陈真诚：降息，迟到的春天或一抹冬阳？
文 陈真诚
2008年9月15日下午5时，为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：
从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。
从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
这是央行6年来即2003年以来首次下调存款准备金率，也是2004年以来首次降低贷款基准利率。
无疑，央行的真实用意应是，通过下调中小金融机构人民币存款准备金率而增加中小银行信贷额度，增加中小金融机构的贷款规模，从而增加给中小生产加工企业的贷款。另一方面，央行在保持货币政策连续性、稳定性的同时，适度下调短期贷款利率，以帮助利润受PPI (工业品出厂价格)屡创新高挤压的企业减轻负担，从而有利于防止经济下滑。
我们应该明白的是，此次双率下调的方案表明，央行为着手解决当前部分中小企业短期融资困难的问题，而正按照“区别对待”和“结构优化”的原则，更加灵活地依照宏观经济形势进行货币政策的结构性调整，进一步拓宽企业的融资渠道。尽管房地产业也会因此而在一定程度上带来刺激，并可能因此而刺激一些关于房地产调控政策未来将松绑的舆论横飞，并在短期内轻度影响预期，但并不意味着货币政策有所松动，更不意味着针对房地产的金融调控政策尤其开发贷款政策有太大松动或会进一步松绑。尤其是与房地产消费者与开发商共同相关的微调利率，尚不能成为市场判断央行关于房地产调控的货币政策发生根本性转向的信号。也就是说，这次调整和房地产关系不大，对房地产的影响微乎其微。
目前房地产领域的一个主要问题是，开发商资金短缺，贷不到款，是目前房地产开发商最为头痛的主要问题之一。目前，尤其从8月27日出台的“限贷令”来看，政策上是从严限制对房地产企业的开发贷款。从开发商开发贷款角度而言，此次微调，商业银行中的几家主力大行和邮政储蓄的存款准备金率没动，也就是说主要金融机构的信贷规模没增加，所以说并不是对房地产开发企业贷款松动的信号。而且，也看不出潘石屹因此政策而所说的“国家还可能针对这个行业出台更多的松绑政策”的太多迹象或理由。因为，尽管央行下调利率意在刺激整个经济环境，尽管意味着资金普遍比较紧张的开发商从银行贷款的利率更低了，但问题是此政策并非冲着房地产而来，开发商的开发贷款依然不容易。至于贷款利率，开发商的贷款利率部分下降，对开发商的影响不大。在实际工作中，开发商能贷到款的实际总成本，本就是随行就市的。
只是，我们也要注意到的是，尽管中国人民银行决定下调中小金融机构人民币存款准备金率和房地产关系不大，但也不排除会出现如下情况。在中小银行获得的信贷额度增加中，可能会有相当部分被“公关”到房地产开发贷款中去，会有一部分被中小银行调节用于解决房地产开发的“关系”客户的贷款需求。尤其是，一些原已从中小银行贷款而如今面临资金困境甚至面临可能被淘汰出局而使银行贷款可能成为呆账坏账的中小开发商，以及中小银行以各种名义参与到房地产开发、买地囤地的开发商或楼盘项目，可能成为中小银行转移放贷的对象。由于不排除有这类情况的出现，从而就可能会给一些开发商尤其是中小开发商带来一定的输血。这样，下调存款准备金率，实际上可能将拯救部分面临资金困境的中小开发商。不过，央行只是下调中小金融机构人民币存款准备金率，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调。而暂不下调的几大商业银行，占有整个房地产开发贷款的绝大部分。因此，中国人民银行决定下调中小金融机构人民币存款准备金率，对整个房地产大势、对房地产业整体贫血状况等方面的影响不大，房地产大势依然难有大的改变。
再则，从降息角度来看，对房地产走势、房价走势的影响也不会太大。
央行降息实行了“短期多调、长期少调”的原则，对属于长期贷款的个人房贷的成本影响不大。一年期贷款利息下调0.27由7.47下降至7.20，一至三年期贷款利息也下调0.27由7.56下降至7.29，三至五年期贷款利息只下调0.18由7.74下降至7.56，五年以上期贷款利息更只象征性地下调0.09仅仅由7.83下降至7.74，而六个月期贷款利息则大幅度下调了0.36由6.57下降至6.21。而实际上，商业银行的个人房贷基本上是五年以上期贷款，因此，此次降息对刺激购房的影响不大。在公积金方面，五年以下（含五年）期贷款利息也只下调0.18由4.77下降至4.59，五年以上期贷款利息更只下调0.09由5.22下降至5.13，和商业银行贷款一样降息幅度只是象征性地下调0.09，而且，目前公积金贷款占整个个人房贷的比例不大。
针对这种情况来看，虽然房贷利率和公积金利率都降了，但依然是对房地产大势的影响不大。这是因为，目前房地产领域的另一个主要问题是，房地产预期、房价预期已经深度异变，消费者已经对房地产形成了深度一致性的观望，对房价下降及下降幅度已经形成了一致性的共识，乃至形成了期待未来房价下降到理想价位后才愿意出手购房的一致性等待。虽然此次降息在理论上可能在短期内轻微有助于影响预期舆论和交易量，但对于消费者的房贷而言，由于整个房地产预期已经改变，民生住宅领域的自住购房者，会在房价走势预期下未来购房总支出与提前购房因此轻微降息所节约的利息成本之间做出综合衡量。本文作者陈真诚分析认为，微降房贷利率，因降低贷款利率所减少的部分购房“成本”，相比于其预期的房价下降所可能减少的购房支出，实在太少，没办法比，因此，对自住购房的刺激作用不大，对消费者的观望态度影响不大，消费者还将继续观望下去。这就是说，整个房地产市场的观望期，不会因为此次5年期以上贷款利率的微降而带来多大的直接刺激，更不会导致房价反弹和成交量的大幅回升。只是，对于那些资源性房地产产品，因其房价预期与民生地产的预期不同，所以，此次降息所产生的预期影响，则可能会刺激成交的增加。
而且，从央行此次双率小调政策来看，存款利率没有下调而是保持不变，表明央行对通货膨胀保持高度的警惕。尽管9月10日国家统计局公布的宏观经济数据显示，今年8月份 CPI同比上涨4.9%，但这个数据却不能掩盖通货膨胀的严峻性问题。事实上，虽然CPI已经重新回到了“4时代”，但8月份 PPI同比上涨10.1%涨幅创下近12年来的新高。而且，去年8月的CPI很高，正好是大幅度攀升的一个月，高基数使得今年8月CPI的同比降低，掩盖了通货膨胀的真实性。事实上，今年1-8月，居民消费价格总水平同比上涨了7.3%。而且，从月环比看，8月的CPI在食品价格全面下降的基础上只比7月下降0.1%。当同比基数降低后，加上多方面因素的影响，目前CPI仍存在反弹的可能性，政府不会对其放松警惕。本文作者陈真诚分析认为，相对于打击通货膨胀、促进经济转型而言，金融政策不会继续松动，政府短期内不会太关注房地产问题，也不会松动房地产调控政策。
不过，此政策一出，肯定会有不少舆论以此做文章，如潘石屹在消息一出后就对记者说是“迟来的春天”。但仔细分析、解读央行此次双率下调方案来看，潘石屹关于“迟来的春天”的说法可能还为时过早。这是因为，此政策本身与房地产的关系不大，对房地产的影响很小，对房价几乎不会产生多少影响，而在房地产市场中，却正有更多的因素在推动房地产预期的进一步改变，在推动消费者的观望进一步深化，在推动更多的开发商将降价，在推动房价继续下降。目前许多城市正在筹备推出房交易会，大家都准备拿出降价、折扣优惠方案。尤其是，万科、世茂、恒大、富力、远洋、大华、中远等大型开发商正在大规模降价，而且，不但万科加大了降价的幅度，远洋也已在中秋期间6.3折降价售房，恒大接着将在全国范围内成本价抛售13个楼盘，这些说降价幅度将可能越来越大，这样无疑会继续加剧市场上消费者的进一步观望，促使更多的开发商加入到降价阵营中，加快降价的步伐，加大降价的幅度。当然，由于此政策正好出在“十一”长假前，存在配合长假促销的可能，可能正好和一些开发商的降价促销的作用结合在一起，在一些地区会促进部分交易量增加。但这个增加不会太大。尤其是，一些早以准备以降价来获得竞争优势的开发商，尤其是万科、恒大等，可能会利用这个机会加大降价促销的力度，利用部分开发商的理解不降价的机会，进一步拉大市场竞争差距。所以，对于央行此次下调中小金融机构的存款准备金率和降低贷款利息而言，本文作者陈真诚分析认为，与其说是“迟到的春天”，还不如说可能只是“早冬的一抹暖阳”。而且。对于刚步入早冬的房地产市场而言，此政策的暖身时间可能不会太长，因此，房地产业也不要就其效果抱过大的希望。开发商不要因此政策的影响而改变应对市场异变的策略，而是应该要积极研究市场，创新营销，积极采取合理降价的策略，以增强市场竞争的主动性和企业生存发展所需的资金等资源。而对于消费者而言，也不要误读了央行的政策，不要因之被一些舆论所误导而以为房价将反弹回涨，该买房就买房，该继续观望就继续观望，该怎么决策就怎么决策。这是因为，房地产整体预期的改变，消费者整体一致性观望的加深，是这一政策或难以改变的。
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