业入驻。项目以其独有的闽南风格和伊斯兰建筑文化诠释了“执着诚信与博大空灵”的全球经营理念,彰显了中国鞋都项目的核心优势与个性特色。
三、项目的物业管理模式
中国鞋都率先采用国际最先进的“工业企业物业管理模式”和八度空间的保姆式服务，也就是说从企业进入园区开始便可享受代办注册登记手续、政策咨询、人才孵化、资本集聚，小秘书及家政服务等方面全方位一体化服务。由具有专业资质、经验丰富、知名度高的专业管理公司来中国鞋都服务，长年邀请国内外著名的专家学者坐镇鞋都，为广大经营者诊断指导，排忧解难。鞋都内部将启用电子巡更系统、红外线电子监控系统、闭路电视监控系统、保安人员24小时巡逻等行之有效的保安措施，确保了广大业主、商家及顾客的生命财产的绝对安全。完善的产业孵化与政策支持，使入驻企业可共享园区品牌、技术、人才和市场等资源，为入驻企业奠定了作业成本领先,显著增强了企业的市场竞争力.
四、项目总体规划布局
中国鞋都在规划布局上率先采用了全球最具特色的“中央集群式采购模式”商业规划理念，克服了采购者由过去一家一户寻找的线性采购方式，变为中央集群式采购,可大大节约采购者的采购时间和交通费用，降低了产品的物流成本，增强了产品的市场竞争力,为投资商赢得超额的商业利润。高度化的产业集群与时空集约可满足21世纪“休闲中国”的集约消费性需求。
第三节 中国鞋都品牌的宗旨内涵
首先应该说明，品牌的本质是在做文化、思想，而绝不是在做产品，因为产品只是一种工具和媒介载体，也就是说它是手段而不是目的。
中国鞋都的建成旨在塑造“世界鞋业的奥林匹克盛会和亚洲战区的赛事中心”,是中国鞋企进入国际市场和实现从“制造中国”向“假日中国”迈进的绿色通道，为中国的品牌鞋业打造“21世纪旗舰品牌的核心区和中国鞋业的物流中心（CGD）”；为来自跨国间的投资者提供了“世界的创业机会和中国的财富特区”；为晋江鞋企搭建起“晋升世界品牌A梯队和实现颠峰企业价值观”的企业发展机会和二次创业的平台，中国鞋都的建成标志着中国行业发展的动力引擎的诞生，为中国的城市经营创立了整合地产与鞋业的示范工程,是大东南区域发展的增长极和大泉州城市经营的突破口,真正实现“政治地产复兴中国”的发展夙愿。
第四节 中国鞋都的特色与作用
中国鞋都里的店铺克服了沿街店面无规模、杂乱无章、孤军作战等不利因素，整合了区域品牌鞋业，能让小企业做大、大企业做强。也就是说，在中国鞋都所得到的绝不是单单一间店铺，更重要的是得到了园区品牌、资本、人才、市场的共享，可以大大提升鞋企的品牌文化附加值，扩大了市场的营销机遇，改变过去的“线性采购”为“集中采购”,降低了物流成本和营销成本，可大大增强品牌的竞争力,其具体作用表现在如下几个方面：
一、中国鞋都是实现中国鞋企二次腾飞的平台
晋江是全国四大鞋业基地之一，占全国运动鞋、旅游鞋总产量的大半壁江山，制鞋业是晋江市经济发展的支柱产业。晋江鞋企经过上个世纪二十多年的资金、技术、人才、市场等要素的初次创业，现在企业面临着由过去的产品质量和品牌知名度的竞争上升为品牌价值观和文化思想的高层次竞争。可是随着经济的发展，一些不利于企业发展的因素也显现出来,比如产品单一化、企业作坊化、市场无序化、成本扩大化等严重地影响了企业的竞争力。正是在此前提的推动下中国鞋都项目无论是从人文创新、技术革命、产业升级、企业文化再造，还是从市场扩大、人才配置、资本机制、管理创新、资源共享等要素出发,都是为晋江企业提供了前所未有的发展机遇。所以说，中国鞋都的建设对于中国鞋企而言是提升它们二次创业的平台。
二、中国鞋都是实现中国地产业大发展的助推器
中国地产大盘的出现标志着中国地产业已经由过去的松散性、非专业性、小规模性和以单纯住宅产品为核心的开发模式，逐渐向集团化、专业化、大规模和复合性地产大盘开发模式的整体转变，是中国地产业良性发展的科学体现。作为以运动休闲与地产整合为开发主题的鞋业细分市场------中国鞋都正是顺应了这一客观市场潮流的内在发展要求，因此说它是实现中国地产业大发展的助推器。
三、中国鞋都是国际可持续化发展的倡导者
21世纪的核心问题就是如何确保可持续化发展的问题，其核心是如何确保生态环境平衡的问题，因此，出现了一大批国际环保志士仁人强烈抗议破坏动植物的义勇壮举，得到了世界大多数国家和民众的一直拥护。但是目前作为鞋类的绝大多数原料仍依赖于动物皮，这就与新世纪的发展主题背道而驰，但这确实是个两难的问题，一个是生活所需、一个是发展所需，两者都是缺一不可的问题。而中国鞋都的主营材料主要是以革为主的新型时尚材料，这样既不破坏生态平衡、又能满足当代人的休闲运动需求，所以说中国鞋都的诞生正是全案解决这一重大难题的突破口和倡导者。
第五节 中国鞋都的发展前景
应该说一个项目前景的好坏取决于两个要素：其一是可持续化发展，其二是有广阔的市场前景。而中国鞋都恰恰符合这两个要素，首先中国鞋都是专业经营革制休闲运动鞋，而不是经营动植物皮的皮鞋鞋都，不需要用破坏生态平衡来为满足21世纪“休闲中国”的消费需要作代价，它是符合国际绿色环保组织要求的。因为，随着现代科技的发展，革制品既有通透保暖性、又有抗拉耐磨性能，完全符合人们休闲运动的需要；其次是因为随着中国休闲时代的到来其市场的总容量将会出奇的大，所以中国鞋都的发展前景将是无限美好和无可估量的。
第六节 中国鞋都项目的概念设计
一个项目的品牌理念、功能特点、以及与市场、城市等方面的关系和作用，主要是凭借概念设计来彰显项目的战略内涵与外延的。中国鞋都作为中国休闲运动鞋业市场的动力引擎和大东南区域发展的增长极以及泉州市城市经营的突破口，必然会在概念设计方面有其独到和引人入胜之处。
一、项目理念篇
世界鞋业的奥林匹克 亚洲战区的赛事中心
释义：
A．奥林匹克是世界顶级运动大赛,旨在弘扬不畏艰难险阻、勇于拼搏的民族精神，因为,只有民族的才是世界的。而世界本身就应该是丰富多彩的世界文化，丰富多彩的世界文化首先表现在体育竞技上，这是奥林匹克宗旨最基本的诠释。
B．用世界鞋业的奥林匹克来比喻世界品牌鞋业之间的市场竞争程度，从而达到优胜劣汰去粗取精的发展目的。
C．奥林匹克作为世界性的运动大赛在每次比赛时均有很多分会场,用奥林匹克和中国鞋都来比喻世界鞋业盛事之间的关系,就是等于把中国鞋都看成世界鞋业大赛在亚洲的分会场,显示出了中国鞋都在世界鞋业中有着举足轻重的地位。
二、产品规划篇
旗舰品牌核心区中国鞋业CGD
释义：
A．中国鞋都作为集品牌鞋、鞋材料、鞋机械于一体的休闲运动专业基地，是专为民族强势品牌走向国际品牌所建立的绿色通道，是国内知名品牌的聚集区-----中央核心区。
B．建成后的中国鞋都是中国第一个专业从事休闲运动产业的中央物流区（CGD），从产品规划上率先采用了国际上最先进的物业规划模式------中央集群式采购模式，也就是以物流为中心，以产业发展和配套服务为半径的新型现代化物流中心。
三、市场概念篇
世界鞋业的创新机会亚洲战区的财富聚焦
释义：
A．改革开放的20年是中国完成第二产业的20年，进入新世纪以来中国面临着从第二产业向第三产业转变的重大转折时期，也就是产业经济学所讲的，中国正在从“椭圆型”经济形态向“哑铃型”经济形态转变，一个典型的“制造中国”正在成为过去，代之而来的是一个全新的“休闲中国”。从产业经济学原理上讲又一个全新的产业即将诞生，这就是中国的休闲运动产业，所以说中国鞋都的建设是从中国休闲运动产业发展的角度出发而建的，其年物流总量将超过十亿元左右，是亚洲最大的专业经营休闲运动鞋的集散地。特别是对于加入世界贸易组织以后国际市场容量进一步增大的今天来讲，等于是为来自国际间的产业投资者提供了一个全新的创业机会。
B．在“制造中国”时期中国诞生了一大批产业富豪，这些产业精英们有一个共同的特征，那就是文化素质相对较低但却是实实在在的实干家，进入新经济以后这些前辈们由于受到文化素质的影响，在新的市场运作面前他们固有的传统做法也就受到了阻碍，从而限制了企业的发展。中国鞋都的建成标志着从产业机制、产业运行、产业布局、产业政策等要素方面完全进入了一个全新的境界，从某种意义上说等于是为21世纪即将诞生的新富翁创造了一个培育基地，这就是亚洲战区的财富聚焦最深刻的诠释。
四、企业关系篇
晋升世界品牌A梯队 实现颠峰企业价值观
释义：
A． 前面我们说过中国鞋都的建成是从根本上帮助中国鞋都所在地的制鞋企业从原来的小规模、作坊式、松散型、技术含量与品牌文化含量低的低层次向大规模、集团化、标准化、国际化以及全新价值观与生活方式的高层次的革命性转变，是帮助制鞋企业实现从区域品牌或国内品牌向世界级品牌进军的绿色通道；因为，在中国鞋都有国际一流的技术检测中心、物流配送中心、人才教育中心，新闻发布中心、物业管理中心等园区发展所必须的配套服务机构，同时也只有这样才会帮助鞋企进军世界品牌A梯队。
B． 21世纪全新的企业价值观与传统企业价值观不同之处在于不再是满足于过去的做技术、做知名度那种原始的产品概念，也不再满足于多纳税和多就业造福一方的狭隘企业理念，而是着重于引导市场建立起一种全新的思维方式与生活方式，比如，人类第六需求----梦幻需求、“20世纪赚金钱、21世纪赚休闲” 工作-----居住-----休闲-----学习四维一体的全新生活方式等。中国鞋都的建立正是从这些人类全新的文化思想与价值观的高度出发，引领入驻企业建立这样的价值观，使他们更好地为国家产业发展与民族的伟大复兴做出更大的贡献。
五、项目魅力篇
共享技术人才市场奠定作业成本领先
释义：
A．现代企业的竞争力来源除了品牌自身的文化竞争力以外，主要还体现在产品的作业成本与物流成本，特别是发展中国家的前沿企业产品，对中国的休闲运动用品来说更是如此。
B．中国鞋都可以使入驻企业实现在园区的品牌、人才、技术、市场等要素方面共享，可最大程度地降低企业的作业成本与物流成本，使企业进一步显著增强产品在国际市场上的竟争力，获取空前的超额利润。
六、城市关系篇
中国行业发展的动力引擎 东南城市经营的示范工程
释义：
A． 中国的休闲运动鞋产业在国际经济一体化的今天，不可避免地要提升自身的竞争力，必须改变过去的松散性、小规模、技术及品牌文化含量低等不利竞争局面，走大规模、集团化、信息化、国际化的发展之路。所以,作为中国鞋业第一个旗舰品牌的核心区和中国鞋业的中央物流港（CGD）------中国鞋都的建成,标志着中国行业动力引擎的诞生。
B． 中国的经济主要集中在东南沿海城市,并且它们的发展模式有相似之处,那就是以民营自发的作坊式经济带动城市经济发展,继而带动中国产业的整体发展.比如浙江义乌的小商品、青岛市的家电、东莞的电子元器件以及晋江市的运动鞋和石狮市的服装等。但是，它们在发展的过程中都走了太多的弯路，目前尚未有象中国鞋都一样首先把地产与产业整合起来，从产业的运行机制出发把园区的管理机制、运行机制、人才机制、资本机制和收益分配机制进行系统的纳入科学的策划程序来运作，以至于到现在许多地方仍停留在散兵游勇状态，根本不能带动城市经济的整体发展。这其中的原因就是他们不知道城市经营首先要从地产经营出发这个城市发展的基本原理，因此从这个角度出发我们说中国鞋都是大东南城市经营的示范工程。
七、区域关系篇：
大东南区域增长极大泉州经营突破口
释义：
A．处于长江三角洲和珠江三角洲之间的泉漳厦三角洲在经济实力上已经呈现出哑铃型状,如何改变目前这种现存状态、打造出中国东部的经济边防线是区域经济学家和大东南地区的行政长官们应当首要考虑的头等大事。但是，区域经济的增长首先是要靠区域的增长极来带动和引领，而区域的增长极首先是在区域的总体经济中处于主导型和支柱型经济地位，像漳厦泉三角洲的龙头是泉州、泉州的龙头是晋江、晋江的龙头是休闲运动鞋业。而中国鞋都的诞生正是全案解决大东南地区支柱型经济-----休闲运动产业的可持续化发展的核心动力，因此说它是大东南区域的增长极。
B．前面我们说过城市经营首先从地产经营开始，因此要实施大泉州战略的发展突破口必然也是以地产为龙头，比如泉州市政府提出的“用五年时间再造一个鲤城区”，正是引证了本理论的学术合理性。中国鞋都的诞生恰恰在实施大泉州战略过程中起到了带动区域支柱产业的优先发展和铺平道路的作用，起到龙头引领作用，所以说是大泉州城市经营的突破口。
第七节 中国鞋都的整合推广战略
一、中国鞋都项目广告宣传战况透视
中国鞋都的市场概况前面我们已经作了充分的介绍,因此,关于项目的推广战略及措施就已经非常清楚了。根据整合营销的基本知识我们知道一个项目的整合推广过程基本包括如下几个阶段：
知晓-----兴趣------联想----决策------购买-----售后服务
其中：知晓主要是停留在叫人知 的阶段
兴趣和联想是处于叫人信 的阶段
购买和售后服务是处于叫人买 的阶段
然而中国鞋都项目现在究竟处于何种阶段？是甲乙双方应该认真静思的关键时刻了。因为这关系到中国鞋都究竟怎样推广销售的战略问题，广告、宣传、促销、公关、人员推广应该怎样去具体落实的实际问题,项目有限的广告宣传费用究竟应该怎样分配的问题,等等。
前面关于项目在广告宣传方面已经做了中哈篮球对抗赛、残疾人运动会赞助,现场广告、厦门航空杂志、第六届中国(晋江)国际鞋业博览会会刊、CBA会刊、中国服饰报等广告,中国鞋都全国巡回招商活动,315客户座谈会,以及即将举办的首届中国休闲体育品牌论坛,中国鞋都文化馆揭牌仪式和第六届中国(晋江)国际鞋业博览会参展,CBA四强赛全方位广告赞助等大型的公关活动。社会知名度已经非常的高了,可以说在中国晋江几乎妇孺皆知了,从专业角度上讲知晓阶段已经完全度过了,也就是说叫人知阶段的任务基本完成了,接下来的任务是要全面进入怎样叫人信的阶段,也就是让客户怎样产生兴趣和联想的第二阶段了。而这一阶段才是最花钱、工作量最大、最能让消费者动心的关键时刻,如果操作不当就可能会导致前功尽弃,功亏一篑,所有投入的钱都白扔了。
房地产销售主要是依赖于报纸广告、户外广告、印刷宣传品和大型的促销活动(包括优惠、折扣、免税、免物业费用等),产业孵化和政策扶持等,虽然这些手段是老生常谈,但是这一阶段的营销活动是最实际的。问题是看所有的活动是不是创新的,只有创新的才是具有诱惑力的,并且也只有创新的手段才会引起消费者的兴趣与联想,才会让人信,但这完全依赖于媒体的传播,所以花费必然高昂。因此,所有的房地产开发公司都会集中优势兵力打歼灭战,把有限的广告宣传资金用在刀刃上。
大盘地产的营销与住宅所不同的是全局性、复杂性、系统性都非常的强,特别是政治地产(高科技园区、经贸园区、旅游园区)对政策的依赖性最强,没有政府的支持可以说简直就是痴人说梦。比如税收减免，人才户籍，子女入学;工商行政及科技检测部门、邮电通讯部门、新闻传播部门、人才孵化组织等机构的入驻服务等等,都牵扯到动一指而牵动全身的问题。没有这样的系统配套服务和政策优惠,投资商是怎样都不会认你的帐,更别说是掏钱买你的楼。
所幸的是本项目在开发的前夕双方就此类问题已经达成高度共识,双方并就政策优惠问题已经向晋江市人民政府打了专项报告,现在到了养兵千日，用兵一时的关键时刻,也就是万事具备，只待启动了。
二、中国鞋都的推广策略
（一） 首先启动政策扶持与产业孵化杀手锏策略给消费群体吃进定心丸
1．在4月20日举行由金龙集团与晋江市的税收、工商、公安、城建、电讯、邮电等职能部门举行管理配套合作公开签字仪式新闻发布会,向社会做出郑重承诺，吸引这些职能部门进入园区,给消费者吃进全方位服务与保驾护航的定心丸。
2．在4月23日举行与中国制鞋工业协会签订合作举办质量检测中心仪式,让质量检测部门进入园区,给消费者以诚信感。
3．在4月26日举行与有关大专院校及晋江博士后工作站签订人才培训合作仪式,让消费者感到有发展的人才保障。
4．在4月28 日举行中国鞋都新闻发布中心、物流配送中心、人才交流中心、品牌展示中心、质量检测中心、商务洽谈中心、设计培训中心、对外贸易中心成立的公证发布会,由晋江市公证处公开公证。
（二）开展“诚心客户全国专业园区巡回展活动”吸引消费群体
在“五一”期间组织部分大客户乘专车去温州的鞋都和义乌市的商品城、西安的西部电子商城、苏州的工业园、东莞的科技园参观它们的管理模式与先进的园区运行模式,让消费群体知道建成后的中国鞋都将是真正的中国鞋业CGD,让他们知道不进入中国鞋都是终生后悔的事,再一次让他们痛下决心,并在此时给予相应的购买优惠,达到立即签约的促销效果。
（三）引进大型连锁超市进入园区，掀起空前人气、造成繁华景象
由专人组成招商队伍游说大型连锁超市,像台湾的好又多、利客隆、捷隆超市、天津的家世界等二级超市进入展览馆，给进入园区的超市1—2年房租减免优惠，首先把人气烘托起来，造成繁华景象，让潜在客户有危机与希望感，给他们立即投资立即收益的心理预期感受，促使他们下决心购买。
（四）用户外广告与报纸广告大幅面的登载专家与大客户口碑以及现场热销实况感染和吸引潜在消费者的购买热潮
本阶段的广告是建立在以大幅面的报纸广告、户外广告重磅轰炸的基础上, 用发手机短信息、电台广告、电视专题片等联袂推出专家学者对中国鞋都的理性认识以及热销的现场实景,让潜在的消费群体再一次地下定购买决心,配以适当的优惠折扣直至签约。
（五）举办首届名牌企业CEO委托培养直通车活动,首先拉动企业总裁身边的继承人和吹风者
由中国鞋都与合作院校联合举办诚信客户职业经理人委托培养活动,培养经费由中国鞋都承担,前提必须是签约购买项目“一统三”5套以上楼宇的客户，人数定为10人为佳，具体条件为国家名牌企业或国家驰名商标企业，产生办法为抽签。
（六）分崩离析对抗竞争,全面实现决胜中国鞋都的战略战役
中国鞋都项目的竞争对手之所以向社会公众大肆宣传其店面的价格优势,是因为他们害怕新的物流布局的诞生会对他们目前的利益产生影响,所以抱成团地与中国鞋都项目作对,但是,我们要看到他们并非是铁板一块,他们的联盟对抗其内在是不堪一击的,因为他们在利益上本身就存在着矛盾,比如实力的不平等造成市场瓜分的不均等就是他们最根本的内在冲突所在。现在我们购买优惠的策略首先将其打散,让他们内部产生分化为我们的销售铺平道路。具体策略是把对抗联盟中一部分弱小的成员与本市部分政府官员以较大的购买优惠吸引过来,给他们造成一种再不购买就来不及了的心理压力。
（七）用特价房先到先买的手段吸引客户排队购买，产生热销的繁荣场面
把中国鞋都项目内朝向及房号较差的房子，特别是2，3层的店面用低于平均价格的手段向市场限量发售，这样既火爆开局又可将老大难的烫手山芋摔出去。比如，开盘日限量推出10套左右按排队的先后顺序销售。
（八） 兵分三路招商,全力消化鞋都店铺
晋江陈埭镇的市场消化量即使完全被中国鞋都吸纳,充其量不过百分之五十左右,要想全面实现鞋都店铺销售必须多手打算,最直接最有效的办法还是必须去招商,具体策略就是要在诚信预定活动结束后立即组建如下招商队伍全面招商,与现场销售形成相互推动和市场互为补充的销售局面：
第一路由甲方负责与政府职能部门取得联系,首先将银行、电讯、公安联防、邮电、工商、税务等职能部门迎进来,给市场以正式运作的态势让潜在消费群体有积极的市场预期感。
第二路由双方合成组建境外招商,奔赴山东青岛和四川成都驻地招商,把中国鞋都的硬件建设及配套服务、政策优惠措施、发展前景、园区管理及运行模式等优点向招商地的潜在客户全面介绍,吸引他们加盟到中国鞋都来共同发展。温州与东莞的产业环境比中国鞋都要好,并且他们出境发展的想法相对要比青岛和成都要小,本土意识相对要强,因此来中国鞋都发展的概率要低。至于成都和青岛其产业环境要比中国鞋都差,并且交通运输不如中国鞋都便利,物流成本要比中国鞋都高,所以他们应该是我驻外招商的主力市场。
第三路由乙方单独组建专业从事本地配套项目的招商队伍,对超市、麦当劳、家具商、品牌服装商，以及从事其它行业但与鞋都发展有相互补充关系的经营户，把他们请进来,全面掀起空前热销局面,让持观望态度的客户下定决心购买。
（九）对于A区朝向及房号较好的热销房子可以通过高昂的总售价与竞价拍卖的方式销售
前面我们说过通过区位价差可以有效地对区位差异进行平衡销售,但是我们应该清楚明白绝大多数的客户还是对好的地段情有独钟,对于此类事情就是要果断地采取一种两全其美的措施,这就是公开竟标拍卖,也只有这样才不会得罪人,另外也不会让权贵们将鞋都的肉吃掉,全给我们留下一堆难啃的骨头。对于此区，应该至少完全采取“一统三”或“一统四”以上的捆绑式销售来将他们的扎堆购买现象平抑下来。
三、关于中国鞋都强销期的制胜策略
所谓强销期是指在项目开盘以后两个月左右的销售淡季,也就是开盘日后的第3个月至第4个月。中国鞋都项目单间店面总计两千多间,一统三店面500多套,而根据现场意向客户统计数量(包括双方领导的关系客户在内)不过300户,根据市场营销的基本原理计算,一般情况下意向客户与实际购买客户的比例大体为三分之一,也就是说300个意向客户基本上可以产生100个实际购买客户,这与本项目的实际销售数量实在是相差太远。为了实现中国鞋都项目的整体销售,我们在开盘前就应该考虑如何将目前的主力客户(也就是有意向的大客户)全面吸纳完毕,彻底将市场“榨干”，然后根据项目遗留数量的多少定出新的促销策略,将原来准备干其他事情的零散投资者吸引进来,达到最终将中国鞋都楼盘销售完毕的终极目的。因此,全面具体地考虑强销期的强力促销策略。如：
A．异地连动法(略)
B．终身成就保障法(略)
C．万代基业法(略)
D．创业援助法(略)
关于楼盘强销期的促销策略还有很多,由于时间周期长而涉及保密的因素还很多,若现在讲出来恐怕难以收场,所以暂不将此部分策略内容明晰出来,待时机成熟以后再公布出来。
四、中国鞋都楼宇的功能分区与推广措施
（一）楼宇推广的步骤
1．方案A：明修栈道 暗渡陈仓
尽快启动C区文化一条街工程建设，从表面上用景观作秀的策略消除区位差异，这是房地产营销惯用手段，经久不衰。并以B区为着眼点，表面上推B区实际上是力推C区。具体策略为：
（A) 以B区为基准价，C区比B区低10---15个百分点,A区比B区高出10---15个百分点;
（B) 每个区的每一户从前到后依次降价3%左右;
（C) 好的编号比一般的编号高2-----3%,一般编号比差的编号高出2----3%左右;
（D) 每天推出相应的套数做适当的销售搭配,天天变换户型数量达到绝对控制销售的目的, 用价格策略迫使客户购买C区。
评 析：本策略有助于全面控制整个楼盘,稳健销售，但是可能在开盘以后会进度较慢,不利于迅速实现热销的火爆局面,达不到首期开门红的市场效果。
2．方案B：全面开放 一股作气
区位价差同A方案一样,所不同的是不作任何控制,先到先买,不论是哪个区，只要有人买就可以放手大胆地去卖。
评 析：本策略正好与A方案相反,容易产生热销的火爆场面,但容易失去控制并且容易引发事端出现,导致最后烂尾楼出现的尴尬局面。
3．方案C：兼收并蓄 取长补短
将C区的所有房子与AB区较差的房号及朝向的房子结合起来,用“前贵后廉”的差异价格策略出击,适当“全面开放”，这样既不会出现开盘滞销冷场的局面，又可以适度控制B方案所导致的尴尬局面出现。
（二） 中国鞋都销售模式
(a)A1-1区,A2区用一统四的方式销售,五层单卖；
(b)A1-2区,A3区,B1-B2区,C2区用一统三方式销售；
(c)C1区用一统三+4----5层单卖。
（三）中国鞋都楼宇的功能分区问题
1． 关于对商业店面的功能分区问题
方案A
把CB区原则上全定为鞋材区，A区定为品牌鞋区，因为鞋机械体积太大，况且陈埭镇已经规划出了一个667000平方米的专业鞋机械市场。若有人要买店面做鞋机械生意并且数量较大，我们也不能拒绝。再将C区定为鞋机械区，以此来缓解分区矛盾，做到进退自如。
方案B
(1） 把展览馆1-2层定为品牌鞋区；
(2） AB区全定为鞋材区；
（3） C区定为鞋机械区(如果鞋机械经营商较少可定在C区后面,前面仍然为鞋材区)。
2．关于展览馆的功能划分问题
一层：品牌鞋展示区或餐饮便利店 (方便鞋都就业员工就餐)
二------四层：大型超市 (因为有手扶平行电梯)
五层：贸易洽谈中心和商务中心 (专供大型商务贸易和洽谈)
六层：新闻发布中心和鞋都文化馆 (宣传鞋都文化，发布市场信息)
七层：多功能宴会厅 (供高档客户或大型娱乐宴会活动)
第八节 中国鞋都项目广告宣传文稿掠影
一、中国鞋都隆重举行知名品牌入驻签约仪式新闻通稿
本报讯: 5月18日下午，中国鞋都项目招商部在晋江爱乐酒店三楼会议大厅隆重举行了知名品牌入驻签约仪式。
下午四时，晋江市有关领导、中国鞋都项目建设单位以及国内外享有广泛知名度的十余家大型知名品牌鞋业企业齐聚爱乐酒店贵宾楼，应邀参加此次签约仪式的国际知名品牌有意大利迪亚多纳、法国梦特娇、日本知名卡通阿童木、美国大力水手、史莱辛格、圣大保罗、纽巴仑、RICH BOSS、科比等；国内知名企业有新协志鞋材、大三豪鞋服有限公司、中裕鞋材、华昌皮革实业有限公司、协龙鞋料有限公司以及来自香港、菲律宾、马来西亚、澳门、韩国等客商。这是继“3.15鞋都建设建议客户座谈会”、“4.29十五家大型配套企业入驻中国鞋都签约仪式”、“5.9第二次鞋都建设建议征询会暨认购客户答谢宴会”后的第四次关于稳步推进中国鞋都鞋业市场迅速形成的系列实质性重大举措，上述活动的开展和大型企业的带头入驻有利于进一步提升国际知名品牌和中国鞋都的国际知名度和市场竞争力。
晋江是国内三大鞋材市场之一，同时也是世界旅游运动鞋业的生产基地，已形成鞋业产业高度集聚、辐射范围广阔的市场网络，在国内外享有广泛的知名度。因其具有重要的战略影响和经济价值，聚集了许多国际鞋业品牌。为了更好地发挥晋江鞋业产业集群优势，在各级党委政府和社会各界的关心下，中国鞋都项目建设才得以全面启动。
基础设施落后、分布零散、经营观念滞后、经营成本居高不下，缺乏有效的政策扶持，特别是国际品牌在行业的引领作用，这些都是制约区域经济发展的主要因素，不利于充分发挥市场主体的优势。
通过对综合配套性服务企业、大型知名企业的引进，可进一步完善中国鞋都的市场经营主体和组织结构，有利于提升国际品牌与鞋都的知名度和国际竞争力，快速促进以中国鞋都为主的全国性鞋业大市场的形成，为广大业主迅速收回投资和实现物业增值。
二、中国鞋都真诚服务感苍穹
本报讯：中国鞋都于5月9日下午在晋江南苑酒店三楼宴会大厅隆重举行第二次鞋都建设建议征询交流会暨项目认购客户答谢宴会，庆祝项目内部认购活动提前完成。
5月5日至5月8日，在中国鞋都商务会馆，人潮涌动，中国鞋都限额推出的店面频频告急，出现了晋江前所未有的火爆抢购场面。据中国鞋都项目的商务代表介绍：在短短的4天时间里，项目80%以上的店面被抢定一空，创造了泉州房地产百年难见的销售奇迹。
为了让市场早日形成、确保广大业主能够尽快投资见效,本次会议旨在把广大业主自己对鞋都好的建设与装修建议、好的经营与管理措施，以及尽快形成市场繁荣的策略与建议再一次地广泛征集起来，以便于在建设和经营管理过程中更加行之有效地运用到具体工作中去，切实履行中国鞋都“建好鞋都 回报乡亲”的建设和经营理念，为此，中国鞋都项目部特别举办了“第二次鞋都建设建议征询会暨认购客户答谢宴会”。
在确保鞋都的工程质量方面，仅鞋都项目的建筑布局规划就经过了13次专家论证，对数十家国家一级建设资质施工建设单位的公开招投标过程中认真选择出了五家建设施工单位分五个标段同时开工，确保在今年12月底主体工程完工和明年“4、19”第七届中国（晋江）国际鞋业博览会召开之际正式剪彩开业。在项目的施工建设过程中广泛采用新材料、新工艺，重奖悬赏园林景观设计方案，把鞋城东路的乌边港拟建成为休闲放松、娱乐度假的街边休闲度假花园,使中国鞋都的环境更加优美。
为了把鞋都经营管理好、让市场尽快的健康繁荣起来，中国鞋都项目部在3月15日举办了“第一次鞋都建设建议客户座谈会”，并到中国四大鞋业生产基地进行巡回考察学习。在4月29日引进了四大银行、中国电讯、中国联通、自来水公司、物流配送公司、电力公司、邮政局等15家大型综合功能配套单位全面入驻中国鞋都，目前，正在与晋江市公安局保安大队、大专院校、专业保洁公司等单位洽商委托培训保安和管理人员与物业清洁队伍，并引进质量检测、技术开发、人才交流和对外贸易等机构全面入驻中国鞋都。
所有这一切都是为了把中国鞋都市场建设好经营好，为广大业主创造一个经营科学、管理规范、功能配套齐全、环境优美的现代化鞋业专业市场，让广大业主能够在鞋都红红火火的市场经营中赢得巨额回报。
三、晋江鞋业的产业集群靠什么来承载
--------中国鞋都---5000家鞋业霸主的新婆家-------
本报讯: 众所周知，所谓产业集群通俗地讲就是“产业扎堆”，它与传统产业的分布主要区别在于它是建立在政策扶持、资本聚集、技术研发、人才培训、市场拓展、园区品牌共享、规范管理与人性化服务等产业要素于一体在新的发展空间里的最佳组合，它可以大大降低企业的作业成本和物流成本，绝对增强企业竞争力，为企业获取滚滚的超额利润。但是，一个产业的发展它总是从最初的小规模、松散性、作坊式、科技与文化含量低、品牌知名度与美誉度低、作业与物流成本高、市场竞争力差的单个企业逐步向大规模、集群化、集团化、科技与文化含量高、国际竞争力强的集群产业发展，这是产业经济发展的一般规律，比如，广东顺德的家用电器产业、浙江义乌的小商品产业、晋江市的鞋业发展大都如此。
然而，刚刚过去的“首届晋江产业集群论坛”正是从晋江市的支柱产业-----鞋业发展的理论层面上开辟和指引了一个多元的科学论证体系,确保了晋江鞋业产业发展的健康性、科学性、可行性，与此相适应的是承载这个现代鞋业孕育、发芽和茁壮成长的产业航母-----中国鞋都也应运而生地拔地而起，为晋江市鞋业的可持续化发展提供了一个新的动力引擎。
（一） 为什么要建设中国鞋都
1．中国加入WTO后，随着国际经济一体化以及新经济时代的全面到来，国际间的白热化市场竞争迫切要求中国鞋企提升自身的竞争力，以企在国际市场上谋求自身新的发展,因此说,中国鞋都的建设是适应国际经济一体化发展的历史必然。
2．从第一产业向第三产业的逐次跃升体现了一个国家的经济发展状况，也是衡量一个国家在国际经济舞台地位的具体标准。中国已经完成了由过去的相对短缺性经济向相对饱和性经济的巨大转变，一个典型的“制造中国”将成为过去，代之而来的是一个全新的“休闲中国”时代，而要彻底完成这个巨大的历史转变必须要有一个核心的休闲产业平台来作为动力引擎，这就是“世界鞋业的奥林匹克 亚洲战区的赛事中心------中国鞋都”，所以说中国鞋都的诞生是实现“制造中国”向“休闲中国”转变的动力平台和对接窗口。
3．在全国四大鞋业生产基地中，广东东莞主产高档皮鞋，四川成都主产女鞋，浙江温州主产皮鞋,而福建晋江的中国鞋都主要是生产休闲运动鞋,是中国鞋业市场四分天下有其一和中国鞋业市场细分的必然结果。
4．中国鞋都是国家继珠江三角洲、长江三角洲、京津塘和西部中国四大一级经济圈之后新近崛起的二级经济圈-------泉漳厦三角洲的代表和增长极；是大泉州城市经营的示范工程；是泉州市的糖果、石材、旅游、服饰、休闲运动鞋等五大支柱产业的龙头产业。龙头产业的发展它需要一个与之相匹配的平台来承载，这个平台的核心就是中国鞋都专业市场的科学管理与经营。因为，国家的发展看区域、区域的发展看产业、产业的发展看地产、地产的发展看经营与管理，这是新世纪国家发展的基本法则。
5．中国的休闲运动鞋生产基地主要在泉州的晋江市陈埭镇，虽然在过去改革开放的20年里完成了资本、技术、人才、市场的原始积累，取得了骄人的成就，但是，在国际经济一体化的今天也不可避免地要提升自身的竞争力，必须改变过去的松散性、小规模、技术含量低、品牌文化含量低等不利竞争局面，向大规模、集团化、信息化、国际化发展。所以说是中国鞋企二次创业的需要催生了中国鞋都的诞生。（二）中国鞋都对晋江制鞋企业有什么好处
晋江是全国四大鞋业基地之一，占全国运动鞋、旅游鞋总产量的大半壁江山，拥有鞋材企业3000多家、成品鞋企业2000多家，制鞋业已经是晋江市经济发展的支柱产业。虽然，晋江鞋企经过了上世纪20多年的资金、技术、人才、市场等要素的初次创业，但是现在却面临着由过去的产品质量和品牌知名度的竞争上升为品牌价值观和文化思想的高层次竞争。因为，随着市场经济的纵深发展，一些不利于企业发展的因素也逐步显现出来,比如产品单一化、企业作坊化、市场无序化、成本扩大化等现象严重地影响了企业的竞争力。正因为是在这样的前提推动下，所以中国鞋都的诞生无论是从人文创新、技术革命、产业升级、企业文化再造，还是从市场培育、人才培训、资本机制、管理创新、资源共享等要素出发,都是为晋江的鞋业发展提供了前所未有的发展机遇。因此从这个角度上说，中国鞋都的建设对于晋江鞋企而言是提升它们二次创业和进军国际市场的绿色通道与商务平台。
（三）中国鞋都与沿街店面有什么区别
中国鞋都的店铺克服了沿街店面小规模、杂乱无章、孤军作战等不利因素，整合了区域品牌鞋业的所有优势，能让小企业做大、大企业做强。也就是说，客户在中国鞋都所得到的绝不是简单的一间店铺，更重要的是得到了园区品牌、资本、人才、市场的共享，可以大大提升鞋企的品牌思想、文化和附加值，扩大了企业的市场营销机遇，改变过去的“线性采购”为“集中采购”,有效地降低了企业的物流成本和营销成本，绝对增强企业及品牌的竞争力，也就是说在中国鞋都企业得到的是全面发展。
（四）中国鞋都与产业集群和市场形成的三角关系
前面我们在讲产业集群的基本概念和形成过程时提到了一个基本前提，这就是产业集群必须有一个适合其发展的承载体。因为，产业集群它毕竟不是简单的“企业大超市”或者是“企业家属院”，它是包含产业布局、产业创新、产业政策、产业组织与管理、产业发展规划等要素在内的一系列科学行为与分工要素的最佳组合，也就是适合产业发展各要素的“黄金搭档”，其目的就是要为产业市场的形成与繁荣这个大前提服务，因此，从这个角度上讲中国鞋都是产业集群的承载体，产业集群是市场形成的前提，市场形成的目的在于产生规模效应，降低企业的作业与物流成本，增强所有集群企业的综合竞争力，为集群企业获取滚滚的超额利润，这才是产业集群最本质的内涵。
（五）中国鞋都的市场是怎样形成的
5月5日至5月8日，在中国鞋都商务会馆，人潮涌动，中国鞋都限额推出的店面频频告急，在短短的4天时间里，项目80%以上的店面被抢定一空，出现了晋江前所未有的火爆抢购场面，创造了泉州房地产百年难遇的销售奇迹。可是有谁知道这个表面的背后却包含着广大长期厚爱和支持中国鞋都项目的各界朋友与全体员工的倾力支持与滴滴汗水。
首先是中国鞋都项目部从一开始就从产业集群的核心------产业的布局规划出发，紧紧围绕鞋业的采购模式进行研究，着重对传统的挨家挨户的“线性采购”方式探索研究后，发现这种采购方式严重地浪费采购者的采购时间和差旅费，同时还不容易规避产品质量风险与信用风险，更不利于货比三家，这样必然就会加大采购产品的作业成本，特别是物流成本。而中国鞋都的布局规划正是采取了与“线性采购模式”相反的规划布局模式------集中式采购模式，这就是以物流为轴心、以产业发展的配套服务为半径的现代商业布局规划新模式------中央集群式采购模式。让广大采购者足不出鞋都即可满足采购者的所有需求,同时还可以规避上述的所有风险。
其次是中国鞋都项目部紧紧围绕市场形成这个大前提，从产业集群的运行保障------产业发展的配套服务出发，采用了国际最先进的物业管理模式------工业园区的管理模式。它是集产业孵化、政策扶持、人才教育、技术开发与培训、保安环卫、信息交流、科学经营与管理、商务住宿、餐饮娱乐、休憩赋闲等功能要素在新的台阶上系统化、规范化、科学化、专业化于一体的全新服务模式，也就是常规所言的“八度空间保姆式服务”。
再次是中国鞋都项目部在项目的施工建设方面，始终坚持两个凡是。这就是“凡是利于产业发展的建设要素一律要坚持并且完善到底，凡是与产业发展关联不紧密的一律砍掉或让道重来决不姑息。”在确保鞋都的工程质量方面，仅鞋都项目的建筑布局规划就经过了13次专家论证，在对数十家国家一级建设资质施工建设单位的公开招投标过程中反复甄别与认真筛选出了五家建设施工单位分五个标段同时开工，确保在2004年12月底主体工程完工和明年“4.19”第七届中国（晋江）国际鞋业博览会召开之际正式剪彩开业。在项目的具体施工建设过程中广泛地采用新材料、新工艺，重奖悬赏园林景观设计方案，把鞋城东路的乌边港拟建成为休闲放松、娱乐度假的街边休闲度假花园,使中国鞋都的环境更加优美。所以才有了从官员到学者、从专家到市井百姓、从行业精英到芸芸众生一直对鞋都项目比较看好的市场反映。
最后是为了把鞋都经营管理好、让市场尽快地健康繁荣起来，首先是中国鞋都项目部把项目的功能分区经营和单一客户“一统三式”的经营定位作为首要问题，先后去上海、北京、西安、成都四大城市的专业物流中心以及中国四大鞋业基地进行了二十多次地反复调研与专家论证；其次是在3月15日举办了“第一次鞋都建设建议客户座谈会”，并在4月29日引进了四大银行、中国电讯、中国联通、自来水公司、物流配送公司、电力公司、邮政局等15家大型综合功能配套单位全面入驻中国鞋都；再次是在5月9日举办了第二次项目建设建议征询会和客户面对面的家访活动、以及认购客户资格审查活动等，并实施了一系列的关于如何经营和管理好鞋都市场的有效措施。目前，鞋都招商部正在与晋江市公安局保安大队、大专院校、专业保洁公司等单位洽商委托培训保安和管理人员与物业清洁队伍，并将再次引进质量检测、技术开发、人才交流、对外贸易等配套服务机构。目前，意大利鞋机协会和十余家国内外知名休闲运动品牌正准备于2004年5月18日-----20日左右与中国鞋都项目招商部正式签署入驻中国鞋都展览馆的协议。
从2003年到2004年这不平凡的两年，为了确保让市场早日形成、实现尽快回收广大业主的投资与物业增值目的，中国鞋都项目一路上洒尽了广大热情厚爱鞋都项目的各界朋友与全体员工的辛勤汗水与不断努力，其目的就在于为晋江的5000家鞋业霸主创造一个经营科学、管理规范、功能配套齐全、环境优美、与国际专业市场各项标准达标接轨的现代化鞋业专业市场，让广大业主能够在中国鞋都红红火火的市场经营中赢得巨额回报与完成企业的二次创业，在新经济时代与国际间的鞋业霸主同台竞舞和共同发展。
四、从晋江的制鞋产业看晋江的产业集群
本报讯: 5月31日上午，晋江市委、市政府主要领导率同晋江市政府各职能部局及各乡镇的主要负责人，共计120余位市镇两级领导前往中国鞋都鞋业专业市场进行考察。目的是通过对中国鞋都专业市场的建筑布局规划、鞋业经营的功能区划结构、产业配套服务、专业管理与市场运行模式等软硬件设施的了解，继而对晋江整个产业集群的发展起到榜样学习和示范号召的作用。
（一）有市有场是产业集群形成的基本前提
产业集群通俗地讲就是“产业扎堆”，它是指某一行业从最初的产生、运行、发展到相对独立壮大，继而形成业务协作紧密、专业分工明确、经济利益相关的一大批专门从事生产加工、技术开发、人才引进、配套服务、市场拓展等领域里的经济共同体。但是产业集群的形成必须有一个绝对的前提，并且这个前提会在不同的时期对承载该产业的载体有更高的技术要求，这就是产业集群必须要有市有场。无市则无投资主体，无场则无产品形成的载体。正如市场一样，它必须是有市有场，否则，就会变成独脚天涯的意念之想。
就拿晋江市的制鞋业来说，大凡晋江人都知道林士秋的故事，林士秋用他姐姐寄过来的８万元钱办起了陈埭的第一间鞋厂，并在第一年就收回了投资。财富的效应使精明的陈埭人纷纷仿效并加入制鞋的行业，所以也才会有陈埭鞋材一条街的出现。这就是晋江原始的鞋业集群。可是这偶然的成功后面却是包含着绝对的必然。因为陈埭鞋业发展的初期适逢我国的改革开放伊始，国内市场的需求在一瞬间被释放了出来，套用一句专业人士的话，那就是“只要生产出来，就能卖掉”。这是因为有市才会引来投资主体的主动参与，有陈埭镇四境街这个原始的“场”，才会有现在晋江原始的鞋业产业集群。
但是，在全球经济一体化的今天，旧的鞋业产业布局已经不适应来自国际间白热化的市场竞争了。也就是说仅凭有国内巨大的“市”，而无适应国际专业化市场发展的“场”，是不能从根本上解决晋江鞋业产业集群根本问题的。晋江鞋业要想从根本上提升自身的实力，以求得新的发展就必须跟上时代的脚步，因为只有这样才能与国际品牌同台竞争而立于不败之地。而且陈埭人也深深地意识到了这一点，所以他们才格外看好和关注世界鞋业的奥林匹克、亚洲战区的赛事中心-----中国鞋都。因为他们深知中国鞋都的诞生，是适应21世纪晋江鞋业产业集群的全面发展的。因为没有中国鞋都大专业市场这个“场”，仅凭中国大市场需求和晋江众多的投资主体的存在，是无法实现真正意义上的鞋业产业集群。
（二） 中国鞋都专业市场是各级政府巨大作用下的亲笔示范
众所周知，政策决定资本的流向、资本决定人才（投资者与管理型和技术型人才）的流向，这是政治经济学的一般常识。并且这个原理也充分地揭示了政府在市场的培育形成与发展壮大过程中、有着其他任何组织不可取代的作用，因为，政策的制定权在于政府，这就是“有形的手”在市场作用中最直接的体现。
晋江市市长杨益民在给媒体记者介绍晋江市产业集群发展与地方政府之间的有机关系以及表现形式时曾经谈到：“作为政府重要的责任在于有意识地引导、完善、壮大各种生产要素并使其更加有机地协调，但是政府必须从直接引导转变为引导服务。”晋江鞋业通过企业引企业、资本引资本的方式，再加上政府在企业引进的过程中的有序引导，使晋江的鞋业产业得到了快速、合理的发展，产业形成后，研发人员、技术人员、管理人员、员工都聚集到了晋江，并产生了规模效应。可是仅凭晋江原有的鞋业产业布局规划模式仍然不能适应在国际市场这个大环境下的发展了，单家独户要想在这里发展壮大几乎是很难的。因此，晋江市在工业园区的规划时，是按产业集群的发展来规划的，政府从一开始就全力做好整个工业园区的服务，引导企业提高管理水平，提高自身素质，注重产品质量和品牌以及环保认证等工作，引导企业走上规范发展之路。
比如，中国鞋都项目从一开始就被晋江市、泉州市两级政府列为重点工程和晋江市建市十周年重点招商引资项目。对项目给予了极大的关怀和高度重视，对项目的开发建设一路绿灯，多次亲临现场指导与关心慰问，特别是对项目的整体布局规划与园区的管理服务模式、市场的形成与发展等关键点，都给予了积极并富有建设性地指导。所以才会有像晋江市的众多大牌鞋材商说的那样：“中国鞋都专业市场是政府一手扶持起来的重点项目，我们相信中国鞋都专业市场是一定会成功的。”
（三）从鞋业产业集群看晋江的产业集群
前面我们已经谈到了关于产业集群的形成的基本前提是要有市有场，就像晋江市陈埭镇的鞋材料市场一样，虽然有着广大的“市”----需求，但是仅凭陈埭镇四境街原有的“场”-----松散性、小规模、功能规划不合理，市场配套服务与人才、技术孵化全无的小作坊，是不能够与现代国际专业市场的要求达标接轨的，更遑论是现代意义上的产业集群了。因为，真正意义上的产业集群它是要通过产业方向与发展战略的定位、产业结构的布局规划、产业政策的扶持、产业管理与配套服务、产业环境的培育、产业人才与市场的孵化等一系列的规范行为来实现产业集群的，继而达到品牌、技术、人才、市场等核心要素在新的台阶上实现黄金搭档，发挥出各要素最大的整合潜力。惟其如此才能产生规模效应，才能让进入产业集群圈的投资主体获得滚滚的超额利润。比如中国鞋都专业市场的建设与形成就是通过以下举措来实现产业集群内涵要求的：
首先，在制定中国鞋都项目的发展战略时，就把中国鞋都项目定位为CGD（中央物流区）-----中国鞋业专业市场，而CGD的出现对中国鞋业行业而言它又是最先进生产力的代表，它标志着一个以鞋业而闻名的城市-----晋江市的现代文明与社会进步从此迈进了一个全新的起点。从项目的起点和高度上为21世纪的中国鞋业品牌、人才、技术、市场找到了产业发展的最佳黄金分割点。
其次，是为全球鞋业企业二次创业专门量身打造了国际最先进的物业管理模式-----工业园区物业管理模式，它是集产业孵化、政策扶持、人才教育、技术培训、保安环卫、信息交流、科学经营与管理、商务住宿、餐饮娱乐、休憩赋闲等功能要素在新的台阶上系统化、规范化、科学化、专业化于一体的全新服务模式，即常规所言的“八度空间保姆式”服务。满足了现代鞋业的全方位发展要求与确保了中国鞋业的可持续化发展。
最后，是采用了国际上最先进的商业规划布局模式------现代中央集群式采购模式，它是继“一站式服务”模式之后最先进的现代商业规划布局新模式。因为它可实现使简单的“线性采购”上升到以产品营销为轴心、产业发展配套服务为半径的“中央集群式采购”的革命性转变，可最大化的节约企业作业成本与物流成本，绝对增强产品的市场竞争力，为企业获取空前的超额利润。
因此，作为首期占地面积133400平方米，总建筑面积20万平方米，集品牌鞋、鞋材辅料、鞋机械一体化的专业物流中心-----中国鞋都之所以于2003年被业界誉为“中国三大城市经营示范工程”之首，就是因为它聚集了上述国际上最有竞争力产业发展所必需的三大特色优势。所以，它的诞生必将对中国休闲运动产业的规范升级和海峡西岸经济区的经济发展，以及晋江市的产业集群产生革命性的引领与推动作用。
五、“5月5日”——决定下一代的命运
本报讯: 2004年5月5日-----对于一般人来说，是个再平常不过的日子。然而对于晋江鞋业产业和晋江鞋业人来说，这是个产业革命和产业升级的日子，因为它标志着晋江鞋业从此告别无序的经营年代，迈入鞋业产业规模化、品牌运营国际化的全新时代。
5月5日，中国鞋都晋江商务会馆，原定早上9点才开始的中国鞋都店面内部认购活动，早上6点认购队伍就已排成了长龙，人潮涌动。在认购队伍的强烈要求下，中国鞋都项目招商部不得不提前开始认购活动，火爆的认购场面是泉州历年不遇的，3000多个铺位在短短的一天时间里就被预定了80%。那么，这场掀起泉州乃至中国房产大盘热销风暴的背后究竟是源自晋江鞋业产业的装备升级，还是来自项目本身的功能定位？所以有业界人士称“5月5日”是晋江鞋业产业革命的纪念日。它将对晋江特别是陈埭鞋材的供应链模式进行彻底的革命，上一代原始的经营和资本积累时代已经结束，新经济的规模化、品牌运营化时代即将全面到来。
（一）为什么5月5日决定了一代人的命运
早在上个世纪80年代，晋江制鞋业主要以家庭作坊式为主，生产及经营方式粗放、市场效益低下，但是不服输的晋江人硬是凭着自己的双腿走遍了中国的山山水水，也为晋江的制鞋业的发展积累了原始资本。
随着晋江制鞋业的蓬勃发展，也极大地带动了相关配套产业的快速形成，现在晋江已形成了较为完整的初级产业链。从鞋材、印刷、包装到化工原料、鞋机乃至数字制模等相关配套，晋江都有自己区域内的专业厂家，形成了社会化分工、自主配套的一条龙生产协作群体。另外，随着鞋业的发展也带动了晋江鞋业重镇陈埭四境街长达数公里的“鞋材一条街”的形成，该市场是集鞋业原辅材料批发、零售、储运、鞋机展销为一体的鞋业专业市场，它吸引了浙江、江西、四川等国内省（市）和韩国、意大利、澳大利亚、阿根廷、台湾、香港等30多个国家和地区的鞋材和鞋机客商入市经营，年交易额超过30亿元，是华东地区规模最大的鞋材市场之一。
但是随着全球经济的一体化和国内外市场竞争的日趋白热化，中国的各行业都受到了前所未有的压力与挑战。要生存、要发展就必须与国际主流市场接轨，晋江鞋业亦不例外。虽然上一代晋江人创造了区域产业初级化规模基础，为晋江赢得了较高的声誉，为新世纪晋江的再一次腾飞打下了坚实的基石，可是当老一辈人递交了这艇超级产业航母接力棒时，年轻的一代又怎样在一个新时代里继续撑掌这艇旧战舰呢？所以为了把市场做得更大、更强，为了与国内外同行之间能更好地沟通与交流，为了让晋江鞋业产业可持续发展，晋江人更是卓有远见地打造了旗舰品牌核心区、中国鞋业CGD-----中国鞋都，为晋江鞋业经济的二次飞跃打造了一个超级商业平台，缔造大东南区域经济增长极。
（二）中国鞋都------整合鞋业产业链 加速区域产业集群
产业集群形成的关键在于如何整合四面八方的相关资源和产业要素的流向，从而形成一整套完整的、科学的、合理的、分工明确的产业相关配套体系。而目前晋江无论是从鞋的配件、鞋楦、鞋底、鞋跟、鞋衬，还是到轻泡、炬胶、吹塑、纸盒、包装盒等均有专业厂家生产，但是我们不难发现由于这些相关配套设施因为不合理的布局、无序的竞争、盲目的生产、市场信息的闭塞、技术力量的薄弱等客观事实，造成了晋江鞋业产业链的混乱，严重地制约了晋江区域产业集群的良性发展。所以，如何对这个现状进行有效合理地流程再造，成为晋江鞋业经济实现二次飞跃的关键所在。而中国鞋都的诞生，正是为了整合并提升整个晋江和大泉州乃至全国的鞋业产业链与综合竞争力。
环顾世界工业发达的国家，其领先和具有世界强劲竞争优势的产业无不形成了完善的产业链和巨大的产业规模，使其在全球微利经济环境下，与世界其它各国同行业竞争时具有明显的获利优势。其直接的表现为由区域产业集群规模化所带来的区域产业品牌效应到自身形成的成熟品牌优势，区域产业凝集的资源优势共享，及企业集中式采购所获得的成本领先与运营加速度优势，以及企业由此获得的发展机遇。所有这些正是现代区域产业高度集群和产业高度规模所具有的内在本质。
然而晋江鞋业现行的产业链却让晋江鞋业品牌在对外竞争中处于劣势，因此打造晋江鞋业新型产业链，完善晋江鞋业产业整合和升级就成为区域产业发展的一种历史必要，因为它是大泉州发展战略的需要，也是晋江鞋业对话世界鞋业的需要。为此,中国鞋都的诞生是晋江鞋业产业发展趋势的必然，也是顺应社会经济变革的产物，更是历史的必然。
（三）中国鞋都-----两代人成功交接的超级平台
造就一代功业不难，成就万代伟业才最是艰难的。经过上一代人的艰苦创业，晋江人完成了最初的原始资本积累，取得了举世瞩目的丰收成果。
但是，一朝成功只属于过去，过去的发展模式已经远远无法适应国际经济一体化下的全球发展需要。精明的晋江人知道，只有与国际接轨，充分地与国际同行业进行深入的沟通与交流才是最终出路，而这些都必须得有一个互动的新型产业平台。于是，晋江人以当地的鞋业产业优势为基石打造了世界鞋业的奥林匹克、亚洲战区的赛事中心------中国鞋都，并以中国鞋都为实地战场，开辟新的搏击天地；以中国鞋都为商务学校，更好地培养出一支21世纪的新型鞋业大军。所以说，中国鞋都不仅仅是晋江实现鞋业经济二次飞跃的超级商务平台，更是晋江鞋业两代人之间成功交接的超级平台。
综上所述，我们也就不难理解5月5日中国鞋都店面内部认购活动为什么会那么火爆；也不难理解为什么说5月5日对于晋江鞋业产业和晋江鞋业人来说是个不平常的日子；更不难理解为什么说5月5日决定下一代的命运。
六、中国鞋都——打破陈埭鞋业市场旧格局
本报讯：晋江地处闽东南沿海，东濒台湾海峡，与金、台隔海相望。然而，这块陆域面积仅有649平方公里的小版块却创造出了被理论界誉为中国农村经济发展四大模式之一的 “晋江模式”，其综合实力名列全国百强县（市）前列、福建省“十强”之首，与世界上40多个国家和地区建立了长期经贸合作关系。
近年来晋江经济一直保持高速增长，GDP十多年来年平均增长速度达到了26.96%，其中2003年1—7月，GDP就达204.39亿元,财政收入达15.3亿元,全社会出口商品总值达11.36亿美元。随着经济的快速发展，晋江的教育及基础设施建设日益完善，海陆空立体交通网络已基本形成,城市容貌日新月异。
（一）陈埭-----晋江经济航母的动力引擎
这是晋江的骄傲，更是陈埭的骄傲，因为为晋江创造业绩的，大部分来源于陈埭镇的鞋企。众所周知的，晋江因鞋出名，而晋江的鞋业中心在陈埭。有人说晋江经济打个喷嚏会波及大泉州的GDP，而这个喷嚏的发源地就是陈埭镇。所以说陈埭是晋江经济航母的动力引擎一点都不为过。
但是，目前陈埭虽说是中国三大鞋材市场之一，有营业店铺近600家，年成交额达到20亿元，经营各类本地、外地、进口的皮革及鞋用辅料。然而这些店铺大多零散，市场不规范，信息闭塞，以致于某知名品牌负责人每隔段时间，都要亲自到陈埭镇上买鞋材。因为鞋材市场不规范，价格自然不稳定，他要亲自去讨价还价以节约成本，他还说要自己开个鞋底厂，自己的钱自己赚。从这我们不难看出目前陈埭鞋业产业资源整合程度还相当低，面对国外同行的激烈竞争，明显的处于下风。
所以，为保证晋江经济的动力引擎在国际经济一体化的大趋势下能运作得更有力、更健康，就必须得有一个适合它运转的动力平台，而中国鞋都的诞生就是专为休闲运动产业发展打造一个适合其与国际经济一体化要求的现代化新型产业发展平台。
（二）时势造就英雄 英雄打造鞋都
林士秋在第一年就收回了投资,使精明的陈埭人纷纷仿效并加入制鞋的行业，因此,在没有任何产业渊源的背景下，一个晋江原始的鞋业军团就诞生了，经过多年的摸爬滚打之后，陈埭镇的鞋业产业集群雏形终于形成了。
陈埭鞋业发展的初期，正逢我国的改革开放伊始，国内市场的需求在一瞬间被释放了出来，所有的产品生产在当时可以用“供不应求”来概括，套用一句专业人士的话，那就是“只要生产出来，就能卖掉”。进入20世纪90年代后，善于掌握市场方向的陈埭人又从企业的转型、升级、接轨入手，不断创新思路，促进鞋业产业做大，形成了品种繁多、规格齐全的市场供求格局。进入新世纪以来又掀起了一场狂飙的鞋业品牌革命，在这场品牌革命风潮下也进一步提高了晋江鞋业品牌的整体市场占有率。
但是在全球经济一体化的今天，随着鞋业竞争的加剧，陈埭鞋业必须要求得到新的发展，因此就得跟上时代的脚步，提升自身的实力与国际竞争接轨，也只有这样才能与国际品牌同台竞争而立于不败之地。陈埭人亦深深地意识到了这一点，所以他们倾力打造了世界鞋业的奥林匹克、亚洲战区的赛事中心-----中国鞋都，从而为实现陈埭鞋业的二次飞跃提供了新的现代化产业平台。
（三）中国鞋都的诞生，是市场发展的必然
首先，中国已经完成了由计划经济时代下的短缺性经济向市场经济时代下的相对饱和经济的历史飞跃，与此同时，中国国民的价值观和生活形态也由过去的单纯的“20世纪赚金钱”向“20世纪赚休闲”的重大转变，所以说是中国经济发展大背景下的市场需求催生了中国休闲运动鞋业的再次细分，中国鞋都的诞生是中国经济发展大背景下的客观要求。
其次，根据产业经济学的基本原理可知，一个行业的发展总是从最初的偶然性、零星松散、局部非专业、作坊式小规模的单个模糊产品出发，逐步向专业化、标准化、大规模、系统性和科学性的行业发展转变，总是由横向的产品宽度开发转向纵向的产品线深度开发，其实质就是1956年美国营销学专家温德尔 斯密斯教授提出的市场细分问题。作为鞋类细分市场-----运动休闲鞋的总部基地------中国鞋都的诞生正是遵循了市场营销学和产业经济学的科学要求，所以说是行业和市场成熟的科学体现。
再次，鞋业是泉州经济的龙头支柱，但是影响泉州经济发展的恰恰是城市的系统化整体布局综合开发问题，特别是产业园区的系统规划与布局，而中国鞋都的诞生体现了新一届政府立誓改变这一困扰泉州经济发展问题的实质性举措。把过去的分散性、小规模、技术与品牌文化含量低、成本居高不下、竞争力差的不良局面，改变成为大区域集团化、集中化，科技与文化含量高的国际性物流港，以增强晋江鞋企的竞争力和促使它们早日融入国际经济一体化舞台，为泉州的可持续化发展奠定基础。
所以说，中国鞋都的诞生是国际经济一体化的历史必然、是加速区域城市化进程的必然、是产业园区系统规划与布局的必然、是市场发展的必然，中国鞋都的落成必将把陈埭、晋江乃至全国的鞋业市场由粗放型、松散型、作坊型、单一化向专业化、规模化、多元化、集团化、国际化进行彻底转变。
（四）中国鞋都-----整合产业集群优势 引领鞋业二次革命
有一种说法：“企业的吃喝拉撒都属于物流的范畴”，可以说，没有好的物流就不会有好的生产；没有好的物流就不会有好的销售；没有好的物流就不会有企业美好的明天。
陈埭鞋业是个典型的初级集群产业，有着得天独厚的天时、地利、人和等优势。首先，天时是指国际发展的大环境、国内改革开放的大气候；其次，地利是指大东南沿海经济开发圈、自身及周边相应的配套设施齐全；再次，人和是指政府的大力支持与辅佐、群策群力的团队拼搏精神。但是这么多优势仍无法替代现代物流中心的作用，相反的却是促成了现代物流中心更早的诞生。
众所皆知的，实现区域经济新一轮的快速增长，除了相关有利政策的大力辅佐之外，物流的成功操作也是必不可少的。成功的物流操作不仅能提高企业的经营效率、降低运营成本、满足客户的需求，而且还可以实现供应商、制造商、分销商、用户等各个相关渠道的动态联盟，从而推动与引导产业良性、快速地发展。把集群产业的比较优势和竞争优势相结合起来综合考虑，形成了区域产业的综合竞争优势，从而进一步构建与提升集群产业经济的综合竞争力，是区域经济实现再次飞跃的重要环节。所以摆在晋江鞋业面前的是如何启动现代物流产业、培育物流市场，而中国鞋都恰恰在这方面为晋江鞋业提供了这么一个商业平台，成就了晋江鞋业现代物流中心。
在陈埭，拥有鞋业企业3000多家，鞋材、鞋机企业2000多家，年产运动休闲鞋8亿双，占全球休闲鞋产量的1/3。“中国鞋都”的出现，无疑肩负着整合鞋都产业集群万千优势，引领陈埭鞋业二次飞跃、成就未来世界鞋业之王孵化基地的历史性使命。“中国鞋都”占地总面积133400平方米，建筑总面积20万平方米，集中体现了陈埭现在的商业趋势，具备了一般专业市场所不具备的多样性，是集产业孵化、政策扶持、人才教育、技术培训、保安环卫、信息交流、科学经营与管理、商务住宿、餐饮娱乐、休憩赋闲等系统化、规范化、科学化、专业化于一体的现代化物流中心。
世界通过“中国鞋都”与陈埭鞋业进行双向对接与交流，“中国鞋都”为陈埭鞋业迈向更广阔的舞台敞开了绿色商务通道。其现代中央集群式采购模式是继“一站式服务”模式之后最先进的现代商业规划布局新模式。它可实现使简单的“线性采购”上升到以产品物流为轴心，产业发展配套服务为半径的“中央集群式采购”的革命性转变。可最大程度地节约企业作业成本与物流成本，增强产品的市场竞争力，为企业获取空前的超额利润。所以说，中国鞋都的打造，必将打破陈埭鞋业市场旧格局，营造陈埭鞋企新一轮的丰功伟业，再创晋江经济新辉煌。
七、产业巨龙跃出水面
------中国鞋都主体标段工程顺利封顶------
本报讯：6月28日，在中国产业集群经济发展（晋江）论坛成功召开之后，作为泉州市、晋江市两级政府的重点工程和晋江市建市十周年重点招商引资项目的中国鞋都顺利封顶了其主体标段工程，一条产业巨龙跃出水面。这是本着“建好鞋都，回报乡亲”建设理念的澳门金龙集团对鞋都晋江102万父老乡亲的一份浓浓乡情，是金龙集团向党的73周岁生日送上的一份节日贺礼。
泉州市委、市政府及晋江市委、市政府的主要领导同志和各职能部局、陈埭镇主要负责人等参加了这次中国鞋都主体标段工程的封顶仪式。领导们高度肯定了中国鞋都项目组的工作并希望鞋都人再接再厉，充分发挥中国鞋都作为晋江乃至全国的鞋业产业龙头标兵作用，继而示范并引领晋江整个产业集群的发展。
（一）精诚所致金石开 众心邀得巨龙来
中国鞋都项目从一开始就受到各级领导部门的高度重视和社会各界的广泛欢迎与大力支持。所以可以毫不夸张地说中国鞋都这条产业巨龙的诞生是万众一心共同努力的结果。在各级领导的关心和指导下，在金龙集团 “建好鞋都，回报乡亲”的故土乡情下，在鞋都项目建设者们的通力协作下，在社会各界特别是中国鞋都的认购客户们的积极参与下，中国鞋都项目建设一路高歌一路行。或许不知情的朋友会疑惑：为什么中国鞋都项目捷报频频？可是只要他一旦了解到中国鞋都项目身边的林林种种也就不难理解了，一个时时刻刻被爱哺育着的孩子能不健康快乐成长吗？
所以说是侨乡晋江海内外乡亲血脉相连的浓浓乡情、亲情、故土情铸就了中国鞋都，同样的也是这份浓情封顶了中国鞋都项目的主体标段工程；是市委、市政府直接的关心与领导指引了中国鞋都项目开发建设的正确方向；是鞋都项目许许多多建设者们用集体的智慧与汗水打造了中国鞋都一次次的辉煌，又迎来了这次主体标段工程的顺利封顶。
因此，可以说是众志成城打造了中国鞋都，并始终贯穿在中国鞋都项目具体的施工与建设当中。中国鞋都项目主体标段工程的顺利封顶更是再次证明了众志成城铸就钢铁长城的非凡力量，而打造大东南区域增长极、大泉州经营突破口-----中国鞋都的一直都是这种力量，所以中国鞋都项目建设上所体现出来的都让人感动与赞叹。
（二）群龙聚首 猛虎添翼
有位业内人士曾说过如果把晋江各鞋企都比喻成龙，那么中国鞋都则是这群龙的龙首。所以用“群龙聚首，猛虎添翼”来形容中国鞋都之于晋江产业一点都不为过。晋江鞋业产业发展至今已形成了相当的产业规模，成为全国乃至全球产业集群发展中最亮丽的风景线之一。但是发展的同时也存在着不容乐观、不可轻视的问题。产业发展载体建设滞后、产业结构缺乏整体的规划和布局、行业间缺乏统一协调而产生无序的、恶性的竞争等等因素，已成为制约晋江鞋业产业进一步发展的瓶颈。如何打破这个瓶颈的桎梏而在激烈的市场竞争中继续保持行业领先优势，成为晋江鞋业人的燃眉之火。正是基于这样一个现实背景下，中国鞋都诞生了。它肩负着优化资源配置、优化服务体系、培育规模企业、打造和提升鞋业产业集群、实现由鞋业制造市场向强市的战略转移等历史使命。从而更好地发挥产业集群的几大优势：产业高度专业化，做精产品、降低成本；增强产业链效益，使相关产品密集在一起形成上下游相互配套、相互协调的链条体系；和专业化市场体系相互促进，以产业发展带动市场，通过市场健康有序的良性运作反过来促进产业发展。
所以中国鞋都一经诞生就无可争议地成为晋江产业集群的巨龙领袖，引领晋江产业集群新一轮的快速发展。
（三）巨龙挑起一个新时代的到来
产业集群是指生产相同产品或相关产品的企业经济体高度集中的一种形态。著名的经济学家波特对产业集群有着深入的研究，把它看作是国家竞争优势的体现。同样的，它也可看作是区域竞争优势的体现。产业集群已成为晋江经济发展的主要特色之一，也正是产业集群改变了晋江土地贫瘠、工业资源匮乏的艰难状况。但是在全球经济一体化、行业竞争日趋白热化的今天，旧的鞋业产业布局显然已经远远无法适应新形势下激烈市场竞争的需求。旧的产业格局必须打破、产业格局必须创新必须调整，也只有如此才能成功实现晋江民营经济历史性的二次飞跃。同发射火箭需要个发射平台一样，实现这次鞋业经济的再次飞跃同样需要一个可操作性的商业发展平台。而中国鞋都打造的就是这样的一个商业操作平台。所以这个世界鞋业的奥林匹克、亚洲战区的赛事中心------中国鞋都一经推出就受到了前所未有的广泛关注与非常欢迎，限量推出的店面在极短时间内被抢购一空，就这一点仅在房地产经营上就已经是个不可想象的销售奇迹了。
因此有人说中国鞋都的诞生是晋江这艘鞋业超级航母航行史上的一座旅程阶段标志性丰碑。而从这个意义上讲，此次中国鞋都项目主体标段工程的顺利封顶点燃了晋江产业经济发展新时代的烽火。
八、用诚信走路，走成功之路
------中国鞋都诚信立本，缔造多赢良局------
（一）用事实说实话
人们常会说：事实胜以雄辩！可见用事实说实话才是最为有力的说辞方式。在这个特殊年代里，用事实说实话就显得越发重要并且屡试不爽。消费者害怕假话、拒绝欺瞒，产品经营者的任何不诚言行都是直接的市场自杀行为。中国鞋都以事实说话、说实话，赢得了良好的市场口碑，树立了中国鞋都诚信经营的健康形象。
对于某些不良商家多算公摊面积，减少套内建筑面积，甚至编造虚假面积等等骗取消费者钱财的恶劣行经所造成的行业负面影响，中国鞋都沉稳把舵、坚持以事实应对，摆出详实可信、为消费者考虑更多、旨在“回报乡亲”建设理念的项目建设事实消除了消费者心中的顾虑。虽然功成身就，但是澳门金龙人始终以消费者的身份、以普通乡亲邻里的身份来开发建设这个世界鞋业的奥林匹克、亚洲战区的赛事中心-----中国鞋都，所以对于故土乡亲需要什么样的中国鞋都金龙人都了如指掌、铭记心头，并把这样的需要具体地体现于中国鞋都项目的开发建设当中。从具体实处贯彻了“建好鞋都，回报乡亲”的项目开发精神，打造真正意义的属于晋江人民的大东南区域增长极、大泉州经济突破口------中国鞋都。
用实际行动和项目具体事实为中国鞋都说实话，这是金龙集团在项目建设上一贯的主张，市场事实证明这个再普通不过的法宝始终是对的、是适用的。正因为说的都是实话，中国鞋都赢得了极高的市场声誉，开盘当天限量推出的店面抢购一空，创造了泉州房地产界的一大销售奇迹。
（二）说到做到的真我本色
中国鞋都始终把保证质量和满足顾客要求放在第一位，坚持“质量第一、信誉第一”的服务宗旨，套用一位鞋都负责人的话那就是“客户需要什么样的中国鞋都我们就建造什么样的中国鞋都”。因此中国鞋都项目在具体的开发建设当中，广泛地征求社会各界特别是广大鞋业专业人士的意见并多次邀请中国鞋都的认购客户集聚一堂举行座谈，共同商讨相关建设事宜并具体落实了客户提出的宝贵建设意见。
中国鞋都不仅对客户“说到的”都“做到了”，对于自身“说到的”更是不折不扣地完全“做到了”。说到了项目发展与周边环境的关系，鞋都人尽可能多地提高了项目的绿化率并划出沿乌边港的黄金地段建设娱乐赋闲胜地；说到了相关配套，鞋都人斥资引入了无论是商业上还是生活上所需的各种各样的相关服务体系，毫不夸张地说中国鞋都俨然是个五脏俱全的小型社会；说到国际化，中国鞋都极早地招入了如意大利鞋机协会等国际著名的鞋业机构，为广大鞋都客户拓宽了更大的商业发展渠道。
对于中国鞋都的说到做到，有位中国鞋都的认购客户由衷感叹道：“真正的英雄一诺千金，中国鞋都说到的都做到了！”
（三）诚信经营 缔造多赢
诚信经营-----这是中国鞋都对客户的承诺，也是对市场的尊重，更是对自己的尊重。缔造多赢良局则是中国鞋都诚信经营的最大动力，因为中国鞋都始终相信“大家好才是真正的好”。
“市场之道，诚信为本”。与一个诚信的企业合作，客户的风险无论在心理预期上还是实践上都是最低的。从市场经济的角度讲，市场是最真实的，在今天的经济环境中，只有双赢和多赢才是发展之道。没有诚信，双赢和多赢都是空谈，推广的概念再花哨，失去了民心，也就失去了市场，还谈何发展谈何“回报乡亲”。所以对于中国鞋都来说，诚信经营的重要性不言而喻。
诚信是市场经济健康运转的内在需要，在市场运作中诚实和守信是最好的策略。失去诚信的企业是无法生存与发展的，而诚信缺失的罪魁祸首就是信息不对称。美国的经济学家阿克尔洛夫教授举了一个非常简单的例子诠释“信息不对称”理论：在柠檬市场上，只有卖方知道柠檬的质量而买方并不知道，因此,出售低质柠檬的人将会通过提高自己的产品价格得到额外的收益，结果则是人们对柠檬避而远之，最终导致柠檬市场的低迷。而中国鞋都恰恰相反，中国鞋都把“柠檬”的质量信息摊开来经营，保证了“柠檬”所有信息的对称性，用诚信经营“柠檬”市场。结果如预想的那样，中国鞋都获得了巨大的成功、缔造了多赢良局。
第九节 经贸园区型政治地产-----中国鞋都创新了中国鞋业产业
第一是中国鞋都作为中国鞋业的第一个中央物流区(CGD)的出现，它标志着中国物流行业里最先进生产力的诞生。在中国进入WTO与国际经济一体化充分接轨的今天，它代表了一个城市的经济发展与社会进步。因为，它为21世纪的民族鞋业品牌、人才、技术、市场在这里找到了鞋业产业发展的最佳黄金分割点，为中国鞋业进军国际市场打开了绿色的便捷通道。
第二作为产业集群通俗地讲就是 “产业扎堆”，它是指某一行业从最初的产生、运行、发展到相对独立壮大，继而形成业务协作紧密、专业分工明确、经济利益相关的一大批专门从事生产加工、技术开发、人才引进、配套服务、市场拓展等领域里的经济共同体。中国鞋都作为中国鞋业产业集群的样板工程和示范代表，不论是从理论研究还是从实践指导等方面都科学地提供了现实载体与参照标版。
第三首创了最先进的现代商业规划布局新模式-----现代中央集群式规划布局模式。它可实现使简单的“线性采购”上升到以产品物流为轴心，产业发展配套服务为半径的“中央集群式采购”的革命性转变。“中央集群式采购”是对现代最新商务概念------商务时速和商务空间概念内涵最深刻的诠释，其优点在于可最大化的节省购物时间和浓缩地理空间，降低了企业的作业成本与物流成本，绝对增强产品的市场竞争力，为企业获取了滚滚的超额利润，是推动现代商业可持续化发展的标版示范。
第四是开辟了全球最新的物业管理模式------工业园区物业管理模式。专门为全球制鞋企业二次创业量身打造的集产业孵化、政策扶持、人才教育、技术培训、保安环卫、信息交流、科学经营与管理、商务住宿、餐饮娱乐、休憩赋闲等功能要素在新的台阶上系统化、规范化、科学化、专业化于一体的全新服务模式，即常规所言的“八度空间保姆式”服务。中国鞋都在全球范围内第一个采用了工业园区物业管理模式，不断为中国乃至于国际鞋业产业发展提供最完满的企业发展服务，而且为中国乃至于世界的地产业发展创新了完善的物业管理与服务模式。
第五是把中国过去传统的单纯式购物方式变为集购物、娱乐、观赏和消遣一体化，丰富了现代人的多元需求，进一步满足了人性化的要求。
第五“总部消费经济圈”的形成是对“现代中央集群式消费”理念的具体实践，可大大提高单次消费总量，极大地增强了国民经济发展的原动力，是深入贯彻国家扩大内需方针的实质性举措。