地产商争相发信托 投资客疯抢
华夏时报 记者 陶盈舟 2008-8-2
7月，一年中承上启下的特别月份，困顿已久的房地产开发商迎来了他们久盼的春天，只不过，以别样的形式。
“现在最容易借到钱的就是地产商。”展恒理财机构研究员陈阳指着手上的几份理财产品告诉记者，这么多种类的理财产品中，投资房地产的产品是卖得最快、也最受客户追捧的。“可以说，大家都争着抢着做地产商的借贷人，产品根本不愁卖。”
从信贷紧缩，到资金链紧张，直至今日的各方争相贷钱给地产商，房地产行业春天的来临似乎有些突然。
然而仔细观察监管部门发出的声音不难发现，房地产业7月间暖风频吹，从银监会2008年年中工作会议，到中共中央党外人士座谈会，有关房地产市场信贷需求以及健康发展的问题都被明确提及，而这也是货币政策实施从紧以来，监管部门首次提出支持房地产行业信贷需求和健康发展的表态。
在不久前刚刚召开的银监会2008年年中工作（电视电话）会议上，有关人士明确提出要密切关注房地产市场的变化，其中，“做好房地产风险的预警和控制工作”，并“满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产产业健康发展”被业内看成是房地产业有望重新回暖的信号。
几乎相同的是，在中共中央7月21日召开的党外人士座谈会上，中央也就做好下半年经济工作提出了6点要求，其中，“引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期”被放在了第一条。
资金紧张已是不争的事实
出来混，迟早是要还的。
无论是江湖还是金融市场，谁都没能避免这个规律，房地产开发商更不例外。
实力雄厚，利润高到不好意思对外宣布，是连续牛了几年的地产商留给市场的印象，而那时，想要把钱借给地产商是一件并不容易的事情。
“从发行的数量和规模来看，几年来关于房地产的理财产品都比较小，”陈阳告诉记者，实际上，就在去年的上半年，大部分的地产公司仍然没有担心公司的资金链问题，“从银行贷款很容易，即便贷不到，房屋销售的业绩很好，资金回流得很快，根本不需要借钱度日”。
而如今，资金链紧张，甚至无法按时开工，是风光一时的房地产开发商想都没有想到的。
5月间，开发珠江帝景等多项京城豪宅项目的地产公司高管开始多方走动，希望借资金拆借缓解资金链紧张的问题，而一直被视为房地产行业的龙头企业——金地集团也提交了A股增发方案，以求解决资金链的问题。
此时，已经有细心的业内人士一针见血地指出，深圳的故事正在北京开始上演。
7月29日，门户网站新浪打出了一则“让房价回到两年前”的广告，位于北京东五环外的万象巴德公寓每平方米单价从此前的13000元降至8960元，降幅近4000元！无独有偶的是，一个月前，首开集团旗下的知语城和国风上观刚刚从18000和16800元降至14000和13800元。
“其实到了今天，资金链紧张的问题已经不是小部分地产商的问题了，而是整个房地产行业的问题，”京城一位房地产公司的管理人士向记者透露，“现在有实力的没实力的区别只是资金紧张程度的大小。”
正是如此，降价销售，快速回笼资金，已经成为目前开发商基本达成一致的看法。然而根据中信证券7月31日发布的房地产行业报告显示，今年1至6月份，全国房地产销售额同比依然下降了2.98%。“降价只是房地产公司缺钱信号的第一步，但是仅仅通过降价，并不能解决困扰他们的资金链紧绷的问题。”知名金融信托专家孙飞对此直言不讳。
或许正是因此，上述万象巴德公寓的开发商北京天鸿房地产开发有限责任公司近日除了打出降价牌外，还联合中信信托推介一款名为“中信鸿图投资集合资金信托”产品，募集资金规模为人民币5亿至20亿元，其中，中信信托及北京天鸿房地产公司组成联合管理委员会为共同管理人。对此，孙飞表示，“信托能够解决一部分资金紧张的问题，但是却不能真正地解决地产金融的全部问题”。
不容错过的投资地产机会
可惜的是，市场从来都是几家欢喜，几家愁。
在不少投资人士的眼中，房地产开发商此轮出现的资金链紧张让他们嗅到了久违的投资机会。
用温州中小企业发展促进会的会长周德文的话来说，“温州估计投资在房地产上的资本就达到了2000多亿，光在上海、北京两个城市，就几乎达到1000亿的民间资本”。
几乎1000亿元人民币，这笔庞大的资金隐匿在房地产市场上，目的只有一个，获利！目前，除了炒房外，贷给急需周转资金的地产公司已经成为投资客获得可观收益的另一条主要渠道。
“现在地产公司用的比较多的就是‘债权融资’的方式，类似于高息揽储，就是企业以较高的利息获得投资人的资金，到期后付息还款。”陈阳指出，债权融资的特点决定了其用途只是为了解决企业营运资金短缺的问题，而这也与目前地产公司遇到的普遍难题相一致。
陈阳告诉记者，高息揽储的方式也是目前比较通用的形式，比如信托公司发行的房地产理财产品大多都是房地产公司将现房以3至3.5折的价格质押给信托公司后借款，而发行给投资人采用的收益大多都是固定利率，保持在8%-15%左右，购买的周期通常在一年至一年半。
孙飞向记者分析表示，地产公司给出的高收益在如今资金“无处可投”的市场中无异于抢手的“香饽饽”。“一般来说，房地产公司借贷的话，一个周期的利息大多在百分之十至二十几不等，如果是承担风险的次级受益人，那么拿到手的利息很可能更高，有百分之五十甚至百分之百的回报。”
同样作为投资人的孙飞也直言不讳地表示，目前他们手中已经签约了两家房地产公司，投资2.5亿美元，未来的发展方向就是帮助这两家房地产公司实现上市的计划。
在业内人士看来，房地产公司出现的资金链问题已经演变成无法错过的投资盛宴。
“事实上，很多投资人都看好房地产未来的发展前景，但是在这个行业蒸蒸日上的时候，根本没有介入的机会，”一位资深的PE投资人告诉记者，“因此，等待机会就很重要，像现在地产公司出现了现金流周转不灵，资金才有了介入的可能。”
一份来自Chinaventure最新的研究报告显示，今年二季度，房地产继一季度再次成为私募股权投资市场上的宠儿，以5.49亿美元位列行业投资金额首位。其中，平均单笔投资金额方面，房地产为2.74亿美元，位居第一，两个案例规模均达到7000万美元以上。
地产公司融资渠道多元化
记者注意到，尽管监管部门加大了对上市公司增发以及发行公司债的管理，但是今年以来，包括金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业等均申请发行了不同额度的公司债并获得了监管部门的批准，而卧龙地产12亿元的定向增发拿到了通行证。
然而无论是这种政策上的“暖风”，还是各方资金纷纷涌入房地产借机获利，在深谙房地产业的孙飞眼中，这些都不能真正解决房地产开发商的问题。
“目前中国的房地产行业最大的问题就是发展比较畸形，对于银行贷款的依赖性过高。”孙飞告诉记者一组数据，目前，全国金融行业总资产约为62万亿元，而其中，仅仅商业银行体系就占了57万亿元，约占了总数的92%，其他包括保险、信托、证券以及其他类型的金融资产仅仅占了不到10%，“在国际上，这个数字一般都是对半开，这也就是说商业银行和其他类型的金融资产并驾齐驱。”
出现这样的局面与目前中国大部分的房地产公司过快的发展有着密切的联系，由于地产牛市的来临，很多房地产公司往往只有几年的历史，“缺乏业绩和稳定的现金流，房地产公司就只能单一的依靠商业银行的贷款”，孙飞指出，目前，国内的房地产公司大约95%的资金来自商业银行，“一旦出现货币紧缩政策或其他调控，那么地产公司的资金链就很容易出现问题”。
然而无论怎样，如何更快地解决资金问题已经成为房地产开发商的当务之急。对此，孙飞认为，扩大房地产信托投资基金、加快房地产公司上市的脚步以及拓宽其他融资渠道都可以降低房地产融资对商业银行贷款的过度依赖，有利于发展多元化的房地产融资渠道。
但是应该注意的是，无论选择哪种方式，都应该避免出现过度依赖的情况。“对于房地产开发商来说，融资并不仅仅意味着信贷和债务，也包括了股权融资、债务融资、债券融资、银行贷款等等多种多样的方式。”孙飞表示。
著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院:
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01009137.html
美国万通投资银行提供直接投资、免费上市：http://www.worldcapitalmarket.com/
著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访:
中小企业融资机遇与挑战并存
http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html
E-MAIL：[email protected]
华夏时报 记者 陶盈舟 2008-8-2
7月，一年中承上启下的特别月份，困顿已久的房地产开发商迎来了他们久盼的春天，只不过，以别样的形式。
“现在最容易借到钱的就是地产商。”展恒理财机构研究员陈阳指着手上的几份理财产品告诉记者，这么多种类的理财产品中，投资房地产的产品是卖得最快、也最受客户追捧的。“可以说，大家都争着抢着做地产商的借贷人，产品根本不愁卖。”
从信贷紧缩，到资金链紧张，直至今日的各方争相贷钱给地产商，房地产行业春天的来临似乎有些突然。
然而仔细观察监管部门发出的声音不难发现，房地产业7月间暖风频吹，从银监会2008年年中工作会议，到中共中央党外人士座谈会，有关房地产市场信贷需求以及健康发展的问题都被明确提及，而这也是货币政策实施从紧以来，监管部门首次提出支持房地产行业信贷需求和健康发展的表态。
在不久前刚刚召开的银监会2008年年中工作（电视电话）会议上，有关人士明确提出要密切关注房地产市场的变化，其中，“做好房地产风险的预警和控制工作”，并“满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产产业健康发展”被业内看成是房地产业有望重新回暖的信号。
几乎相同的是，在中共中央7月21日召开的党外人士座谈会上，中央也就做好下半年经济工作提出了6点要求，其中，“引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期”被放在了第一条。
资金紧张已是不争的事实
出来混，迟早是要还的。
无论是江湖还是金融市场，谁都没能避免这个规律，房地产开发商更不例外。
实力雄厚，利润高到不好意思对外宣布，是连续牛了几年的地产商留给市场的印象，而那时，想要把钱借给地产商是一件并不容易的事情。
“从发行的数量和规模来看，几年来关于房地产的理财产品都比较小，”陈阳告诉记者，实际上，就在去年的上半年，大部分的地产公司仍然没有担心公司的资金链问题，“从银行贷款很容易，即便贷不到，房屋销售的业绩很好，资金回流得很快，根本不需要借钱度日”。
而如今，资金链紧张，甚至无法按时开工，是风光一时的房地产开发商想都没有想到的。
5月间，开发珠江帝景等多项京城豪宅项目的地产公司高管开始多方走动，希望借资金拆借缓解资金链紧张的问题，而一直被视为房地产行业的龙头企业——金地集团也提交了A股增发方案，以求解决资金链的问题。
此时，已经有细心的业内人士一针见血地指出，深圳的故事正在北京开始上演。
7月29日，门户网站新浪打出了一则“让房价回到两年前”的广告，位于北京东五环外的万象巴德公寓每平方米单价从此前的13000元降至8960元，降幅近4000元！无独有偶的是，一个月前，首开集团旗下的知语城和国风上观刚刚从18000和16800元降至14000和13800元。
“其实到了今天，资金链紧张的问题已经不是小部分地产商的问题了，而是整个房地产行业的问题，”京城一位房地产公司的管理人士向记者透露，“现在有实力的没实力的区别只是资金紧张程度的大小。”
正是如此，降价销售，快速回笼资金，已经成为目前开发商基本达成一致的看法。然而根据中信证券7月31日发布的房地产行业报告显示，今年1至6月份，全国房地产销售额同比依然下降了2.98%。“降价只是房地产公司缺钱信号的第一步，但是仅仅通过降价，并不能解决困扰他们的资金链紧绷的问题。”知名金融信托专家孙飞对此直言不讳。
或许正是因此，上述万象巴德公寓的开发商北京天鸿房地产开发有限责任公司近日除了打出降价牌外，还联合中信信托推介一款名为“中信鸿图投资集合资金信托”产品，募集资金规模为人民币5亿至20亿元，其中，中信信托及北京天鸿房地产公司组成联合管理委员会为共同管理人。对此，孙飞表示，“信托能够解决一部分资金紧张的问题，但是却不能真正地解决地产金融的全部问题”。
不容错过的投资地产机会
可惜的是，市场从来都是几家欢喜，几家愁。
在不少投资人士的眼中，房地产开发商此轮出现的资金链紧张让他们嗅到了久违的投资机会。
用温州中小企业发展促进会的会长周德文的话来说，“温州估计投资在房地产上的资本就达到了2000多亿，光在上海、北京两个城市，就几乎达到1000亿的民间资本”。
几乎1000亿元人民币，这笔庞大的资金隐匿在房地产市场上，目的只有一个，获利！目前，除了炒房外，贷给急需周转资金的地产公司已经成为投资客获得可观收益的另一条主要渠道。
“现在地产公司用的比较多的就是‘债权融资’的方式，类似于高息揽储，就是企业以较高的利息获得投资人的资金，到期后付息还款。”陈阳指出，债权融资的特点决定了其用途只是为了解决企业营运资金短缺的问题，而这也与目前地产公司遇到的普遍难题相一致。
陈阳告诉记者，高息揽储的方式也是目前比较通用的形式，比如信托公司发行的房地产理财产品大多都是房地产公司将现房以3至3.5折的价格质押给信托公司后借款，而发行给投资人采用的收益大多都是固定利率，保持在8%-15%左右，购买的周期通常在一年至一年半。
孙飞向记者分析表示，地产公司给出的高收益在如今资金“无处可投”的市场中无异于抢手的“香饽饽”。“一般来说，房地产公司借贷的话，一个周期的利息大多在百分之十至二十几不等，如果是承担风险的次级受益人，那么拿到手的利息很可能更高，有百分之五十甚至百分之百的回报。”
同样作为投资人的孙飞也直言不讳地表示，目前他们手中已经签约了两家房地产公司，投资2.5亿美元，未来的发展方向就是帮助这两家房地产公司实现上市的计划。
在业内人士看来，房地产公司出现的资金链问题已经演变成无法错过的投资盛宴。
“事实上，很多投资人都看好房地产未来的发展前景，但是在这个行业蒸蒸日上的时候，根本没有介入的机会，”一位资深的PE投资人告诉记者，“因此，等待机会就很重要，像现在地产公司出现了现金流周转不灵，资金才有了介入的可能。”
一份来自Chinaventure最新的研究报告显示，今年二季度，房地产继一季度再次成为私募股权投资市场上的宠儿，以5.49亿美元位列行业投资金额首位。其中，平均单笔投资金额方面，房地产为2.74亿美元，位居第一，两个案例规模均达到7000万美元以上。
地产公司融资渠道多元化
记者注意到，尽管监管部门加大了对上市公司增发以及发行公司债的管理，但是今年以来，包括金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业等均申请发行了不同额度的公司债并获得了监管部门的批准，而卧龙地产12亿元的定向增发拿到了通行证。
然而无论是这种政策上的“暖风”，还是各方资金纷纷涌入房地产借机获利，在深谙房地产业的孙飞眼中，这些都不能真正解决房地产开发商的问题。
“目前中国的房地产行业最大的问题就是发展比较畸形，对于银行贷款的依赖性过高。”孙飞告诉记者一组数据，目前，全国金融行业总资产约为62万亿元，而其中，仅仅商业银行体系就占了57万亿元，约占了总数的92%，其他包括保险、信托、证券以及其他类型的金融资产仅仅占了不到10%，“在国际上，这个数字一般都是对半开，这也就是说商业银行和其他类型的金融资产并驾齐驱。”
出现这样的局面与目前中国大部分的房地产公司过快的发展有着密切的联系，由于地产牛市的来临，很多房地产公司往往只有几年的历史，“缺乏业绩和稳定的现金流，房地产公司就只能单一的依靠商业银行的贷款”，孙飞指出，目前，国内的房地产公司大约95%的资金来自商业银行，“一旦出现货币紧缩政策或其他调控，那么地产公司的资金链就很容易出现问题”。
然而无论怎样，如何更快地解决资金问题已经成为房地产开发商的当务之急。对此，孙飞认为，扩大房地产信托投资基金、加快房地产公司上市的脚步以及拓宽其他融资渠道都可以降低房地产融资对商业银行贷款的过度依赖，有利于发展多元化的房地产融资渠道。
但是应该注意的是，无论选择哪种方式，都应该避免出现过度依赖的情况。“对于房地产开发商来说，融资并不仅仅意味着信贷和债务，也包括了股权融资、债务融资、债券融资、银行贷款等等多种多样的方式。”孙飞表示。
著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院:
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01009137.html
美国万通投资银行提供直接投资、免费上市：http://www.worldcapitalmarket.com/
著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访:
中小企业融资机遇与挑战并存
http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html
E-MAIL：[email protected]